ההתקדמות המהירה בה מתחם האלף נבנה מתאימה למגמת העלייה המתמדת בדרישה לקרקעות בו. הביקוש אינו מוגבל רק לחברות השקעה גדולות וישנם משקיעים קטנים רבים אשר רוצים לנצל את הפוטנציאל האדיר של המתחם. מאיר צ'צ'קס, מנכ"ל שבירולנד, מסביר כיצד מתאפשר למשקיעים להצטרף ולנצל את הפוטנציאל המטורף של המתחם החדש.

העבודות בקומפלקס האלף היוקרתי מתקדמות ואנחנו שומעים דיווחים על חברות השקעה שזכו במכרזים והבטיחו את החלק שלהן בפרויקט המבוקש. הדיווחים כוללים השקעות של החברות הגדולות במשק כדוגמת קבוצת דיסקונט וקבוצת פרשקובסקי לצד חברות השקעה שונות. הדיווחים על הזוכות האחרונות במכרזים כוללים:

רכישה של כ-12 אלף מ"ר במתחם לתעסוקה ומסחר על ידי קרן Jtlv2 בעלות של כ- 120 מיליון שקלים.
כ-5,000 מ"ר שנרכשו בכ-60 מיליון שקלים על ידי חברת רוגובין.
המטרופולין החדש שממוקם ממערב לאילון מתוכנן לאכלס כ-22 אלף תושבים לצד מאה אלף עובדים ב-1.75 מיליון מ"ר לתעסוקה, 160 אלף מ"ר אשר יוקדשו למסחר ומלונאות, 5,500 דירות חדשות ו120 דונם של פארקים. מתחם האלף מצופה למשוך אליו תעשיות עתירות ידע, מרכזי מחקר, מוסדות חינוך ותאגידים פיננסיים. עתודות הקרקע מחולקות כך שמחצית מהן יהיו בבעלות פרטית והחצי השני בבעלות עיריית ראשון לציון.

המיקום של מתחם האלף נבחר לאחר תשומת לב רבה אשר הושקעה בעירייה והמתחם נמצא בנקודת המפגש בין מספר נתיבי תחבורה ראשיים באזור. המתחם ממוקם בסמיכות לכביש 441, כביש 6 ותחנת רכבת. המתחם גם נמצא בקרבת התחנות המתוכננות לרכבת הקלה. המיקום של המתחם קרוב למגוון אטרקציות כגון הסופרלנד, היס פלאנט, לייב פאקר ולחוף ימה של העיר.

בניית המתחם החלה ביוני 2016, כאשר בנק דיסקונט זכה במכרז הראשון בשטח של כ-21 דונם. שטח זה, בו העבודות כבר התחילו, מיועד לאכלס את יחידות המטה של הקבוצה ואת בנייני המטה של בנק דיסקונט, בנק מרכנתיל וחברת כאל.

בקיץ האחרון וועדת המכרזים של עיריית ראשון לציין אישרה את זכייתן של שתי חברות במרכזים במתחם על מגרשים סמוכים. סכומי ההשקעה וגודל השטחים אשר דווחו:

חברת פרשקובסקי זכתה במגרש בשטח של כ-54 אלף מ"ר אשר מיועדים לתעסוקה ומסחר בעלות של כ-80 מיליון שקלים.
חברת אמות זכתה במגרש בשטח של כ-19 אלף מ"ר בעלות של כ-30 מיליון שקלים.
כשיורדים לעומק העניין הביקוש כלל לא מפתיע
רז קינסטליך, ראש העיר ראשון לציון מדבר בהתלהבות ואופטימיות בנוגע למתחם החדש ומבטיח כי "מתחם ה-1000 יציב סטנדרטים חדשים בכל הקשור למתחמי תעסוקה, מגורים ופנאי". "הנגישות התחבורתית שלו בשילוב עם מיקומו הגאוגרפי והתחבורה הציבורית היעילה שעליה אנו עמלים בימים אלה, יהפכו את מתחם ה-1000 למטרופולין החדש של ישראל. המגזר העסקי כבר מביע אמון גדול במתחם ובעיר ראשון לציון, כשהביקוש הרב כמו גם הסכומים שהוגשו במסגרת המכרזים האחרונים מדברים בעד עצמם". בנוסף, ראש העיר מסביר את החשיבות של המתחם עבור תושבי העיר "אחד היעדים העיקריים שלי הוא שתושבי ראשון לציון יוכלו לעבוד בעיר ולא יצטרכו לצאת ממנה, מה שיפתור את נושא פקקים ויספק איכות חיים גבוהה. על כן אני רואה חשיבות עצומה בקידומו של המתחם".

חברת שבירולנד, אשר מתמחה בהשקעות פוטנציאליות ורווחיות, הינה אחת מבעלות הקרקע במתחם האלף המבוקש. "את הפוטנציאל האדיר שמציע האזור הזה זיהינו עוד לפני שפרויקט מתחם ה-1000 יצא לדרך", מאיר צ'צ'קס, מנכ"ל שבירולנד, מספר על תחילת ההשקעה בפרויקט ועל הייחודיות שלו בתור השקעה. "למעשה, את הקרקעות הראשונות שלנו כאן רכשנו כבר לפני למעלה מעשור. מדובר באחד הפרויקטים המרכזיים שמקדמת עיריית ראשון לציון, דבר המפזר את האי-ודאות שמלווה לא פעם פרויקטים מסוג זה ומגביר עוד יותר את הביקוש. זוהי לא עוד השקעת נדל"ן מעורפלת בפרויקט שאולי יקום בעוד כמה שנים ואולי יתמוסס. המשקיעים מבינים שיש פה הזדמנות יוצא דופן והם לא רוצים להישאר בחוץ",
המגרשים המומלצים על ידי מנכל החברה מר מאיר צצקס הינם מגרשי התמורה 509 ו 510 מי שישקיע במתחם ירוויח בענק!!!

המחיר ההתחלתי לקרקעות למשרדים במתחם אשר מציעה חברת שבירולנד עומד על 205 אלף שקלים, מחיר הנמוך בהרבה ממחיר השוק. מנכ"ל החברה צ'צ'קס מסביר כי "בניגוד להשקעה בדירה, המצריכה הון עצמי של למעלה מ-1.5 שקל, בנדל"ן מסחרי ניתן להשקיע גם עם הון עצמי צנוע באופן יחסי, אם משווים את המתחם הזה לתל אביב, הרי שלמרות שגם אנחנו יושבים באזור המרכז, השכירות נמוכה יותר וכך גם הארנונה – ולכך יש משמעות רבה". נתוני החברה מראים כי ההיענות היא עצומה והמתחם אטרקטיבי כל המגזרים "פונים אלינו מכל המגזרים. ההיענות עד כה היא לא פחות ממטורפת, בשלושה שבועות כבר בצענו למעלה מ-100 עסקאות".

ההתמחות של חברת שבירולנד אינה נגמרת בנדל"ן מסחרי והחברה מציעה השקעה גם בקרקעות למגורים במתחם, למשקיעים אשר יכולים להרשות זאת לעצמם, המחיר ההתחלתי של קרקעות אלו עומד על כ-590 שקלים. חברת שבירולנד עושה את כל שביכולתה בכדי לעזור למשקיעים ליהנות מתשואות מרשימות ולהגן על ההשקעה שלהם. החברה משתמשת בשיטת תשלום ייחודית בה העברת התשלום מתבצעת רק לאחר רישום הערת אזהרה בטאבו. חברת שבירולנד מזמינה בעלי קרקעות נוספים במתחם להיכנס איתה להסכמי שיתוף בכדי למקסם את הזכויות והרווחים של כולם.

הבעלים של חברת שבירולנד, מאיר צ'צ'קס, מזהיר בעלי קרקעות משותפים במרכז הארץ ממהלך חוקי אשר אולי יוביל למצב בו ייאבדו את הבעלות על הקרקעות. בעלי קרקעות משותפים במתחמים שדה דב, חוף התכלת ומתחם האלף אשר רוצים להגן על הקרקעות שלהם, אנחנו מזמינים אתכם לקרוא הלאה.

מומחים בתחום הקרקעות מזהירים כי משקיעים רבים אשר רכשו קרקעות בבעלות משותפת עלולים לאבד אותן בקרוב. האפשרות לאיבוד הקרקעות נובעת מהאינטרס המשותף לרשויות מקומיות ויזמי נדל"ן לקדם מתחמים במהירות והבעלות המשותפת עלולה להפוך לגורם מעכב. בעלות משותפת על קרקע היא תופעה שכיחה בעיקר בעתודות קרקע אשר אינן בנויות והיא מאפשרת למשקיעים רבים לרכוש במשותף שטחים אשר לחוד אינם גדולים מספיק לפיתוח. בעלות משותפת יכולה להיות מחולקת בין מאות ולעיתים אפילו אלפי בעלי זכויות.

על פי חוק המקרקעין, קרקע בבעלות משותפת יכולה להיות מופקעת על ידי כל אחד מהשותפים ובכך להכריח את השותפים האחרים למכור את השטח במחירים שלעיתים יכולים להיות נמוכים ממחירי השוק. חוק זה יכול להיות בעייתי במיוחד כאשר לאחד מהבעלים קיים אינטרס בשטח לקדם מכירה לגופים ספציפיים.

מומחים בתחום הקרקעות מזהירים בעיקר בעלים של קרקעות משותפים באזורים הזוכים לקידום מאסיבי מצב הרשויות כגון חוף התכלת בהרצליה, מתחם האלף בראשון לציון, שדה דב בתל אביב ותוכנית ח-500 בחולון.

מומחים מתחום הקרקעות מתריעים שכאשר מדובר בעתודות קרקע בלתי בנויות, חלק מרוכשי הקרקעות בבעלות משותפת, יכולים להתעורר למציאות ללא הנכס שנרכש. בייחוד כאשר מדובר בנכסים שנרכשו באזורים שהרשויות המקומיות השקיעו בפיתוחן באופן ניכר. דוגמאות טובות לכך הן: מתחם ה-1000 בראשל"צ, תכנית ה-500 בחולון, חוף התכלת בהרצליה ומתחם שדה דב בת"א. חברות יזמיות רבות מחכות להזדמנויות להשקיע באזורים אלו ולרכוש נכסים בעלויות מוזלות.

הסיבה לפרצה זו בחוק היא שהחוק נכתב כדי להגן על הזכות הבסיסית לפירוק הסכם שיתוף מצד הבעלים אשר מעוניינים לצאת מההסכם. על פי החוק, לא ניתן לחייב בעל קרקעות להתקשר בשותפות ארוכה לאורך פרויקט בנייה ולכן מכירה כפויה של הקרקע מהבעלים השותפים היא ברירת המחדל החוקתית.

הסיפור של חולון מסביר את הנושא בצורה מצוינת
לאחר שני עשורים של תכנון, אושרה תכנית המתאר של ח-500 בחולון בשנת 2018. התכנית התפרסה על שטח של מעל לארבעת אלפים דונם של עתודות קרקע לא בנויות. לאחר קבלת התוקף, זכויות הבניה חולקו בין בעלי הקרקע השונים על פי החלק היחסי שלהם בקרקע וכל בעל קרקע קיבל את הייעוד של הקרקע שבבעלותו (לבנייה משרדים, דירות או מסחר).

כדי לעודד את בעלי הקרקעות, עיריית חולון חילקה מגרשים שלמים לבעלי זכויות אשר התארגנו בהסכם שיתוף, זאת בניגוד לפיזור חלקם היחסי של בעלי הזכויות במתחמים השונים. כדי להתחיל ולבנות על בעלי הזכויות היה להתארגן יחדיו, משימה לא פשוטה לאור העובדה שבתכנית היו כשלושים אלף בעלי קרקעות אשר חלקם יורשים, חלקם לא במצב כלכלי מתאים לקידום בנייה וחלקם אפילו נפטרו.

הסכם שיתוף מגן עלייך ועל ההשקעה שלך
רשויות מקומיות רבות ברחבי הארץ מקשות על בעלי זכויות לא מאוגדים וחולון אינה שונה מהן. בעלות על שטח ללא איגוד בהסכם בנייה שיתופי מאפשרת לעירייה לפצל את השטח לכמה מגרשים ואפילו למספר מתחמים ובכך לפגוע בערך הקרקע.

מאיר צ'צ'קס, המנכ"ל והבעלים של חברת שבירולנד, מסביר את החולשה שבהשקעה ללא הסכם שיתוף "אם אדם לא חתום בהסכם שיתוף ויש ברשותו למשל 100 מ"ר, העירייה עלולה לפצל את השטח – כי כשהוא רוכש מדובר בשטח תיאורטי ורק לאחר אישור תכנית מתבצעת החלוקה בפועל".

צ'צ'קס ממשיך ומתאר את היתרונות שבהסכם שיתוף בפיתוח הבנייה "שם העירייה מתנהלת מול גורם מוביל אחד. זו בעצם קבוצה אחת שיש לה כוח". שבירולנד, שבבעלות צ'צ'קס, תתחיל בעוד כשנה בתהליך הבנייה של תכנית ח-500 בחולון וצ'צ'קס מסביר כיצד החברה נעזרת בהסכמי שיתוף למען האינטרסים של בעלי הקרקעות "איגדנו שם את בעלי הקרקעות בהסכם שיתוף והם קיבלו את המגרשים בשלמותם ובמיקומים הטובים ביותר וכך גם במתחם ה-1000 בראשון לציון".

צ'צ'קס מסביר מדוע העירייה מעדיפה לעבוד עם משקיעים תחת הסכם שיתוף, "תחת הסכם שיתוף קל לעירייה להוציא היתרי בנייה כמה שיותר מהר ולגבות ארנונה שהכרחית לקופת העיריה והיא גם לא צריכה להיות מודאגת מסכסוכים פנימיים בין בעלי הקרקעות שיעכבו את תהליך הבנייה שנים ארוכות".

עיריית חולון היא אינה היחידה אשר מתעדפת בעלי זכויות שהתאגדו, לאחרונה פורסם כי רשות מקרקעי ישראל תתחשב בהסכמי שיתוף אשר נעשו בין בעלי זכות במתחם שדה דב המתוכנן לפינוי ביולי הקרוב. המשמעות של דבר זה היא שהרשות למקרקעי ישראל תעשה מאמצים כדי להעניק לכל בעל זכויות מגרש שלם תוך התחשבות בהסכמי השיתוף הקיים במהלך גיבוש התכנית.

צ'צ'קס טוען כי הסכמי שיתוף הם מהותיים לבעלי קרקעות בבעלות משותפת מאחר שהם מאפשרים לכל בעלים לממש את מלוא הפוטנציאל של השטח שבבעלותו ומזהיר משקיעים ישנוניים. "זה מאפשר ליצור ערך מוסף בהתנהלות מול העיריות והרשויות השונות ולקבל את הזכויות במיקומים הטובים ביותר על הקרקע. במקרים קיצוניים, מי שמחזיק בקרקע ו'נרדם בשמירה' יקום יום אחד ויגלה שהפסיד את הזכויות הקרקע או שהן נפגעו משמעותית".

שבירולנד היא חברה יזמית אשר מתמחה בקידום הסכמי שיתוף והשקעות מניבות בכל רחבי הארץ. החברה פועלת כבר מעל ל-16 שנים בהן קידמה הסכמי שיתוף עם מעל ל-600 בעלי קרקעות הכוללים קרקעות במתחמי ח-500 בחולון, מתחם שדה דב, חוף התכלת בהרצליה, מתחם האלף בראשון לציון ותכנית 3700 בתל אביב.

צ'צ'קס מסכם את פעילות החברה למען בעלי הקרקעות בהבטחה פשוטה "אנו מלווים כל תוכנית כזאת החל משלב החתימה ועד לסיום הבנייה, כשבדרך אנו דואגים לנהל את המכרזים מול הקבלנים, האדריכלים וכלל בעלי המקצוע בשרשרת הפרויקט", אומר צ'צ'קס. "כך לבעלי הקרקעות יש גוף אחד שמנהל את כל האופרציה ומייצר עבורם רווחים כדי שיוכלו לישון בשקט".