האפשרות הטובה מכולן של קניית קרקעות בזול היא קנייה של קרקע חקלאית, קנייה אשר מגלמת רווח אדיר, אם היא מצליחה. כאשר מאתרים את הקרקע הנכונה ומבצעים את קניית הקרקע בדרך מקצועית ומושכלת, זוהי השקעה העשויה להניב רווחים כספיים גבוהים מאוד.
רכישה של קרקעות בזול דורשת השקעה כספית נמוכה והיא מתאימה לכולם, למשקיע מתחיל, למשקיע בעל הון עצמי נמוך וגם למשקיע ותיק עם הון עצמי גבוה שאוהב תמיד "לצוד" השקעות חכמות ולהרוויח עליהן את המקסימום.
לא אחת קרקעות חקלאיות עוברות שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים. לעתים צריך להמתין בסבלנות מספר שנים, אך כאשר זה קורה, כאשר הקרקע הופכת להיות מאושרת וזמינה לבנייה, ערך הקרקע עשוי לקפוץ פי עשר, ואולי אף יותר, משווי הקרקע הנוכחי. זהו רווח עצום שאינו קיים כמעט באף אפיק השקעה אחר.
במאמר זה נכיר את סוגי הקרקעות ונלמד מהם הדברים שיש לבדוק לפני קנייה של קרקעות בזול.
רכישת קרקעות בזול – בואו להכיר את סוגי הקרקעות
סוגי הקרקעות בישראל שונים זה מזה בסטאטוס שלהם ובייעוד שלהם.
קרקע לבנייה היא קרקע המיועדת לבנייה של שטחי מסחר ומגורים. למי שמחפש קניית קרקעות בזול, קרקע לבנייה אינה מתאימה לו, שכן מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקע לבנייה נחשבת לקרקע היקרה מכולם.
קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת למטרות חקלאית וכל עוד הקרקע לא עברה תהליך של שינוי ייעוד מותר להשתמש בה רק לצרכים חקלאיים. למי שמחפש קנייה של קרקעות בזול, קרקע חקלאית היא אופציה מצוינת. בקניית הקרקע יש להשקיע סכום כסף נמוך, אבל הפוטנציאל לרווחים גבוה מאוד. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון כי זוהי השקעה בעלת סיכון מאחר ותמיד קיימת האפשרות שהקרקע לא תופשר לבנייה וערכה לא יעלה.
קרקע למסחר ותעשיה מיועדת להקמה של מבני תעשייה, חנויות, משרדים, בתי מלון, מרכזי נופש ואירוח, אכסניות ועוד.
קרקע לתחבורה מיועדת להקמת מגרשי חניה, לסלילת כבישים, לתחנות אוטובוס, למסילת רכבת, לתחנות רכבת לנמלי תעופה, נמלי ים ועוד.
קרקעות בזול – איך להצליח בקנייה?
כאשר אנו קונים נכס מסחרי או דירה למגורים אנו מקבלים את הנכס ביד, אך כאשר אנו קונים קרקע חקלאית ההשקעה הופכת למוצלחת ומשתלמת רק אחרי שהקרקע עברה תהליך של הפשרה. כדי לבדוק את סיכויי ההפשרה של הקרקע חשוב לעשות מספר בדיקות:
יש לבדוק מהו ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35 – ולוודא שהיא מצוינת בתשריט כמרקם עירוני. בשלב הבא יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית ולוודא מהו הסטטוס של הקרקע כעת.
חשוב לבדוק את המצב המשפטי של הקרקע. יש לבדוק את רישום הקרקע בטאבו ולוודא האם היא משועבדת או שמוטלים עליה עיקולים שונים, חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע, האם זו קרקע בבעלות פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.
תמיד עדיף לרכוש קרקע מבעלים פרטיים שכן כאשר אנו רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל אנו לא רוכשים אותה, אלא חוכרים אותה, וביום שבו הקרקע תופשר לבנייה, מנהל מקרקעי ישראל יהיה שותף אתנו ברווחים.
למיקום של הקרקע יש משמעות רבה על טיב ההשקעה, על מחיר הקרקע ועל איכות התשואה. גורמים מקצועיים בענף הנדל"ן לא ממליצים על רכישת קרקעות בזול בכל מקום ובכל מחיר. מומלץ לקנות קרקע חקלאית הנמצאת קרוב ליישוב מבוסס עם ביקוש גבוה, קרקע הנמצאת סמוך לעורקי תנועה ראשיים ולמקומות עבודה, סמוך למוסדות חינוך, קרקע שמאחורי תהליך ההפשרה עומד גוף חזק שדוחף את התהליך כמו למשל הרשות המקומית ועוד.
אסור לקנות קרקעות הנמצאות בקרבת מתקנים ביטחוניים, בקרבת אתרים היסטוריים או קרקע הצמודה לגשר או למחלף סואן ועוד.
בעת רכישת קרקעות בזול חשוב לקבל שומה מעודכנת על הקרקע בהתאם לתקן 22 שאושרה על ידי מועצת השמאים הארצית. תקן 22 מחייב את השמאי להעריך את ערך הקרקע במצבה הנוכחי, את ערך הקרקע לאחר ההפשרה, לבדוק את הסיכויים הריאליים להפשרת הקרקע, לפרט את התשלומים שיושתו על הקרקע ולפרט את לוח הזמנים ואת כל השלבים והתהליכים שיש לעבור עד לאישור הקרקע לבנייה.
קניית קרקע חקלאית – 5 דברים שכדאי לדעת
לקניית קרקע חקלאית יש יתרונות וחסרונות.
היתרון הבולט מכולם הוא המחיר הנמוך של הקרקע. בשנים האחרונות בניגוד לשנים קודמות, מנהל מקרקעי ישראל מפשיר יותר קרקעות לבנייה ואם תהליך הרכישה יסתיים בהצלחה, צפויה תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה.
החיסרון המשמעותי של קנייהשל קרקעות בזול הוא חוסר הידיעה ואי הוודאות מה יקרה עם הקרקע בעתיד, האם הקרקע תופשר, האם היא תהיה מיועדת למגורים או אולי בכלל לתחבורה שאז פוטנציאל הרווחים נמוך עד כי כמעט בלתי קיים ועוד.
יש לקחת בחשבון כי גם לאחר תהליך ההפשרה הרשות המקומית רשאית להפקיע את הקרקע, את כולה או את חלקה לטובת צרכי ציבור בתמורה לפיצוי נמוך בלבד.
בקניית קרקע חקלאית אין כמעט עלויות נלוות כמו ביטוח, הוצאות שיפוץ ועוד.
כאשר הקרקע משנה את ייעודה, על הבעלים לשלם מס שבח. מס השבח יכול להגיע גם לגובה של חמישים אחוז והוא עלול לנגוס באופן משמעותי מהתשואה הצפויה.
לסיכום, מחפשים קרקעות בזול – לכו על קרקע חקלאית להשקעה!
קרקעות חקלאיות הן קרקעות זולות אשר מגלמות רווח אדיר. זוהי השקעה שאם מבצעים אותה נכון, מקבלים את התשואה הגבוהה ביותר מבין הסוגים השונים של ההשקעות.
שאלות ותשובות על קרקעות בזול
שאלה: מה חשוב לדעת לפני שמחפשים קרקעות בזול?
תשובה: הדבר החשוב ביותר הוא בדיקה של פוטנציאל ההשקעה. אם קניתם קרקע חקלאית חשוב לבדוק את הסיכויים לשינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.
שאלה: האם רכישת קרקעות בזול הן השקעה בטוחה?
תשובה: לא, אין השקעה בטוחה, אך אם יודעים איך לאתר את הקרקע הנכונה ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות באשר לערך הקרקע בעתיד, רבים הסיכויים כי תצליחו בהשקעה.
שאלה: מה ההבדל בין קניית קרקע חקלאית לבין רכישת קרקעות בזול?
תשובה: כמעט ואין הבדל. בדרך כלל הדרך לקניית קרקעות זולות עוברת דרך קניית קרקע חקלאית.
שאלה: מה החיסרון של רכישת קרקעות בזול?
תשובה: החיסרון המשמעותי ביותר הוא אי הוודאות באשר לעתיד של הקרקע והספק האם ערך הקרקע יעלה בעתיד
