קרקע צהובה – מה אומר הצבע הצהוב למשקיעי הנדל"ן?
קרקע צהובה היא קרקע המוגדרת בתכנית התב"ע, תכנית בניין ערים, כקרקע אשר מיועדת למגורים. תכנית תמ"א 35 היא תכנית מתאר ארצית המשלבת בנייה, פיתוח ושימור, תכנית אשר מסמנת בצבעים מוסכמים את הייעוד של כל סוגי הקרקעות. צבע כתום, למשל, מסמל אזור בנייה נמוכה וצמודי קרקע, צבע ירוק מסמן שטח ציבורי פתוח, צבע אדום מסמן דרך או כביש וצבע צהוב מסמן אזור המותר לבנייה רוויה ועוד.
כאשר עסקאות הקרקעות צוברות תאוצה בין משקיעי הנדל"ן, לזיהוי ואיתור של קרקע צהובה יש חשיבות רבה. רכישת קרקע להשקעה מציבה בפני משקיעי הנדל"ן מספר אתגרים ובמאמר זה נכיר את המושגים החשובים, נכיר את סוגי הקרקעות בישראל, נלמד מהי קרקע צהובה ואיך מזהים אותה.
מבט מהיר על סוגי הקרקעות השונות בישראל
בחלוקה כוללת אפשר לחלק את הקרקעות בישראל לחמישה סוגים של קרקעות: קרקע חקלאית – היא קרקע שהוגדרה בתוכנית המתאר כקרקע המיועדת לצרכי חקלאות בלבד, לגידולים חקלאיים, לגידולי שדה, למרעה ועוד. בשנים האחרונות ההשקעה הנפוצה ביותר היא השקעה בקרקע חקלאית. כאשר השטחים המיועדים לבנייה הולכים ומצטמצמים, ושטחים חקלאים רבים עוברים תהליך של שינוי ייעוד, השקעה בקרקעות חקלאיות נחשבת להשקעה עם פוטנציאל לרווחים גבוהים, אך חשוב לבחון את התוכניות ולאמוד נכון את הסיכויים להפשרת הקרקע לבנייה. קרקע למלונאות זו קרקע המיועדת לבנייה של בתי מלון, בתי הארחה, צימרים ועוד. קרקע למגורים זו קרקע אשר מיועדת לבנייה של בנייני מגורים ויחידות דיור. קרקע לפיתוח תעשייה זו קרקע המיועדת להקמת מבני תעשייה, מפעלים ועוד. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל בסמוך לערים הגדולות או לערי פיתוח. קרקע לתעסוקה – במרבית המקרים אלו קרקעות הנמצאות בדרך כלל בקרבת ובמרכזי ערים, קרקעות המיועדות עבור פיתוח עסקים כמו חנויות, משרדים, מרכזים מסחריים, בתי עסקים ועוד. בנוסף, יש עוד סוגים נוספים של קרקעות, אלו קרקעות שאינן מיועדות לבנייה כמו קרקע לתחבורה ושטחים פתוחים כגון שמורות טבע.קרקע צהובה ועוד 6 מושגים חשובים
רגע לפני שאתם מתעניינים בקניית קרקע להשקעה אתם חייבים להכיר את המושגים הבאים: תב"ע – מסמך בעל תוקף חוקי שמטרתו להסדיר את הייעוד, את השימושים המותרים ואת זכויות הבנייה בקרקע מסוימת. תשריט הוא המפה של תכנית בניין עיר, מפה שבה מסומנים כבישים, רחובות גושים וחלקות. המפה מחולקת לצבעים כאשר כל צבע מגדיר את הייעוד של הגושים והחלקות בהתאם לתוכנית הבינוי האזורית. צבע צהוב: אזור מגורים המיועד לבנייה רוויה. צבע ירוק: שטח ציבורי פתוח. צבע אפור: אזור מסחרי. צבע אדום: דרך או כביש. צבע סגול: שטחי מסחר ותעסוקה. צבע חום: מבני ציבור תמ"א היא תכנית מתאר ארצית המגדירה את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל. קרקע צהובה – היא קרקע המוגדרת בתב"ע כקרקע המיועדת לצורכי מגורים. הפשרה – זהו מונח הבא לתאר שינוי ייעוד של הקרקע לצורכי בנייה, למסחר, לתעשייה ועוד. קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת רק למטרות חקלאיות. כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית מתוך תקווה לשינוי ייעוד הקרקע, חשוב לשים לב שהקרקע אינה מוגדרת כשמורת טבע. פרצלציה זהו תהליך שנקרא, בהגדרה הרשמית, איחוד וחלוקה מחדש של קרקעות. בפועל זוהי חלוקה של מקרקעין שמטרתה לתרגם חלוקה של קרקע משותפת לחלקות שאותן אפשר לרשום בפנקסי במקרקעין בלשכת רישום המקרקעין, בטאבו. טאבו – הוא לשכת רישום המקרקעין הפועלת כיחידה במשרד המשפטים. בלשכת רישום המקרקעין נרשמות הזכויות של כל אחד, אדם פרטי, עמותה, בית עסק וכל גוף אחר על נכס מסוים.קרקע צהובה – למה ולמי זה חשוב?
זיהוי ואיתור קרקע צהובה מהווים אינדיקציה חשובה לכל מי שמעונין בקניית קרקע להשקעה ומתלבט איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה. כל מי שמחפש קרקע להשקעה נתקל בסוגים שונים של קרקעות, יש קרקע חקלאית, יש קרקע המיועדת למגורים, יש קרקע המיועדת לאזורי תעסוקה, קרקעות לפיתוח תעשייה קרקעות למלונאות ועוד. וכל קרקע, כאמור, מצוינת בתשריט בצבע אחר. צבע הקרקע כפי שמתואר בתשריט יסמן למשקיע את השימוש המותר בקרקע, אם, לדוגמה, הוא יחפש קרקע לבניית משרדים ומסחר הוא יבחר בקרקעות המסומנות בצבע סגול, אם הוא יבחר בקרקע המיועדת למגורים, הוא יבחר בקרקעות המסומנות בצבע צהוב. בנייה של בנייני מגורים ובניה רוויה מותרת רק בקרקע צהובה. ולכן משקיע נדל"ן שירצה להשקיע בקרקע ולמנף את הונו יבחר מטבע הדברים בקניית קרקע צהובה אשר נמצאת בהליכים מתקדמים של תכנון ופיתוח למטרות בנייה. ההשקעה בקרקע צהובה מקטינה את סיכוני ההשקעה ומגדילה את הסיכויים לגריפת רווחים גדולים בתוך זמן קצר. בנייה על קרקע שאינה מוגדרת כקרקע למגורים מחייבת את שינוי ייעוד של הקרקע וקבלת אישורים מיוחדים, תהליך העלול להימשך שנים ארוכות, ובנוסף, ויש לקחת בחשבון שעל אף ההשקעה והמאמצים הרבים קיים סיכוי סביר שהקרקע לא תאושר לבנייה.איך מזהים קרקע צהובה?
באתרים ממשלתיים העוסקים במנהל התכנון ובאתרים של הרשויות המקומיות השונות אפשר לבדוק את הייעוד של הקרקע, את הסטטוס התכנוני שבו הקרקע נמצאת ולוודא האם הקרקע עברה תהליך של פרצלציה. דרך נוספת היא בדיקת התשריט המצרף לתוכנית בניין הערים, תשריט שבו מסומנים השטחים והמגרשים בצבעים, ולאתר את הקרקעות המסומנות בצבע צהוב.לסיכום, קנייה חכמה של קרקע להשקעה עוברת דרך קרקע צהובה
קניית קרקע להשקעה היא אחד מאפיקי ההשקעה הלוהטים ביותר בין משקיעי הנדל"ן, אך לא פעם משקיעים חסרי ניסיון עלולים לקנות קרקע בלי לבדוק את צבע הקרקע בתכניות הפיתוח העירוניות. כדי להימנע מאכזבות ומהפסדים כלכליים חשוב לבחור קרקעות המסומנות כקרקע צהובה מאחר והן הקרקעות אשר מיועדות לפיתוח עירוני.קרקע צהובה שאלות ותשובות
תשובה: כאשר קרקע צהובה מופיעה בתשריט המצורף לתוכנית התב"ע, המשמעות היא כי הקרקע הזו מיועדת למגורים.
תשובה: בהחלט, כאשר רוכשים קרקע צהובה אפשר להיות בטוחים כי על הקרקע שרכשנו ייבנו בעתיד בנייני מגורים.
תשובה: את הקרקע הצהובה אפשר לאתר באתרים העוסקים במנהל התכנון ובאתרים של הרשויות המקומיות. דרך נוספת לאיתור הקרקע הצהובה היא בבדיקת הצבעים של החלקות והגושים בתשריט המצורף לתוכנית בניין ערים.
תשובה: המונח קרקע צהובה מאשר למשקיעי הנדל"ן כי זוהי קרקע המיועדת לבניית בנייני מגורים.
