נתוני שוק הנדל"ן בשנים האחרונות מלמדים כי תשואה על משרד גבוהה יותר מאשר תשואה על דירת מגורים. בעוד שתשואה על משרד עשויה להניב תשואה שנתית של שישה עד שמונה אחוזים, תשואה על דירת מגורים מניבה בממוצע בין שלושה לחמישה אחוזים בשנה.

לא בכדי שוק הנדל"ן למסחר הפך להיות שוק לוהט בשנים האחרונות. נראה כי רק לאן שנביט נראה מגדל משרדים חדש, זה קורה בתל אביב, ברמת גן ובערים נוספות במרכז, אבל גם בפריפריה, בבאר שבע, בקריות, בכרמיאל ועוד.

על פי ההערכות קיימים בישראל שטחי משרד פעילים אשר משתרעים על פני שטח של כעשרים וחמישה מיליון מטר מרובע, חלק גדול מהם נמצא במרכז, אבל גם בערים המרוחקות מהמרכז שוק הנדל"ן למשרדים צומח במהירות בעיקר בשל הביקוש ובשל התשואה על המשרד שמקבלים משקיעי הנדל"ן.

במאמר זה נביא סקירה על התשואה על משרד בערים השונות, נדון בשאלה האם כדאי או לא כדאי להשקיע במשרד ונביא מספר כללים שחשוב לדעת. 

תשואה על משרד ב- 2022 – כדאי או לא כדאי?

מתלבטים אם לקנות משרד להשקעה או קרקע להשקעה? שוק הנדל"ן למשרדים אטרקטיבי בשל מגוון סיבות ולא רק בשל התשואה על המשרד.

המחיר הנמוך של המשרדים דורש ממשקיעי הנדל"ן הון עצמי נמוך מההון הנדרש לקניית דירה להשקעה. אם ההון העצמי שלכם לא יספיק לקניית דירה, הוא כנראה יספיק לקניית משרד ולעתים אפילו ללא משכנתא, תלוי היכן נמצא המשרד. השקעה בקניית משרד מתאימה למשקיעים בעלי הון נמוך שאינם מעוניינים לקחת משכנתא או הלוואה ולהיכנס להתחייבויות כספיות לתקופה ארוכה.

הביקוש למשרדים בכל חלקי הארץ הוא ביקוש גבוה ויציב. מתחמי המשרדים בערים השונות ברחבי הארץ נמצאים בתפוסה מלאה, קרוב למאה אחוז. בפרויקטים רבים אפשר למצוא משרדים בגדלים שונים ובמחירים שונים, כך שכל משקיע ובכל תקציב יוכל לרכוש משרד להשקעה.

המחירים הגבוהים של הנדל"ן למגורים הופכים לא אחת את קניית הדירה לכמעט בלתי אפשרית למשקיעים רבים. בשל המחיר הגבוה ובשל הדרישה לתשלום מס רכישה והיוזמה  העולה מדי פעם להטיל מס על דירות להשקעה, מעדיפים משקיעים רבים להתמקד בשוק הנדל"ן המסחרי בכלל, וברכישת משרד בפרט.

התשואה על משרד נחשבת לתשואה גבוהה. דמי השכירות למטר מרובע של משרד גבוהים מאשר דמי השכירות למטר מרובע של דירה. התשואה הממוצעת על המשרדים היא בסביבות שמונה אחוזים לשנה, אך במגדלי משרדים יוקרתיים הממוקמים בלב האזורים המבוקשים, עם לובי מפואר ורחב ידיים, עם מספר מעליות ועם חברת אחזקה השומרת על הנראות והאסתטיות של הבניין ועוד, התשואה על המשרד עשויה אף להיות גבוהה יותר.

השקעה בנדל"ן למשרדים הופכת להיות אטרקטיבית ומשתלמת במיוחד כאשר המשקיע רוכש את המשרד בשלבים המוקדמים של הפרויקט. מחירי המשרדים על הנייר נמוכים יותר מאשר קניית משרד בבניין מוכן והתשואה על המשרד באה לידי ביטוי בשתי דרכים, גם בעליית ערך הנכס ככל שהפרויקט מתקרב לסיום וגם בדמי השכירות החודשיים. במקומות רבים בארץ אפשר למצוא פרויקטים אטרקטיביים, אחד מהפרויקטים המובילים בתחום הוא מתחם ה- 2000 בראשון לציון. במתחם זה עתידים להיבנות לצד דירות מגורים גם שטחי מסחר שיכללו חנויות, מרכזים מסחריים ומשרדים.

 תשואה על משרד – מהם דמי השכירות הממוצעים להשכרת משרדים ביישובים השונים

 

שם היישוב

 

 

גובה דמי השכירות הממוצעים במשרדים חדשים למטר מרובע
          תל אביב

 

114 – 92 שקלים למטר מרובע.
          הרצליה

 

105 – 91  שקלים למטר מרובע
          רחובות

 

75 – 67  שקלים למטר מרובע
        מודיעין

 

75 – 64 שקלים למטר מרובע
        רמת גן

 

105 – 91 שקלים למטר מרובע
        בני ברק

 

110 – 85 שקלים למטר מרובע
        ראשון לציון

 

84 – 71 שקלים למטר מרובע
        רעננה

 

67 – 60 שקלים למטר מרובע
          הרצליה

 

105 – 91 שקלים למטר מרובע
          עפולה

 

64 – 53 שקלים למטר מרובע

 

5 דברים שחשוב לדעת על תשואת משרד

ככל שמיקום המרכז קרוב יותר לאזור המרכז ונמצא במקום מרכזי יותר, כך גם דמי השכירות יעלו בהתאם.

משרדים עם חניה צמודה יעלו יותר מאשר משרדים ללא חניה. משרד ללא חניה הוא משרד שקשה יותר להשכיר אותו.

בפרויקטים רבים ובעיקר במגדלי משרדים חדשים, האחריות על ניהול הבניין ועל אחזקתו מוטלת על חברות אחזקה. חברות האחזקה רבות דואגות גם למציאת השוכרים, ובכך הן חוסכות זמן יקר לבעלי המשרדים ומורידות מהם "כאבי ראש". אם בבניין המשרדים שלכם פועלת חברת אחזקה, יש לקזז את דמי הניהול מהתשואה החודשית.

משך תקופת השכירות הממוצעת של משרדים ארוכה יותר מתקופת השכירות הממוצעת של דירות למגורים והיא עומדת על ארבע עד חמש שנים בממוצע.

המיסים על משרדים להשכרה גבוהים יותר מהשכרת נכסים למגורים והם תלויים בהכנסות הכלליות של בעל הנכס. ככל שההכנסות שלו גבוהות יותר, כך המס על השכרת המשרד יהיה גבוה בהתאם. אבל הבשורה הטובה היא שאת תשלום המיסים אפשר לקזז מההוצאות.

שאלות ותשובות על תשואת משרדים

שאלה: האם הגובה של התשואה על המשרד מצדיקה את ההיצע הרחב הנבנה בישראל בשנים האחרונות?

תשובה: בהחלט. עד לפני חמש שנים היה מחסור במשרדים להשכרה וביקוש גבוה וקצב הבניה היה נמוך בהרבה מקצב הבניה כיום. גם מגפת הקורונה שבה רבים עברו לעבוד מהבית לא צמצמה את הביקוש למשרדים. מומחים בשוק הנדל"ן טוענים כי קצב בניית המשרדים הוא קצב טוב המתאים לצמיחה המואצת בתחום ההי טק והכלכלה בישראל.

שאלה: האם בשל התשואה על המשרד כדאי לקנות משרדים רק בתל אביב או ברמת גן?

תשובה: לא. חברות רבות מעתיקות את שוק המשרדים מארצות הברית ומעמידות לרשות העובדים משרדים הקרובים לאזורים שבהם הם גרים. במקום לעמוד שעות בפקקים מראשון לציון או מנס ציונה, למשל, החברות מחפשות משרדים להשכרה באזורי המגורים של העובדים כדי להקל עליהם את ההגעה והיציאה מהמשרד.  

שאלה: האם תשואה על המשרד היא הפרמטר היחידי בבחירת משרד לרכישה?

תשובה: אומנם התשואה החודשית היא פרמטר חשוב בבחירת משרד לקנייה, אך לא רק. כדאי גם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לאחזקת המשרד, את ההיצע והביקוש באזור שבו נמצא המשרד, את מחיר הקנייה, את אפשרויות המימון ועוד.

שאלה : מהו הגובה הממוצע של תשואה על משרד?

תשובה: גובה התשואה תלוי במיקום המשרד. בערים כמו תל אביב ורמת גן, לדוגמה, התשואה החודשית תהיה גבוהה מהתשואה החודשית בעפולה או ברחובות, לדוגמה.