הבעלים של חברת שבירולנד, מאיר צ'צ'קס, מזהיר בעלי קרקעות משותפים במרכז הארץ ממהלך חוקי אשר אולי יוביל למצב בו ייאבדו את הבעלות על הקרקעות. בעלי קרקעות משותפים במתחמים שדה דב, חוף התכלת ומתחם האלף אשר רוצים להגן על הקרקעות שלהם, אנחנו מזמינים אתכם לקרוא הלאה.
מומחים בתחום הקרקעות מזהירים כי משקיעים רבים אשר רכשו קרקעות בבעלות משותפת עלולים לאבד אותן בקרוב. האפשרות לאיבוד הקרקעות נובעת מהאינטרס המשותף לרשויות מקומיות ויזמי נדל"ן לקדם מתחמים במהירות והבעלות המשותפת עלולה להפוך לגורם מעכב. בעלות משותפת על קרקע היא תופעה שכיחה בעיקר בעתודות קרקע אשר אינן בנויות והיא מאפשרת למשקיעים רבים לרכוש במשותף שטחים אשר לחוד אינם גדולים מספיק לפיתוח. בעלות משותפת יכולה להיות מחולקת בין מאות ולעיתים אפילו אלפי בעלי זכויות.
על פי חוק המקרקעין, קרקע בבעלות משותפת יכולה להיות מופקעת על ידי כל אחד מהשותפים ובכך להכריח את השותפים האחרים למכור את השטח במחירים שלעיתים יכולים להיות נמוכים ממחירי השוק. חוק זה יכול להיות בעייתי במיוחד כאשר לאחד מהבעלים קיים אינטרס בשטח לקדם מכירה לגופים ספציפיים.
מומחים בתחום הקרקעות מזהירים בעיקר בעלים של קרקעות משותפים באזורים הזוכים לקידום מאסיבי מצב הרשויות כגון חוף התכלת בהרצליה, מתחם האלף בראשון לציון, שדה דב בתל אביב ותוכנית ח-500 בחולון.
מומחים מתחום הקרקעות מתריעים שכאשר מדובר בעתודות קרקע בלתי בנויות, חלק מרוכשי הקרקעות בבעלות משותפת, יכולים להתעורר למציאות ללא הנכס שנרכש. בייחוד כאשר מדובר בנכסים שנרכשו באזורים שהרשויות המקומיות השקיעו בפיתוחן באופן ניכר. דוגמאות טובות לכך הן: מתחם ה-1000 בראשל"צ, תכנית ה-500 בחולון, חוף התכלת בהרצליה ומתחם שדה דב בת"א. חברות יזמיות רבות מחכות להזדמנויות להשקיע באזורים אלו ולרכוש נכסים בעלויות מוזלות.
הסיבה לפרצה זו בחוק היא שהחוק נכתב כדי להגן על הזכות הבסיסית לפירוק הסכם שיתוף מצד הבעלים אשר מעוניינים לצאת מההסכם. על פי החוק, לא ניתן לחייב בעל קרקעות להתקשר בשותפות ארוכה לאורך פרויקט בנייה ולכן מכירה כפויה של הקרקע מהבעלים השותפים היא ברירת המחדל החוקתית.
הסיפור של חולון מסביר את הנושא בצורה מצוינת
לאחר שני עשורים של תכנון, אושרה תכנית המתאר של ח-500 בחולון בשנת 2018. התכנית התפרסה על שטח של מעל לארבעת אלפים דונם של עתודות קרקע לא בנויות. לאחר קבלת התוקף, זכויות הבניה חולקו בין בעלי הקרקע השונים על פי החלק היחסי שלהם בקרקע וכל בעל קרקע קיבל את הייעוד של הקרקע שבבעלותו (לבנייה משרדים, דירות או מסחר).
כדי לעודד את בעלי הקרקעות, עיריית חולון חילקה מגרשים שלמים לבעלי זכויות אשר התארגנו בהסכם שיתוף, זאת בניגוד לפיזור חלקם היחסי של בעלי הזכויות במתחמים השונים. כדי להתחיל ולבנות על בעלי הזכויות היה להתארגן יחדיו, משימה לא פשוטה לאור העובדה שבתכנית היו כשלושים אלף בעלי קרקעות אשר חלקם יורשים, חלקם לא במצב כלכלי מתאים לקידום בנייה וחלקם אפילו נפטרו.
הסכם שיתוף מגן עלייך ועל ההשקעה שלך
רשויות מקומיות רבות ברחבי הארץ מקשות על בעלי זכויות לא מאוגדים וחולון אינה שונה מהן. בעלות על שטח ללא איגוד בהסכם בנייה שיתופי מאפשרת לעירייה לפצל את השטח לכמה מגרשים ואפילו למספר מתחמים ובכך לפגוע בערך הקרקע.
מאיר צ'צ'קס, המנכ"ל והבעלים של חברת שבירולנד, מסביר את החולשה שבהשקעה ללא הסכם שיתוף "אם אדם לא חתום בהסכם שיתוף ויש ברשותו למשל 100 מ"ר, העירייה עלולה לפצל את השטח – כי כשהוא רוכש מדובר בשטח תיאורטי ורק לאחר אישור תכנית מתבצעת החלוקה בפועל".
צ'צ'קס ממשיך ומתאר את היתרונות שבהסכם שיתוף בפיתוח הבנייה "שם העירייה מתנהלת מול גורם מוביל אחד. זו בעצם קבוצה אחת שיש לה כוח". שבירולנד, שבבעלות צ'צ'קס, תתחיל בעוד כשנה בתהליך הבנייה של תכנית ח-500 בחולון וצ'צ'קס מסביר כיצד החברה נעזרת בהסכמי שיתוף למען האינטרסים של בעלי הקרקעות "איגדנו שם את בעלי הקרקעות בהסכם שיתוף והם קיבלו את המגרשים בשלמותם ובמיקומים הטובים ביותר וכך גם במתחם ה-1000 בראשון לציון".
צ'צ'קס מסביר מדוע העירייה מעדיפה לעבוד עם משקיעים תחת הסכם שיתוף, "תחת הסכם שיתוף קל לעירייה להוציא היתרי בנייה כמה שיותר מהר ולגבות ארנונה שהכרחית לקופת העיריה והיא גם לא צריכה להיות מודאגת מסכסוכים פנימיים בין בעלי הקרקעות שיעכבו את תהליך הבנייה שנים ארוכות".
עיריית חולון היא אינה היחידה אשר מתעדפת בעלי זכויות שהתאגדו, לאחרונה פורסם כי רשות מקרקעי ישראל תתחשב בהסכמי שיתוף אשר נעשו בין בעלי זכות במתחם שדה דב המתוכנן לפינוי ביולי הקרוב. המשמעות של דבר זה היא שהרשות למקרקעי ישראל תעשה מאמצים כדי להעניק לכל בעל זכויות מגרש שלם תוך התחשבות בהסכמי השיתוף הקיים במהלך גיבוש התכנית.
צ'צ'קס טוען כי הסכמי שיתוף הם מהותיים לבעלי קרקעות בבעלות משותפת מאחר שהם מאפשרים לכל בעלים לממש את מלוא הפוטנציאל של השטח שבבעלותו ומזהיר משקיעים ישנוניים. "זה מאפשר ליצור ערך מוסף בהתנהלות מול העיריות והרשויות השונות ולקבל את הזכויות במיקומים הטובים ביותר על הקרקע. במקרים קיצוניים, מי שמחזיק בקרקע ו'נרדם בשמירה' יקום יום אחד ויגלה שהפסיד את הזכויות הקרקע או שהן נפגעו משמעותית".
שבירולנד היא חברה יזמית אשר מתמחה בקידום הסכמי שיתוף והשקעות מניבות בכל רחבי הארץ. החברה פועלת כבר מעל ל-16 שנים בהן קידמה הסכמי שיתוף עם מעל ל-600 בעלי קרקעות הכוללים קרקעות במתחמי ח-500 בחולון, מתחם שדה דב, חוף התכלת בהרצליה, מתחם האלף בראשון לציון ותכנית 3700 בתל אביב.
צ'צ'קס מסכם את פעילות החברה למען בעלי הקרקעות בהבטחה פשוטה "אנו מלווים כל תוכנית כזאת החל משלב החתימה ועד לסיום הבנייה, כשבדרך אנו דואגים לנהל את המכרזים מול הקבלנים, האדריכלים וכלל בעלי המקצוע בשרשרת הפרויקט", אומר צ'צ'קס. "כך לבעלי הקרקעות יש גוף אחד שמנהל את כל האופרציה ומייצר עבורם רווחים כדי שיוכלו לישון בשקט".
