משבר הדיור והביקוש הגבוה לדירות למגורים יצרו אפיק השקעה חדש ופופולארי – קניית קרקע להשקעה. רכישת קרקע חקלאית באזורי ביקוש מתוך תקווה שהקרקע תשנה הייעוד שלה עשויה להביא למשקיע רווחים גבוהים, אך תמיד חשוב לבדוק מהם סיכויי הפשרה של קרקע חקלאית.
לא בקלות ולא כל יום קרקע חקלאית משנה את הייעוד שלה והופכת מקרקע המותרת לשימוש לצרכים חקלאיים לקרקע המותרת לבנייה, גם כאשר מדובר באזורי ביקוש. תהליך שינוי הייעוד של הקרקע מתחיל בהגשת תכנית לוועדה המקומית ומשם הוא עובר שלבים נוספים עד אשר הבקשה מאושרת או נדחית.
מהו המושג הפשרת קרקע, מהם השלבים שאותם יש לעבור בתהליך ההפשרה ואיך אפשר לאמוד את סיכויי ההפשרה של הקרקע על כל אלו ועוד, במאמר הבא.
סיכויי ההפשרה של הקרקע – בואו להכיר את תהליך ההפשרה
לכל חלקת קרקע במדינה יש ייעוד מוגדר. הגדרת הייעוד של הקרקע היא קשיחה והיא אוסרת שימוש למטרות אחרות מלבד מטרה אשר תואמת את ההגדרה. תכנית בנין ערים מגדירה את הייעוד של כל סוג של קרקע, יש קרקע חקלאית המיועדת לשימוש חקלאי בלבד, יש קרקע למגורים, יש קרקעות המותרות לשימוש לתעשייה או למסחר, יש קרקעות המיועדות להיות שטחים ירוקים ופתוחים ועוד, אך במקרים מסוימים הרשויות המוסמכות רשאיות לשנות את הייעוד של הקרקע בהתאם לביקוש ולצרכים.תהליך ההפשרה הוא תהליך רב שלבי הכולל גורמים שונים
השלב הראשון – הכנת תכנית המתאר
בשלב זה יש להכין את תכנית המתאר לקרקע החקלאית ולפרט את הייעוד החדש של הקרקע. התכנית מוגשת קודם לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והיא מתארת את ייעוד הקרקע והתכנון ברמת המאקרו, ובהמשך התכנית תוגש גם לוועדה המחוזית.השלב השני – הכנת תכנית מפורטת
אחרי שהתוכנית קיבלה את האישור של שתי הוועדות, מכינים תכנית מפורטת יותר המשלימה את התוכנית הקודמת ומתייחסת לתכנון ברמת המיקרו. את התכנית המפורטת מגישים שוב לאישור שתי הוועדות.שלב שלישי – איחוד וחלוקה מחדש בין בעלי הזכויות בקרקע
כאשר התכנית המפורטת קיבלה את אישור שתי הוועדות, מקומית ומחוזית, מתבצע איחוד וחלוקה מחדש בין בעלי הזכויות בקרקע. פעולה זו מתייחסת לתכנון המתחם ברמת המיקרו ומציגה בדייקנות ובפירוט את כל מה שעתיד להיבנות במתחם.שלב רביעי – נתינת תוקף רשמי לתכנית
השלב הרביעי מודיע לבעל הקרקע כי סיכויי ההפשרה של הקרקע, הצליחו! כעת בעלי הקרקעות מחזיקים בידם קרקע חקלאית מופשרת המותרת לבנייה.איך אפשר לאמוד את סיכויי ההפשרה של הקרקע?
סיכויי ההפשרה של הקרקע תלויים במדיניות של המדינה. ברוב המקרים הסיכויים להפשרה של הקרקע מתבססים על הביקוש בפועל לקרקעות למגורים. כאשר יש ביקוש גבוה למגורים באזורים מסוימים, המדינה מפשירה באותו האזור קרקעות חקלאיות לבנייה, כאשר אין ביקוש גבוה, המדינה מעדיפה להשאיר את הקרקעות לשימוש חקלאי. כל מי שמעוניין בהשקעה בקרקע חקלאית בתקווה שהיא תעבור תהליך של שינויי הייעוד של הקרקע ותותר לבנייה צריך לבצע מספר בדיקות ולבדוק מספר גורמים המשפיעים על סיכויי ההפשרה של הקרקע.הבדיקה הראשונה – בדיקת מצבה של הקרקע בתכנית תמ"א 35
תכנית תמ"א 35 היא תכנית המתאר הארצית לתכנון ולפיתוח אשר מגדירה את מדיניות התכנון של הערים והיישובים בישראל. תכנית תמ"א 35 מהווה את הבסיס לכל יוזמות הפיתוח והבנייה במדינה כאשר כל תכניות המתאר המקומיות כפופות לה ובדרך כלל אינן חורגות מהגבולות ומההגדרות המופיעות בתכנית. תכנית תמ"א 35 מחלקת את כל הקרקעות במדינה לחמישה מרקמים כאשר בכל מרקם יש מדיניות שונה של פיתוח, מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור משולב ומרקם חופי. בקרקעות המוגדרות כמרקם עירוני יתבצע פיתוח עירוני הכולל תשתיות כבישים, חשמל, מים תקשורת ועוד. ומכאן עולה המסקנה כי מי שמבקש לרכוש קרקע חקלאית עם סיכוי הפשרה גבוהים, עליו לבחור בקרקעות המוגדרות כמרקם עירוני.הבדיקה השנייה – בדיקת תכנית המתאר המחוזי
בתוכנית המתאר הארצי יש לבדוק מהו התכנון הכללי באשר לאזור שבה נמצאת הקרקע המיועדת לרכישה ומהם התוכניות לגבי הגוש והחלקה שבו אנו מתעניינים. בדיקת התכנית יכולה לתת אומדן לגבי סיכויי ההפשרה של הקרקע ולתת תמונה שלמה יותר לגבי הכדאיות של קניית הקרקע כקרקע להשקעה. שימו לב!! את תכנית תמ"א 35 ואת תכנית המתאר הארצי אפשר לבדוק במנהל מקרקעי ישראל, ברשויות המקומיות, במשרד הפנים ובמשרד השיכון.בדיקה מספר 3 – בדיקת הגידול בדמוגרפיה בעיר הסמוכה
אחד הגורמים המשפיעים על סיכויי ההפשרה של הקרקע הוא שיעור הגידול בדמוגרפיה של העיר הסמוכה לקרקע שאותה רוצים לרכוש. ככל שהאזור מתפתח מהר יותר והביקוש למגורים בו גדל, כך סיכויי ההפשרה של הקרקע גדלים יותר. קרקעות הנמצאות בתחומי השיפוט של ערים המתפתחות, הן הקרקעות בעלות הפוטנציאל הגדול ביותר לשינויי הייעוד של הקרקע.בדיקה מספר 4 – בדיקה של מקומות עבודה ותשתיות תחבורה
אם באזור שבו נמצאת הקרקע שאותה אתם מתכננים לרכוש יש אזורי מסחר ותעשייה, שוק עבודה פורה ותשתיות תחבורה מפותחות, סיכויי ההפשרה של הקרקע גדלים.בדיקה מספר 5 – איתור מכשולים העלולים למנוע את ההפשרה
חשוב לבדוק האם באזור אין מכשולים העלולים למנוע את ההפשרה כמו בסיס צבאי, נוף מוגן, מפעלי תעשייה ועוד. תקנות המדינה קובעות כי חשוב ליצור מרחב ביטחון בין הגורמים האלו לבין בנייני מגורים, ולכן יש לבדוק האם המיקום של הקרקע המיועדת לקנייה עומד בתקנות אלו.לסיכום, סיכויי ההפשרה של הקרקע – הימור מסוכן או תכנון מחושב?
השקעה בקרקעות בעלות סיכויי הפשרה גבוהים עשויה להיות עסקת נדל"ן מוצלחת, עסקה שתניב רווחים גבוהים לבעל הקרקע. לא תמיד סיכויי ההפשרה של הקרקע הם סיכויים ריאליים, אך יש מספר בדיקות אשר עשויות לתת לנו אומדן על אודות סיכויי ההפשרה של הקרקע. אם נבדוק היטב ונכיר, ונבצע, את כל השלבים בדרך אל ההפשרה, סיכויי ההפשרה של הקרקע עשויים להתממש!סיכוי הפשרה של קרקע שאלות ותשובות
תשובה: אין תשובה מדויקת כדי לדעת מהם סיכויי ההפשרה של הקרקע. כעיקרון תהליך ההפשרה של הקרקע תלוי במדיניות הממשלה ובביקוש למגורים באזור שבו נמצאת הקרקע שאותה מבקשים להפשיר.
תשובה: באופן עקרוני כן, אך זה תלוי בהתפתחות של העיר והאזור, בגידול הדמוגרפי של העיר ובביקוש למגורים. ככל שהביקוש למגורים גבוה יותר, כך גדלים סיכויי ההפשרה של הקרקעות הנמצאות בסמיכות לעיר.
תשובה: בעבר זה היה כך בשל הביקוש הגבוה למגורים במרכז, אך בשנים האחרונות בשל יוקר הדיור ובשל תשתיות תחבורה חדשות המקצרות את הדרך לפריפריה, גם סיכויי ההפשרה של קרקע הנמצאת בפריפריה גבוהים.
תשובה: לתשתיות התחבורה יש השפעה משמעותית על סיכויי ההפשרה של הקרקע. כאשר הקרקע נמצאת בקרבה לתשתיות תחבורה כמו כבישים ראשיים או מסילת ברזל, סיכויי ההפשרה של הקרקע גדלים.
