רכישת קרקעות בזול הפכה לאפיק השקעה אטרקטיבי לכל מי שמחפש השקעה בקרקע במחיר זול, אך עם אפשרות לתשואה גבוהה כי גם קניית קרקעות בזול עשויה להניב רווחים כספיים גבוהים, אם יודעים להשקיע בדרך נכונה ומושכלת.
אחת האופציות הפופולאריות לרכישת קרקעות בזול היא השקעה בקרקע חקלאית. חלק גדול מהקרקעות החקלאיות נושקות לערים וליישובים רבים אשר עברו בשנים האחרונות תהליך מואץ של גידול האוכלוסייה וביקוש גבוה לדירות ומצוקת הדיור מניעה את הרשויות להפשיר את הקרקעות החקלאיות לבנייה. המחירים של הקרקעות החקלאיות נמוכים באופן משמעותי מסוגי הקרקעות האחרים, ולכן הם מתאימים למשקיעי נדל"ן בעלי תקציב כספי נמוך, יחסית.
במאמר זה נלמד על רכישת קרקעות בזול ונכיר את סוגי הקרקעות בדגש על הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע ומהן האופציות העומדות בפני המשקיעים המחפשים רכישת קרקעות בזול.
רכישת קרקעות בזול – בואו להכיר את סוגי הקרקעות
כדי להשקיע נכון ולהימנע מהפסדים כלכליים חשוב להכיר את סוגי הקרקעות בישראל ואת המאפיינים של כל סוג.
קרקע לבנייה היא קרקע מאושרת לבנייה של שטחי מסחר או שטחי מגורים. למי שמחפש רכישת קרקעות בזול, קרקע לבנייה אינה מתאימה שכן, מבין כל סוגי הקרקעות, המחיר של קרקע לבנייה הוא הגבוה מכולם.
קרקע חקלאית – קרקע חקלאית נחלקת לשני סוגים, קרקע אשר מיועדת לצרכים חקלאיים בלבד וקרקע אשר עברה תהליך של שינויי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים.
המחיר של קרקעות חקלאיות נמוך באופן משמעותי מהקרקעות המיועדות לבנייה או מקרקעות שכבר עברו תהליך הפשרה. תהליך ההפשרה של הקרקע גורם לזינוק משמעותי במחיר הקרקע וגובה המחיר תלוי בשלב ההפשרה שבו נמצאת הקרקע.
קרקעות למטרות מסחר אלו קרקעות אשר מיועדות לבנייה של עסקים, מרכזים מסחריים, משרדים ועוד. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל באזורי תעשיה או במרכזי הערים, המחיר שלהן נמוך מהמחיר של קרקעות למגורים, אך התשואה עשויה להיות גבוהה יותר.
קרקעות למטרות תיירות – אלו קרקעות המיועדות לבנייה של חדרי אירוח, בתי מלון, אכסניות, צימרים ואתרים תיירותיים ועוד.
רכישת קרקעות בזול – מהם הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע
המחיר של הקרקע משקף את שטח הקרקע, אך יותר מכל את הערך הכספי הפוטנציאלי הגלום בקרקע. קביעת הפוטנציאל הגלום בקרקע נקבע בהתאם לאפשרויות הבנייה בקרקעות המאושרות על ידי ועדות התכנון, לאחוזי הבנייה המותרים, למספר יחידות הדיור ועוד.
התשואה העתידה להתקבל מההשקעה בקרקע משפיעה על מחיר הקרקע.
התשואה היא הפער שבין המחיר שבו אנו קונים את הקרקע לבין המחיר שבו היא נמכרת. בשנים האחרונות כאשר מחירי הדיור מרקיעים שחקים ויחד אתם גם מחירי המגרשים המאושרים לבנייה, משקיעי נדל"ן רבים המחפשים תשואות גבוהות מעדיפים להשקיע בקרקע חקלאית הנמצאת בתהליכי הפשרה. המחירים הנמוכים של הקרקע החקלאית הפכו לערוץ השקעה אולטימטיבי של כל מי שמחפש רכישת קרקעות בזול.
המחירים של קרקע חקלאית העומדת בפני שינוי ייעוד מושפעים מהשלב שבו נמצאת הקרקע בתהליך ההפשרה.
ככל שהמשקיע רוכש את הקרקע בשלב מוקדם יותר של תהליך ההפשרה, או אפילו לפני האישור של שינוי הייעוד, כך המחיר שלה יהיה נמוך יותר והתשואה בסיום התהליך תהיה גבוהה.
קרקעות חקלאיות הן אופציה מצוינת לכל מי שמחפש רכישת קרקעות בזול, אך יש לו גב כלכלי מספיק חזק כדי לחכות עד שהקרקע תופשר. בנוסף, חשוב להצטייד בסבלנות מאחר ותהליך ההפשרה עשוי, לעתים, להימשך שנים ארוכות.
הבעלות על הקרקע
קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית יהיו יקרות יותר מקרקעות הנמצאות בבעלות של אדמות המנהל. בישראל, כתשעים ושלושה אחוזים מהקרקע נמצאים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ורק שבעה אחוז נמצאים בבעלות יזמים פרטים. כאשר אנו רוכשים קרקעות מבעלים פרטיים, אנחנו הופכים להיות הבעלים של הקרקע, כאשר אנו רוכשים קרקעות מהמנהל, אנו לא רוכשים אותן, אלא מחכירים אותן, וכאשר הקרקע תופשר לבנייה המנהל יהיה שותף אתנו ברווחים.
מיקום הקרקע
למיקום של הקרקעות יש השפעה מכרעת על מחיר הקרקע
קרקעות הנמצאות במרכז הארץ יקרות הרבה יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה, וקרקעות המאושרות לבנייה יקרות הרבה יותר מאשר קרקעות חקלאיות.
משקיעי נדל"ן המחפשים רכישת קרקעות בזול ובוחרים ברכישת קרקע חקלאית, חייבים לשים לב למיקום של הקרקע. ככל שהקרקע החקלאית קרובה יותר ליישובים מבוססים שהביקוש בהם למגורים גבוה, ככל שהיא קרובה יותר לעורקי תחבורה ראשיים, לכביש שש, למסילת הרכבת ועוד, כך הסיכויים להפשרת הקרקע לבנייה גבוהים יותר וגם המחירים.
המצב המשפטי של הקרקע
קרקעות משועבדות או קרקעות מעוקלות נמכרות, אם בכלל, במחירים זולים יותר מאשר קרקעות ללא עיקולים או שעבודים.
קרקעות חקלאיות הנמצאות בקרבה לשטחים ציבוריים, לשטחי צבא, למתקנים ביטחוניים, לאתרי עתיקות, לשמורות טבע ועוד הם קרקעות בעלי סיכויים נמוכים להפשרה לבנייה, לכן על אף שאתם מחפשים רכישת קרקעות בזול, ואלו אכן קרקעות זולות, מומלץ להתרחק מהן.
לסיכום, מחפשים רכישת קרקעות בזול – לכו על קרקע חקלאית להשקעה
בשל משבר הדיור ובשל המחסור בקרקעות מאושרות לבנייה קרקעות חקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד. מחיר הקרקעות החקלאיות אינו אחיד, יש קרקעות חקלאיות במחירים נמוכים ויש במחירים גבוהים. כדי לדעת כמה שווה הקרקע חשוב להכיר את הגורמים המשפיעים על ערך הקרקע.
שאלות ותשובות על רכישתקרקע בזול
שאלה: אני מעוניין ברכישת קרקעות בזול. באיזה סוג קרקעות כדאי לי להשקיע?
תשובה: מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקעות חקלאיות נחשבות לקרקעות הזולות מבין כולם. אך גם ברכישת קרקע חקלאית חשוב לבדוק מספר גורמים כדי שההשקעה תניב את התשואה המצופה.
שאלה: מה חשוב לדעת בעת רכישת קרקעות בזול?
תשובה: הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק האם לקרקע יש פוטנציאל של שינוי ייעוד, ואם כן מהו המיקום של הקרקע והאם יש למועצה המקומית או לוועדת התכנון אינטרס להפשיר את הקרקע.
שאלה: האם רכישת קרקעות בזול היא השקעה בטוחה?
תשובה: כאשר קונים קרקעות חקלאיות בעלות צפי להפשרה לבנייה, ההשקעה עתידה להניב תשואה. אך כמו בכל השקעה גם ברכישת קרקעות בזול, לצד הסיכויים קיימים גם סיכונים.
שאלה: האם בשנת 2022 יש אופציה לרכישת קרקעות בזול?
תשובה: כן. בשל משבר הדיור ובשל הצורך בהפשרה של אדמות חקלאיות, השקעה בקרקע חקלאית היא אופציה מצוינת לקנייה של קרקעות זולות.
