לפני שנרחיב על הליך השינוי ייעוד קרקע חקלאית למגורים חשוב להבין מה היא קרקע למגורים – קרקע אשר מיועדת לבנייה. לכל קרקע בישראל יש ייעוד המוגדר מראש, יש קרקעות המוגדרות כקרקעות חקלאיות, יש המוגדרות כקרקע למגורים ויש המוגדרות לקרקעות למשרדים ומסחר ועוד.
בשנים האחרונות יותר ויותר משקיעי נדל"ן מחפשים השקעות אטרקטיביות ורבים מהם בוחנים השקעה בקרקעות בשל המחיר הנמוך של קרקע למגורים יחסית ליחידות דיור ובשל הפוטנציאל הגבוה לרווחים הטמון בהשקעות בקרקע.
אך כמו בכל סוג של השקעה, גם בהשקעה בקרקעות יש גורמים רבים שחשוב לדעת ויש לקחת אותם בחשבון עוד לפני רכישת הקרקע. ולכן, במדריך זה נביא סקירה על אודות סוגי הקרקעות בישראל, על תהליך שינוי הייעוד של הקרקעות ועל כל הגורמים והבדיקות שימרבו את הצלחת העסקה.
קרקע למגורים – מושגים שחשוב להכיר
קרקע חקלאית
קרקע חקלאית היא קרקע שהוגדרה כקרקע המיועדת למטרות חקלאיות בלבד כמו לגידולים חקלאיים, למרעה ועוד. על קרקע חקלאית אסור להקים מבני מגורים או מבני תעשייה ומסחר וכל מי שבונה נכס על הקרקע עובר עבירה פלילית וצפוי להיענש בחומרה.
הפשרת קרקעות
הפשרת קרקעות זהו תהליך שבו משנים את הייעוד של הקרקע. לדוגמא קרקע חקלאית העוברת שינוי ייעוד לקרקע למגורים או לקרקע למסחר, למשרדים, לבניית בתי מלון ועוד. בסיום התהליך הקרקע מופשרת לבנייה.
הפשרת קרקעות
הפשרת קרקעות היא קרקע המיועדת לבניית מבני מגורים. קרקע למגורים יכולה להיות קרקע המוגדרת מראש כקרקע המיועדת למבני מגורים או קרקע שעברה תהליך של שינויי ייעוד שבסיומו היא הוגדרה כקרקע המיועדת למטרות מגורים. כאשר הקרקע עוברת תהליך של הפשרה, ערך הקרקע עולה וככל שהליכי ההפשרה, ובהמשך גם הבנייה, מתקדמים, ערך הקרקע הולך ועולה.
תכנית מתאר מקומית
תכנית מתאר מקומית היא תכנית של הרשות המקומית הכוללת התייחסות להוראות בנייה, לתיחום שטחים, למגבלות בנייה, לבניית דרכים בשטח היישוב, לבניית בית עלמין, לאיתור מקומות לפינוי אשפה ועוד. תכנית המתאר המקומית נגזרת מתוכניות המתאר המחוזיות והארציות והיא אינה יכולה לסתור אותן.
מקרקע חקלאית לקרקע למגורים – איך מתבצע תהליך השינוי?
תהליך שינויי היעוד של הקרקעות יכול להתבצע על ידי יזמים פרטיים, על ידי הרשות המקומית או על ידי מנהל מקרקעי ישראל.
את הבקשה לשינוי הייעוד של הקרקע יש להגיש אל הוועדה המקומית המורכבת מהמהנדס של הרשות המקומית ומחברי המועצה. הוועדה בוחנת את הבקשה, מגבשת מסקנות והמלצות ומעבירה אותן אל הוועדה המחוזי לתכנון ולבנייה.
הוועדה המחוזית בוחנת האם הבקשה עומדת בתנאי הסף של שינוי ייעוד הקרקע לקרקע למגורים בהתאם לתקנות והחוקים שקבע המחוקק. בעת הבדיקה, תבדוק הוועדה את התאמת התוכנית המבוקשת למאפייני הסביבה והקרקע ואת ההתאמה לתכניות המתאר המקומית והמחוזית.
בוועדה המחוזית משתתפים אנשי מקצוע, כל אחד מומחה בתחום רלוונטי אחר. בסיום הדיון הוועדה מחליטה האם לטפל בבקשה במסגרת תכנית הנקראת הפקדה או לדחות אותה. אם הוועדה בחרה להפקיד את התכנית היא עשויה לדרוש לבצע מספר שינויים בתכנית.
לאחר יישום השינויים תחזור הבקשה המתוקנת לוועדה המחוזית והיא תפרסם אותה בפומבי כדי לאפשר לבעלי עניין המתנגדים לתוכנית ההפשרה להגיש את התנגדותם בתוך שישים יום ממועד פרסום התכנית. אם יוגשו התנגדויות, הוועדה תזמן את המתנגדים, תשמע את ההתנגדויות ותקבל החלטה האם לשנות את הייעוד לקרקע למגורים או לדחות את הבקשה. במקביל, התכנית תועבר לשר הפנים אשר יכריע סופית בדבר אישור התכנית.
אם הועדה המחוזית או שר הפנים דחו את התוכנית, המבקשים יכולים להגיש ערעור על הדחייה ליו"ר הוועדה המחוזית ואם הוא ימצא שטענות הערעור צודקות הוא יגיש את הבקשה לבחינה מחודשת לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה. על החלטות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה אפשר לערער רק בבית המשפט העליון.
איך לאתר בהצלחה קרקעות חקלאיות העומדות לפני שינוי הייעוד?
לא כל קרקע חקלאית יכולה וצפויה לעבור תהליך של שינוי ייעוד הקרקע. כדי לאתר את הקרקעות שיש להן סיכויים גבוהים להפוך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים ולהעריך את סיכויי ההפשרה של הקרקע כדאי לפעול לפי ההנחיות הבאות:
מומלץ לבדוק את המיקום שבו נמצאת הקרקע. האם היא נמצאת בקרבה לערים מרכזיות מבוקשות, לשכונות מגורים או בקרבה לקרקעות שכבר עברו תהליך הפשרה והן כבר מוגדרות כקרקע למגורים. הרשויות המקומיות אינן ממהרות להפשיר קרקעות שאינן סמוכות לשכונות מגורים או לאזורים שעברו תהליכי הפשרה כדי לא ליצור מובלעות עירוניות בשטח השיפוט שלהן.
חשוב לבדוק האם בסביבת קרקע אין גורם העתיד לפגוע בסיכויי ההפשרה של הקרקע כמו קרבה לבסיסים צבאיים, קרבה למפעלי תעשייה, קרבה לשטחים שהוכרזו כנתיבים לתחבורה ציבורית, האם קיימת תכנית לבניית פארק ציבורי או גן לאומי על הקרקע ועוד.
תקן 22 הוא תקן שאושר על ידי מועצת השמאים הארצית במטרה להגן על משקיעי הנדל"ן המעוניינים להשקיע בקרקעות חקלאיות. תקן 22 מחייב את שמאי הנדל"ן להציג באופן שקוף את כל המידע הרלוונטי באשר למצב הקרקע במועד הרכישה ואת ערך הקרקע לאחר אישור תהליך ההפשרה. השימוש בתקן 22 מאפשר למשקיעים להמעיט עד למינימום את הסיכונים האפשריים בקניית קרקע חקלאית ולהשקיע בדרך מושכלת, חכמה וכדאית.
חשוב לבדוק האם הרשות המקומית מעודדת ומקדמת את הפשרת הקרקע, גורם העשוי להאיץ את התהליך כמו למשל בפרויקט ח- 500 בחולון, פרויקט שבו למשקיעי הנדל"ן ולעיריית חולון יש אינטרסים משותפים.
לסיכום, קניית קרקע למגורים עשויה להניב רווחים גבוהים אם תדעו לזהות נכון את ההזדמנות!
קצב גדילת האוכלוסייה בישראל מביא לביקוש גבוה לפתרונות דיור. מאחר והקרקעות המיועדות לבנייה הולכות ומתמעטות יש צורך בשינוי ייעד של קרקעות, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. שינוי הייעוד מאפשר למשקיעי הנדל"ן לרכוש קרקעות במחיר זול יחסית בשטחים העתידים לעבור הליך של הפשרת קרקעות. כדי להתנהל נכון ולהצליח בעסקה חשוב לדעת לאתר את הקרקעות העומדות בפני הפשרה.
קרקע למגורים – שאלות ותשובות
שאלה: מהו תקן 22 ואיך הוא מסייע בקניית קרקע למגורים?
תשובה: תקן 22 הוא תקן המנחה את שמאי המקרקעים לדווח באופן אובייקטיבי על מצב הקרקע לפני תהליך ההפשרה, על הסיכויים להפשרת הקרקע ועל המחיר המשוער של הקרקע לאחר הפשרה. תקן 22 הוא כלי עזר בידי משקיע הנדל"ן המאפשר לו לבצע את קניית קרקע בדרך חכמה ומושכלת.
שאלה: למה המדינה מסבה קרקעות למגורים?
תשובה: הקצב המהיר של הגידול במספר התושבים ומיעוט הקרקעות דורש הפשרה של קרקעות למגורים כדי להעניק לכל תושב במדינה אפשרות לקניית דירה למגורים.
שאלה: איך אפשר לאתר קרקע למגורים?
תשובה: מומלץ לעיין בתוכנית בניין ערים ובתשריט המצורף לתכנית ולזהות את הקרקעות המוגדרות כקרקעות למגורים. דרך נוספת היא לאתר קרקעות חקלאיות הנמצאות בתהליך של שינוי ייעוד, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.
שאלה: מהי תכנית המתאר המקומית ולמה חשוב לעיין בה לפני קניית קרקע למגורים?
תשובה: תכנית המתאר המקומית היא תכנית הכפופה לתכנית המתאר המחוזית והארצית. תכנית המתאר כוללת התייחסות לסוגי הקרקעות, להנחיות בנייה, למגבלות בנייה, לתיחום שטחים ולהקצאת שטחים לצרכים שונים כמו בית עלמין, פארקים ציבורים, קרקעות המיועדות לנתיבי תחבורה ועוד. עיון בתכנית המתאר המקומית מספק מידע על אודות הייעוד של הקרקע ועל הסיכויים של הפשרת קרקע חקלאית לקרקע למגורים.
