תהליך השבחת קרקע הוא תהליך שבו הקרקע עוברת תהליך של השבחה שמטרתו להעלות את ערך הקרקע. תהליך השבחת הקרקע עשוי להניב תשואה נאה לבעל הקרקע או למשקיע וכדי להצליח בתהליך ולזכות בתשואה גבוהה חשוב להיות במקום הנכון ובזמן הנכון, אך חשוב יותר להכיר היטב את התהליך של השבחת הקרקע.
במאמר זה נדון בשאלה מה זה השבחת קרקע, באלו דרכים אפשר להשביח קרקעות, מהם הסיכונים, מהם הסיכויים ומהם היתרונות והחסרונות של התהליך.
תהליך השבחת קרקע – המדריך המלא
מה זה השבחת קרקע?
השבחת קרקע היא סדרת של פעולות הנעשות על ידי בעל הקרקע או המשקיע במטרה להשביח את ערך הקרקע ולהעלות את המחיר שלה. זהו תהליך ארוך הכרוך בשלבים רבים ובבירוקרטיה מול הרשות המקומית, תהליך שרבים נרתעים ממנו. אך חשוב לדעת כי תהליך השבחת הקרקע מעלה את ערך הקרקע באופן משמעותי ואם יודעים איך לבצע אותו צעד אחרי צעד זהו תהליך המהווה פוטנציאל מצוין להשקעה.מהם הדרכים להשבחת הקרקע?
את הקרקעות אפשר להשביח בשתי דרכים נפוצות, באמצעות שינוי הייעוד של הקרקע או באמצעות הוספת זכויות בנייה.שינוי הייעוד של הקרקע
לכל קרקע במדינה יש ייעוד מוגדר אשר מפורט בתוכנית בניין הערים. יש קרקעות המיועדות למגורים, יש קרקעות המיועדות למלונאות, למסחר ויש קרקעות המוגדרות כקרקע חקלאית, קרקע שנועדה רק לשימוש חקלאי כמו לגדל גידולים מסוגים שונים, לשטחי מרעה ועוד. שינוי הייעוד של הקרקע הוא המרה של ייעוד אחד בייעוד אחר כמו, למשל, שינוי ייעוד של קרקע המיועדת לחקלאות לקרקע המותרת לבנייה ולמגורים.הוספת זכויות בנייה או שיפור זכויות קיימות
תכנית בניין ערים מגדירה את זכויות הבנייה בכל מגרש, בין השאר התכנית קובעת מהם אחוזי הבנייה המותרים, מספר הקומות המקסימלי, מספר יחידות הדיור המותרות ועוד. הוספת זכויות בנייה כמו הגדלת אחוזי הבנייה, תוספת של קומות או הוספה או אפשרות לבניית נדל"ן לצורכי מסחר מעלה את ערך הקרקע ואת מחירה יחסית למחיר הקרקע לפני השינוי.תהליך השבחת קרקע – מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה
שינויי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה זהו אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר. בישראל קיימים שטחים רבים המיועדים לחקלאות, אך מספר השטחים המיועדים לבנייה או למסחר הולך ומצטמצם בשנים האחרונות עקב גידול האוכלוסייה והביקוש הגואה לפתרונות דיור. כתשעים ושלוש אחוז מהקרקעות מוחזקות בידי המדינה באמצעות גופים שונים והמדינה יכולה לשנות את הייעוד של הקרקע בהתאם לצרכים. שינוי ייעוד הקרקע, כאמור, הוא אחד הדרכים הנפוצות להשבחת הקרקע. כאשר מחפשים קרקע להשבחה מומלץ לחפש קרקעות באזורי ביקוש כמו במקומות הסמוכים לערים וליישובים מבוקשים, במקומות בהם יש תשתיות תחבורה כמו מסילת רכבת או קרבה לעורקי תחבורה ראשיים ועוד, מקומות שבהם יש סיכוי סביר לשינויי הייעוד של הקרקע. כדאי לדעת כי לא תמיד השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה משתלמת, הרוב הגדול של הקרקעות אינן מופשרות לבנייה ונשארות קרקעות חקלאיות ורק בדיעבד אפשר יהיה לדעת אם ההשקעה בקרקע חקלאית הייתה השקעה משתלמת או לא.תהליך השבחת הקרקע – אל תשכחו את המיסים!
גם אם תהליך השבחת הקרקע יסתיים בהצלחה וערך הקרקע שלכם יעלה באופן משמעותי, חשוב לזכור כי בנוסף לעלות של רכישת הקרקע קיימת חבות של מיסים והיטלים שונים. היטל השבחה – זהו מס המוטל על כל בעל קרקע שעברה השבחה באמצעות הוספת זכויות או באמצעות שינויי הייעוד של הקרקע. את ההיטל מטילה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, אותה הוועדה אשר אישרה את תהליך השבחת הקרקע. גובה היטל ההשבחה יכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף ליותר והוא משתנה ממתחם למתחם בהתאם לכמות של זכויות הבנייה ולאופי הזכויות. את היטל ההשבחה משלמים בעת קבלת היתר הבנייה או אם וכאשר התבצעה פעולת מכירה בקרקע לאחר ההשבחה. מס שבח – בכל מכירה של נכסי נדל"ן יש לשלם מס שבח. גובה המס תלוי במועד שבו רכשתם את הקרקע, במדד ובהוצאות נוספות הקשורות לקרקע. מס ערך מוסף – כאשר רוצים לממש את ההשקעה ולמכור את הקרקע כמו בכל עסקה אחרת, גם על מכירת הקרקע יש לשלם מע"מ. אגרות, היטלים ותשלומים נוספים – לא אחת הרשות המקומית עלולה להטיל על הנכס תשלומים נוספים כמו דמי היוון, אגרות היתר, עלויות תכנון, שירותי בנייה ועוד.
השבחת קרקע – חסרונות מול יתרונות
כמו בכל פעולה גם לתהליך השבחת הקרקע יש יתרונות וחסרונות| יתרונות | חסרונות |
| לאחר תהליך ההפשרה, הקרקעות שנקנו בעלויות נמוכות עשויות להכפיל או לשלש את הערך שלהן בטווח של מספר שנים. | לא כל קרקע חקלאית יכולה לעבור תהליך של שינויי ייעוד הקרקע. במציאות רוב הקרקעות החקלאיות נשארות מוגדרות כקרקעות חקלאיות. |
| רכישת קרקע חקלאית להשקעה מאפשרת גם למי שאין בידו הון רב להשקיע סכום נמוך ברכישת הקרקע בתקווה שערך הקרקע יעלה. | על בעל הקרקע להשקיע משאבים ומאמצים רבים בדרך אל ההפשרה. |
| השקעה בהשבחת הקרקע בשלב מוקדם אך בטוח, כמו, למשל, בשלב של אישור הוועדה המחוזית, היא השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה במיוחד. | גם כאשר תהליך ההשבחה מצליח, על בעל הקרקע חלים תשלומים ומיסים גבוהים העלולים להגיע ל25%-50% מגובה הרווחים. |
| שוק ההשקעות בקרקע אינו שוק תנודתי, ולכן הוא מתאים למי שמעדיף השקעה לטווח ארוך עם סיכוי לרווחים גבוהים. | השקעה בקרקע חקלאית מגלמת בתוכה סיכונים רבים. |
תהליך השבחת הקרקע – זה לא חייב להיכשל, אפשר גם להצליח!
כאשר יודעים לאתר את המקומות הנכונים שבהם לקרקע יש סיכויים גבוהים להשבחה, קיימות הזדמנויות השקעה רבות בעלות פוטנציאל רווחי גבוה. הנה כמה מהן: מתחם האלף בראשון לציון הוא שכונת הדגל החדשה והמתקדמת ביותר בראשון לציון. השכונה מושכת אליה זוגות צעירים ואוכלוסייה איכותית והופכת להיות אחת מהשקעות הנדל"ן האטרקטיביות ביותר. פרויקט רובע הים בחדרה עתיד להיבנות על אחת מעתודות הקרקע האחרונות של העיר חדרה. התכנית נהנית ממיקום אידיאלי והשווי הצפוי של הדירות במתחם הוא כשניים וחצי מיליון שקל לדירה. תוכנית ח- 500 בחולון מהווה לדעת משקיעי הנדל"ן הזדמנות שלא תחזור שוב. התוכנית ממוקמת על עתודת הקרקע האחרונה של העיר חולון והיא כוללת מבני מגורים, שטחי תעסוקה, שטחי מסחר ושטחים ירוקים.לסיכום, לצד ההצלחות הרבות והסיכויים לרווחים גבוהים, יש גם סיכונים
תהליך השבחת קרקע הוא תהליך שבסיומו ערך הקרקע עולה באופן משמעותי. אומנם, השבחת הקרקע זוהי אחת השקעות המניבות והרווחיות בעולם הנדל"ן, אך זהו תהליך ארוך שבו נדרשים משאבים ומאמצים רבים. לצד הסיכויים הרבים של תהליך השבחת הקרקע יש גם סיכונים ועל המשקיע להכיר היטב את התהליך, את היתרונות ואת החסרונות ובהתאם לכך להחליט אם להשקיע בקרקע המיועדת להשבחה או לא.תהליך השבחת קרקע שאלות ותשובות
תשובה: את תהליך השבחת הקרקע אפשר לבצע בשתי דרכים, לשנות את הייעוד של הקרקע כמו למשל להמיר קרקע המוגדרת כקרקע לצורכי חקלאות לקרקע המוגדרת, ומותרת, לבנייה או באמצעות הוספת זכויות.
יש מגוון בדיקות שחשוב לבצע בעת רכישה של קרקע להשקעה, אך הבדיקה החשובה מכולן היא בדיקת התב"ע. בבדיקת בתב"ע תוכלו לברר מהו הייעוד של הקרקע, למגורים, למסחר ותעשייה או לצרכים חקלאיים.
תשובה: יש מספר יתרונות, אך היתרון המשמעותי מכולם הוא שכאשר תהליך השבחת הקרקע מסתיים בהצלחה ערך הקרקע עולה באופן משמעותי.
תשובה: החיסרון המשמעותי של תהליך השבחת הקרקע הוא חבות המיסים וההיטלים שעל בעל הקרקע לשלם. במקרים רבים תשלומי המיסים נוגסים אחוזים משמעותיים מהרווח הצפוי.
