השקעה בקרקע חקלאית היא אחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים ביותר בשוק הישראלי והביקוש אליה גובר והולך מיום ליום. ישראלים רבים מבינים כי הכסף הגדול מצוי בהשקעה בקרקעות, אך רק בדיעבד, בחלוף הזמן אפשר יהיה לדעת האם ההשקעה הייתה השקעה נבונה ומניבה או מלכודת מתוחכמת.
מחירי הדירות הגבוהים מניעים אנשים רבים להשקיע כסף בענף הנדל"ן, ובימים שמחירי הדירות גבוהים, לרבים אין מספיק הון כדי להשקיע בדירות קיימות, ולכן הם פונים לאפיק של השקעות בקרקע חקלאית. הבעיה היא שאנשים רבים מגיעים עם כסף, אך בלי הרבה ידע בתחום. אז אם אתם רוצים להצליח בקניית קרקע חקלאית, אנחנו כאן כדי ללמד אתכם איך להצליח.
השקעה בקרקע חקלאית – "הזדמנות קטנה בהשקעה גדולה" – האומנם??
קרקע חקלאית היא קרקע שנועדה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פירות וירקות, לתבואה או פרחים, לגידול בעלי חיים או ליצירת שטחי מרעה כדי להאכיל אותם. בקרקע החקלאית אין אפשרות לבנות בנייני מגורים, אזורי מסחר, מפעלים או מבנים לתעשייה, ולכן המחירים של הקרקעות החקלאיות נמוכים בהרבה ממחירי הקרקעות המוגדרים כקרקעות לבנייה. משקיעים רבים רוכשים קרקעות חקלאיות מתוך תקווה כי ייעוד הקרקע ישתנה ויאושר למסחר או למגורים, שינוי ייעוד שיביא בעקבותיו רווחים גבוהים לבעל הקרקע, אך לא תמיד הם מבינים את הסיכונים הרבים הגלומים בעסקה. הסיכון העיקרי בהשקעה בקרקע חקלאית הוא אי הפשרת הקרקע. משקיעים רבים יודעים לספר על קרקעות שנרכשו לפני שנים רבות ועדיין לא הופשרו לבנייה ומעטים הסיכויים שהן יופשרו בעתיד הקרוב. ברגע שמתברר שהקרקע שרכשתם אינה עתידה לשנות ייעוד ושאין עליה תכניות לפיתוח הקרקע, כפי שציפיתם בעת הקנייה, ערכה של הקרקע יורד באופן משמעותי ובמקרים רבים תתקשו למכור אותה אפילו במחיר הקנייה. גם אם הקרקע שרכשתם הופשרה לבניין חשוב לדעת שהליכי תכנון ואישורי התוכניות עלולים להימשך שנים רבות וארוכות. ובנוסף, באף פרויקט בנייה "הנמצא בחיתולים" אין אפשרות לדעת מראש מה באמת ייבנה על הקרקע וכמה אחוזים מהקרקע עלולים להיות מופקעים לטובת מבני ציבור וצרכים עירוניים אחרים. מאחורי כל קרקע שהופשרה לבנייה עומדים מוקדי כוח שונים ולעתים בעלי אינטרסים מנוגדים, כך שקשה לצפות מה תהיה התשואה הכספית שיגרפו בעתיד המשקיעים. גם אם התוכניות המדיניות מאפשרות להתחיל בהליך של שינוי ייעוד הקרקע, לא תמיד יהיה גורם אחראי חזק שידאג לקדם את התהליך. הליך שינויי הייעוד אינו קורה מעצמו, הוא דורש "משוגעים לדבר" שישקיעו זמן, יתגברו על מכשולי בירוקרטיה רבים, ינהלו משאיים ומתנים עם גורמים רבים ויצליחו לקדם את התהליך. יש לקחת בחשבון גם מסים, אגרות והיטלים. לאחר שהקרקע הופשרה והרווחים הגבוהים כבר נראים באופק, תצטרכו לשלם למדינה כספים רבים בעת מכירת הקרקע ומימוש הרווחים. היטל ההשבחה, לדוגמא, עלול לנגוס עשרות אחוזים מהרווחים הנובעים מעליית ערך הקרקע ומהרגע שיקודמו בשטח תכניות בנייה יחולו עליכם מיסים נוספים. אך מנגד, כאשר ההשקעה בקרקע חקלאית נעשית בצורה נכונה וחכמה היא עשויה להיות ערוץ השקעה כדאי ומשתלם.עסקה מוצלחת של השקעה בקרקע חקלאית תלויה בשני גורמים: בתזמון הרכישה ובמיקום.
תמיד עדיף להשקיע בקרקע הנמצאת באזורי ביקוש.
חשוב לאתר אזור שבו מתחיל להיווצר מחסור בקרקעות אשר מיועדות לבנייה. קרקע חקלאית הנמצאת במיקום טוב, קרוב ליישובים קיימים תאיץ את הפשרת הקרקע לבנייה ותעלה את ערכה במאות אחוזים. אם בשנים האחרונות המליצו גורמים בשוק הנדל"ן להתרכז בקרקעות במרכז הארץ, מחדרה ועד גדרה, בשנים האחרונות, בשל העלייה ביוקר המחייה, ההתייקרות של מחירי הנדל"ן במרכז הארץ ומשבר הדיור אנו עדים לתופעה של מעבר של משפחות וזוגות צעירים לצפון הארץ. לא בכדי. אחד הפרויקטים המצליחים המושך משקיעים ומשפחות המחפשות דיור איכותי במחירים שפויים הוא פרויקט של שכונת האקליפטוסים אשר בקריית אתא.בדיקה של סטטוס שינוי הייעוד
ככל שהקרקע קרובה להפשרה ולקבלת היתר בנייה, ההשקעה בקרקע תהיה עם פחות סיכונים. כאשר רוכשים קרקע ששינוי הייעוד שלה כבר אושר והיא נמצאת בתהליכים מואצים לקבלת אישורי בנייה, זוהי עסקה כמעט ללא סיכונים. אך חשוב לדעת שככל שרכישת הקרקע מתבצעת בשלב מוקדם יותר, הסיכונים אומנם גבוהים יותר, אך גם הסיכויים לגרוף רווחים מעליית ערך הקרקע נמוכים יותר.איך לא מסתבכים עם השקעה מסוכנת? אל תגידו לי זה לא יקרה, הקדימו רפואה למכה!
כדי לא להסתבך בעסקה כושלת וכדי לא להפסיד סכומי כסף גבוהים, לפני שרוכשים קרקע חקלאית להשקעה חשוב לבדוק שמונה גורמים אשר יקטינו בצורה משמעותית את רמת הסיכון.יש לבדוק כמה הקרקע המיועדת קרובה להפשרה ולקבלת היתר בנייה
ואם החלו תהליכי הפשרה באיזה שלב של הפשרה הקרקע נמצאת.האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל
לא מומלץ לרכוש קרקע חקלאית הנמצאת בבעלות של רשות מקרקעי ישראל מאחר שרוב הסיכויים הם שלאחר ההפשרה, מנהל מקרקעי ישראל הוא זה שייהנה מפירות ההשבחה.בעת קניית קרקע פרטית חשוב לבדוק היטב את נסח הטאבו
ולוודא כי על הקרקע אין הגבלות או שעבודים. אם בעבר חלו הפקעות שונות על חלק מהקרקע, יש לבדוק את ההיקף שלהן ואת ההשפעה שלהן על ערך הקרקע ושוויה.חשוב לבדוק מי מקדם את התוכנית
הרשות המקומית או רק יזמים פרטיים. קרקעות חקלאיות אשר זוכות לדחיפה על ידי הרשות המקומות, גדלים הסיכויים שהם יופשרו לבנייה מהר יותר מאשרר קרקעות המקודמות רק על ידי יזמים פרטיים.יש לבדוק בתוכנית המתאר הארצית , תמ"א 35, האם הקרקע מוגדרת כמרקם עירוני
לכל קרקע יש ייעוד משלה, יש קרקע המיועדת למגורים, יש למסחר, לתעשייה ועוד. אם בחרתם להשקיע בקרקע המיועדת למגורים, חשוב לבדוק בתכנית כי היא מוגדרת כקרקע למגורים, אם בחרתם להשקיע בקרקע המיועדת לשנות את הייעוד למסחר, יש לבדוק בתכנית האם היא מיועדת למסחר וכו'.חשוב לבצע בדיקה של כדאיות כלכלית ולחשב את כל ההוצאות הצפויות
כמו מיסים, היטל השבחה, מס רכישה עלות אנשי המקצוע המלווים את הרכישה ועוד. אל תוותרו על תקן 22 לפני השקעה בקרקע חקלאית. תקן 22 הוא תקן שגובש על ידי מועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים, תקן שמטרתו להעניק לכל מי שרוכש קרקע חקלאית לקבל את מרב המידע על הקרקע כדי לאפשר לו להבין מהם הסיכונים ומהם הסיכויים. תקן 22 מנתח את המיקום, את הייעוד של הקרקע, את התוכניות התקפות באשר למיקום. בתקן 22 מעריך השמאי מהו הסיכוי שהשטח שבו בחרתם יהפוך בסופו של דווקא לקרקע מאושרת למגורים או למסחר, מה יהיה שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, כמה זמן שינוי היעוד עלול להימשך ומהן ההוצאות שיוטלו על הרוכשים במהלך התהליך. אל תתפתו למחירי קרקע חקלאית זולים. מחיר הרכישה משקף את הסטטוס של הקרקע במועד הרכישה. מחיר זול מאותת שהקרקע עדיין לא הופשרה וקיים סיכוי שהיא תישאר קרקע חקלאית שערכה לא רק שלא יעלה, אלא אפילו אולי ירד.אז מדוע לא כדאי להשקיע בקרקע חקלאית?
לסיכום, השקעה מוצלחת תלויה באומדן נכון של הסיכונים מול הסיכויים! לפני שאתם מבצעים עסקה ומשקיעים בקרקע חקלאית בתקווה לשינוי הייעוד, חשוב להבין את אופי השוק, להבין את היתרונות והחסרונות של העסקה וללמוד מה חשוב לבדוק לפני שמבצעים את העסקה. אם אתם מעוניינים ללמוד איך להגיע לבחירות מוצלחות בקרקעות להשקעה ולהימנע מטעויות מכאיבות, כדי לכם לקרוא את המאמר הבא: משקיעים בהרצליה חוף התכלת? כך תוכלו להימנע מטעויות גורליות.השקעה בקרקע חקלאית שאלות ותשובות
תשובה: השקעה בקרקע חקלאית מלווה במספר סיכונים משמעותיים, אך הסיכון המשמעותי מכולם הוא אי הפשרה של הקרקע לבנייה וירידת הערך שלה. קיימים סיכוים נוספים כמו הטלה של מיסים גבוהים על המשקיע, הפקעת חלק מהשטח לצרכים ציבוריים ועוד.
תשובה: סיכויי ההצלחה של השקעה בקרקע חקלאית תלויים בשני גורמים, במיקום ובתזמון הרכישה. אם תשקיעו בקרקעות הנמצאות במיקום אטרקטיבי שרבים הסיכויים שיופשר למגורים, ותרכשו את הקרקע רגע לפני ההפשרה, תוכלו לגזור קופונים נאים.
תשובה: להשקעה בקרקע חקלאית יש מגוון יתרונות, סכום ההשקעה נמוך יחסית להשקעות אחרות, ובניגוד לנכסי נדל"ן אחרים, אתם לא צריכים לתחזק את הנכס ולהשקיע בו כספים לאחר הקנייה ועוד.
תשובה: אם תקפידו על מספר עקרונות ותבצעו את כל הבדיקות הנדרשות, כמו בדיקה בתב"ע, בדיקה בתוכנית המתאר הארצית וקבלת הערכה שמאית בהתאם לתקן 22, תצליחו להקטין עד למינימום את הסיכונים.
