לשאלה כמה עולה קרקע לבניה אין תשובה אחת. מחיר הקרקע לבניה תלוי במספר גורמים, בסוג הקרקע, בגודל השטח, במיקום ועוד.
כיום מחזיקה המדינה בתשעים ושלוש אחוז מהקרקעות ברחבי הארץ והשאר נמצא בבעלות אזרחים פרטיים. הביקוש הגובר לדיור והמחסור בקרקעות רבות הזמינות לבניה מביא לזינוק במחירי הקרקעות לבניה. אחד מכללי האצבע הקובעים את מחיר הקרקעות הוא הביקוש וההיצע, כל עוד רמת הביקוש של הקרקעות גבוהה, גם המחיר יהיה גבוה וכאשר הביקוש נמוך, גם מחיר הקרקע יהיה נמוך.
בשנים האחרונות, בשל הביקוש הגובר לקרקעות, נכנס שחקן נוסף למגרש הנדל"ן – קרקעות חקלאיות. קרקעות אלו אמנם עדיין לא זמינות לבניה, אך רבות מהן עתידות לעבור שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, ולכן כאשר אנו דנים בשאלה כמה עולה קרקע לבניה צריך לשתף בדיון גם את מחירי הקרקעות החקלאיות הצפויות להפוך לקרקעות זמינות לבניה.
במאמר זה ננסה לעלות על השאלה הפופולארית בין משקיעי הנדל"ן השונים, כמה עולה קרקע לבניה. נסקור את הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע ונבדוק מתי צריכות להידלק נורות אדומות כאשר מחיר הקרקע נמוך מהמחיר הממוצע של השוק.
כמה עולה קרקע לבניה – מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הקרקע
הגורם הראשון המשפיע על מחירי הקרקע הוא המיקום של הקרקע. קניית קרקע להשקעה, קרקע לבניה או קרקע חקלאית מופשרת לבניה הנמצאת במרכז הארץ תעלה הרבה יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה או במקומות רחוקים מיישוב, וקרקעות נגישות, הקרובות אל עורקי תנועה ראשיים יעלו יותר מקרקעות הנמצאות במקומות שוממים, רחוקים ממסילת רכבת או מעורקי תחבורה מרכזיים.
השפעת מצב הקרקע מבחינה תכנונית על עלות הקרקע
גורם נוסף המשפיע על השאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא מצב הקרקע מבחינה תכנונית. קרקע אשר כלולה בתכנית מתאר אזורית ונמצאת בשלבי תכנון או כבר מאושרת לבניה, מחירה יהיה גבוה יותר מאשר קרקע שעדיין אינה מופשרת לבניה ואין לגביה תכניות לבניה בטווח השנים הקרוב.
השפעת המצב המשפטי על מחיר הקרקע
עוד גורם המשפיע על השאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא המצב המשפטי של הקרקע . קרקעות בנמצאות בבעלות פרטית יקרות יותר מאשר קרקעות הנמצאות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל אינו מוכר את האדמות, אלא מחכיר אותן והן תמיד נשארות בבעלותו. כיוון שהאדמות נשארות בבעלות המנהל, המנהל שותף עם הרוכש והוא צריך לאשר כל ביצוע של פעולה כמו קידום תכניות בניה מכירה ועוד, ואם האדמה תופשר לבניה, המנהל יהיה שותף ברווחים.
בנוסף, אדמות שמוטל עליהן שיעבוד או עיקול יהיה קשה מאוד למכור, אם בכלל, ואם הן יימכרו המחיר שלהן יהיה נמוך משמעותי מאדמות ללא שעבודים ועיקולים.
השפעת סיכויי ההפשרה של הקרקע לבניה מידית על כמה שעולה הקרקע
גורם נוסף העונה לשאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא הסטאטוס שבו נמצאת הקרקע המוצעת למכירה. חשוב לנסות ולהבין מהם סיכויי ההפשרה של הקרקע למטרות בניה בטווח הקרוב. כאשר מדברים על רכישה של קרקעות חקלאיות חשוב לדעת האם קיימות תכניות לשינוי הייעוד של הקרקע ואם כן, באיזה שלב הן נמצאות. ככל שהקרקע נמצאת בשלבי הפשרה ראשונים, כך המחיר שלה יהיה נמוך יותר וככל שתהליך ההפשרה נמצא בשלבים מתקדמים יותר, כך מחיר הקרקע יהיה גבוה יותר.
גובה התשואה הצפויה על הקרקע משפיע גם על השאלה כמה עולה קרקע לבניה. התשואה היא הפער שבין המחיר של קניית הקרקע לבין המחיר הצפוי של המכירה. כדי לאמוד את גובה התשואה צריך לבדוק ולהשוות לקרקעות הנמצאות סמוך לקרקע שאותה רוצים לקנות, לבדוק מהו הסטטוס של הקרקע, מהו השלב של תהליך ההפשרה ועוד, להשוות את הנתונים ולהסיק את המסקנה באשר למחיר הקרקע.
כאשר מחשבים את התשואה על הקרקע יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו שכר טרחת עורך הדין המלווה את הפרויקט, שכר הטרחה של המתווך ובעלי מקצוע נוספים המעורבים בתהליך ואת המיסים החלים על הקרקע. חשוב לדעת כי כאשר מוכרים קרקע שעברה תהליך הפשרה, יש לשלם מס שבח הנע בין עשרים וחמישה אחוזים לחמישים אחוזים אשר נוגסים ברווחים.
כמה עולה קרקע לבניה – ממה חשוב להיזהר כאשר מחיר הקרקע נמוך משמעותית?
כאשר מחיר הקרקע נמוך באופן משמעותי ממחירי השוק צריכות להידלק לנו מספר נורות אדומות. כדי שלא נגיע למצב שבו במקום להרוויח מההשקעה אנו עלולים להפסיד ולאבד את הכסף אנו צריכים לבצע מספר בדיקות:
יש לבדוק האם הקרקע נכללת בתוכנית מתאר אזורית או עירונית והוא מסומנת כקרקע כמרקם עירוני המיועד לפיתוח ולבניה. כאשר הקרקע אינה כלולה בתוכנית מתאר שכזאת, עדיין קיימים סיכויים שהיא תאושר לבניה, אבל יש לקחת בחשבון שיידרשו לכך שנים ארוכות ורבות עד שתוכלו ליהנות מהרווחים.
יש לבדוק האם בסביבת הקרקע מצויים אלמנטים העשויים למנוע מהקרקע להיות מאושרת לבניה כמו מפעלים גדולים, שטחים צבאיים, שמורת טבע, שטחי ציבור, קרבה אל גשרים סואנים ועוד.
כדאי לבדוק האם יש תכניות לגבי ההפקעה של הקרקע, כולה או חלקה, או שהקרקע כבר עברה בעבר תהליך הפקעה חלקי או מלא. הרשות העירונית רשאית להפקיע אדמות פרטיות לטובת צרכי ציבור ולפצות את הבעלים בסכומי כסף נמוכים.
לסיכום, כמה עולה קרקע לבניה? שאלה אחת תשובות רבות!
יש הרבה גורמים המשפיעים על המחיר של הקרקעות ולכל גורם יש השפעה על מחיר הקרקע.
שאלות ותשובות על כמה עולה קרקע לבניה
שאלה: האם למיקום של הקרקע יש קשר לשאלה כמה עולה קרקע לבניה?
תשובה: בהחלט. קרקעות הנמצאות במרכז הארץ יהיו יקרות יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה וקרקעות הסמוכות ליישובים מבוקשים ובעלי נגישות לעורקי תנועה יהיו יקרים יותר מאשר קרקעות הנמצאות באזורים שוממים הרחק ממקומות ישוב ומכבישים מרכזיים.
שאלה: אני מעונין לרכוש קרקע חקלאית המיועדת לבניה. כמה עולה קרקע לבניה ומהם הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע החקלאית?
תשובה: בין הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע החקלאית המיועדת לבניה הם באיזה שלב בתהליך ההפשרה הקרקע נמצאת, האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ועוד.
שאלה: כמה עולה קרקע לבניה במרכז הארץ?
תשובה: באופן עקרוני הקרקעות במרכז הארץ הן קרקעות יקרות, אך תלוי אם הן מאושרות לבניה או נמצאות בסטטוס של אדמות חקלאיות.
שאלה: כמה עולה קרקע לבניה שמוטלים עליה שעבודים ועקולים?
תשובה: את הקרקעות שמוטלים עליהן שעבודים או עיקולים קשה למכור, אם בכלל, ולכן סביר להניח שהמחיר שלהן יהיה מחיר זול.
