נכסים מניבים להשקעה

יותר ויותר אנשים משקיעים בנכסים מניבים להשקעה. נכסים מניבים אלו נכסים שהערך שלהם הוא לא הצפי לעלייה במחיר הנכס, אלא נכסים שיניבו מדי חודש הכנסה קבועה בצורת דמי שכירות. לנכס מניב יש שני מאפיינים, הוא בעל ערך הוני והוא נושא תשואה.

נכסים מניבים להשקעה יכולים להיות סוגים שונים של נכסים שאפשר להשכיר כמו דירות מגורים, משרדים, חנויות, מבנים למטרות תעשייה ומסחר, מחסנים, אולמות אירועים, בתי מלון ועוד.

במאמר זה נדון במהם הסוגים השונים של נכסים מניבים להשקעה ואיך להחליט במה כדאי להשקיע.

נכסים מניבים להשקעה – מהם הסוגים השונים של הנכסים המניבים 

יש  שני סוגים עיקריים של נכסים מניבים, לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות ולכל אחד יש מאפיינים ייחודיים.

השקעה בנכסים למגורים נחשבת לאפיק השקעה סולידי, יציב ובטוח באופן יחסי ונחשבת  להשקעה כמעט בלי אי ודאות. השקעה בנכסים למגורים כוללת השקעה בבנייני מגורים משותפים או בבתים צמודי קרקע. השקעה בנכסים אלו מספקת תשואה שוטפת מדמי שכירות ויש לה פוטנציאל השבחה לאורך זמן.

השקעה בנכסים למסחר כוללת שטחי תעשייה, אולמות, משרדים, תחנות דלק, חנויות, מחסנים ומרכזים לוגיסטיים. השקעה בנכס מסחרי להשקעה נחשבת להשקעה אטרקטיבית מאחר שלנכסים מניבים להשקעה בתחום המסחר יש פוטנציאל תשואה גבוה יותר מאשר השקעה בנכסים מניבים למגורים. אך מנגד, השקעה בנדל"ן מסחרי טומנת בחובה גם סיכונים, כאשר השוכר אינו מצליח בעסקיו ומתקשה לשלם את שכר הדירה, במיוחד כאשר משכירים לעסק חדש הנמצא עדיין בראשית דרכו.

נכסים מניבים להשקעה – טבלה המסכמת את אפשרויות ההשקעה

נכסים מניבים להשקעה – איך תחליטו במה כדאי להשקיע

השאלה הראשונה שעולה לפני שאתם בוחרים נכסים מניבים להשקעה היא מהו הרווח הפוטנציאלי העתיד להתקבל מהשכרת הנכס.

כלל האצבע בקנייה של נכסים מניבים להשקעה הוא שדמי השכירות שתקבלו מהנכס יהיו גבוהים יותר מעלויות המימון של ביצוע העסקה, כלומר דמי השכירות החודשיים שתקבלו יהיו גבוהים יותר מאשר ההחזרים החודשיים שתידרשו לשלם עבור ההלוואה או המשכנתא שלקחת כדי לממן את העסקה.

כדי להעריך את התשואה הפוטנציאלית יש לקחת בחשבון של המיקום של הנכס, את מצב הנכס, את גודל הנכס ופרמטרים נוספים העשויים להשפיע על מחיר הנכס ועל התשואה החודשית.

כדאי לדעת: התשואה הממוצעת עבור נכס למגורים בישראל היא בין שלושה עד לחמישה אחוז והתשואה הממוצעת עבור נכס מסחרי נעה בין חמישה עד לשמונה אחוז בשנה, בקיזוז של הוצאות התחזוקה, הוצאות התפעול והפחת.

מהי רמת הסיכון

כל השקעה של נכסים מניבים להשקעה טומנת בחובה סיכונים, ולכן לפני השקעה בנכסים מניבים יש לקחת בחשבון את מכלול הסיכונים שבעסקה, האם המשקיע יוכל לעמוד בהוצאות הנדרשות, האם המינוף הפיננסי שהוא יכול לקבל יספיק כדי לרכוש את הנכס, האם רמת הביקוש באזור שבו נמצא הנכס מצדיקה את ההשקעה, מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס לאורך זמן, מהו הפחת והבלאי הטבעי של הנכס ועוד.

היתכנות כלכלית

כל משקיע אשר מחפש נכסים מניבים להשקעה צריך לשאול את עצמו עוד לפני הרכישה האם העסקה ריאלית עבורו והם היא תואמת את יכולותיו הכלכליות. לפני שרוכשים את הנכס כדאי לקחת דף ועט ולעשות בבירור את החישוב הבא: מהו מחיר הנכס, מהו ההון העצמי העומד לרשות המשקיע, מהי גובה ההלוואה או המשכנתא שהוא יכול לקבל ומהן ההוצאות הנלוות כמו שכר טרחת עורך הדין או אנשי מקצוע אחרים, מיסים, דמי תיווך, אגרות שונות, השקעות נדרשות בנכס ועוד.

לצד היכולות הכלכליות יש לקחת בחשבון פעולות הקשורות לניהול הנכס ואת ההוצאות העשויות להידרש בגינן. פעולות כמו מציאת שוכרים, גביית דמי השכירות, החזקה שוטפת של הנכס ועוד. בבניינים רבים מעדיפים הדיירים להחזיק חברת ניהול שתדאג להחזקת הנכס, כמובן תמורת תשלום.

 מיקום הנכס

למיקום הנכס יש השפעה משמעותית על כדאיות העסקה. באופן עקרוני השקעות בערים גדולות ומבוקשות יניבו תשואה גבוהה יותר, אך גם רכישת הנכס תהיה יקרה יותר. השקעות בפריפריה ובערים קטנות יניבו תשואה נמוכה יותר, אך גם ההשקעה שתידרש לקניית הנכס תהיה נמוכה יותר.

ככל שהנכס נמצא באזור המאופיין בהיצע נמוך ובביקוש גבוה, כך גם התשואה הפוטנציאלית תהיה גבוהה יותר.

כדאי לבחור בנכסים הנמצאים קרובים לעורקי תחבורה ראשיים, לתחנות רכבת ולתחבורה ציבורית נוחה ונגישה. הנתונים מלמדים שככל שהנגישות התחבורתית גבוהה יותר, הביקוש לנכסים עולה ויחד אתו גם דמי השכירות.

בערים שבהן נמצאות אוניברסיטאיות או מכללות גדולות ומבוקשות, מומלץ להשקיע בדירות קטנות בנות חדר עד שני חדרים המתאימות להשכרה לסטודנטים ולקהל יעד צעיר. 

שאלות ותשובות נכסים מניבים להשקעה

שאלה: אני מעוניין ברכישה של נכסים מניבים להשקעה. איך אדע במה להשקיע?

תשובה: לכל משקיע המעוניין ברכישת נכסים מניבים עומדות שתי אפשרויות. השקעה בנדל"ן למגורים או השקעה בנדל"ן מסחרי. כדי להחליט באיזה סוג נדל"ן כדאי להשקיע יש לבחון פרמטרים שונים כמו גובה ההשקעה, רמת הסיכון של ההשקעה, היצע וביקוש ועוד.

שאלה: כאשר אנו רוכש נכסים מניבים להשקעה, האם למיקום הנכס יש השפעה על הרכישה?

תשובה: בהחלט. בכל רכישה של נכסים להשקעה יש לקחת בחשבון את מיקום הנכס. בערים גדולות ויקרות מחיר הרכישה יהיה יקר יותר, אך התשואה תהיה גבוהה יותר, בערים קטנות, המחיר יהיה נמוך וגם התשואה תהיה נמוכה. חשוב גם לקחת בחשבון את אופי האוכלוסייה המקומית ולמי מיועדות הדירות, לקהל צעיר המחפש דירות קטנות או למשפחות המעוניינות בדירות גדולות יותר.

שאלה: רוצה לקנות נכסים מניבים להשקעה ומתלבט בין נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי. מה עדיף?

תשובה: אין תשובה ברורה, אך בעת רכישת נכסים מניבים להשקעה יש לקחת בחשבון   שהתשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה יותר, אך גם רמת הסיכון גבוהה יותר.

שאלה: אני עומד לרכוש נכסים מניבים להשקעה ומתלבט האם להיעזר בהלוואה מהבנק?

תשובה: רוב המשקיעים המעוניינים ברכישת נכסים נעזרים בהלוואה או במשכנתא מהבנק. כאשר התשואה החודשית גבוהה יותר מההחזר החודשי, לא תהיה בעיה לשלם את ההחזר וכעבור מספר שנים יהיה בבעלותך נכס מניב וגם ההון הכספי שלך יישאר אצלך.