השקעה בקרקעות הנמצאות בהליכים של שינוי ייעוד הפכו להיות השקעות אטרקטיביות בין משקיעי הנדל"ן, אך בעוד שהשקעה ביחידות דיור הפכו להיות יקרות מאוד, השקעה בקרקע למשרדים ולמסחר הן ערוץ השקעה ריאלי ואטרקטיבי הסוחף אחריו משקיעי נדל"ן רבים.
קרקע למשרדים ולמסחר היא קרקע שאינה מיועדת למגורים, אלא לבניית משרדים, לחניות, למפעלי תעשייה, לבתי מלון, למחסנים לוגיסטיים ועוד. יש ההבדלים בין קרקעות המיועדות למגורים לבין קרקע למשרדים ולמסחר, יש הבדל במחיר הקנייה שכן המחיר של קניית קרקעות למסחר נמוך יותר מאשר רכישה של קרקעות למגורים, והבדל נוסף הוא שבעתיד, אחרי שעל הקרקע ייבנו הנכסים, התשואה של נכסי נדל"ן למסחר גבוהה יותר מהתשואה של נכסי נדל"ן למגורים.
במאמר זה נדון מה ההבדל בין רכישת קרקע למשרדים ולמסחר לבין רכישת קרקעות למגורים, מהו תהליך שינוי הייעוד של הקרקע ומה חשוב לדעת לפני שרוכשים קרקע להשקעה.
קרקע למשרדים ולמסחר – ארבעה דברים שחשוב לדעת
לכל קרקע במדינה יש ייעוד וכל קרקע מוגדרת על ידי הרשויות למטרה מסוימת, יש קרקעות המיועדות לשימוש חקלאי, יש קרקעות המיועדות למגורים ויש קרקעות למשרדים ולמסחר.
השקעה בקרקע למשרדים ולמסחר דורשת אורך רוח והרבה סבלנות. קידום פרויקטים של בניית משרדים או כל נדל"ן מסחרי אחר וקבלת האישורים בוועדות השונות הוא תהליך ארוך המלווה בבירוקרטיה ובאישורים רבים והוא עלול לקחת מספר שנים. וככל שהמשקיע רוכש את הקרקע בשלב מוקדם יותר של התהליך, אפילו עוד לפני שאושרה הבנייה, כך גדלים הסיכויים לרווחים גבוהים מהעסקה.
הביקוש הגובר וההיצע הנמוך של שוק הנדל"ן הביא לתהליכים מתקדמים של הפשרת קרקע חקלאית. בשנים האחרונות, קרקעות המיועדות לחקלאות עוברות תהליך של שינוי ייעוד, חלק מהן משנות את ייעודן מקרקע חקלאית לקרקע למגורים וחלק מהם משנות את ייעודן לקרקע למשרדים ולמסחר.
תהליך שינוי הייעוד של הקרקע מלווה לעתים בחוסר וודאות באשר לשאלה מה יקרה בעתיד עם הקרקע. האם הקרקע אכן תעבור תהליך של שינוי ייעוד, כמה זמן יקח התהליך והאם ההשקעה בקרקע למשרדים ולמסחר אכן תניב את התשואה המצופה או שתגרום למשקיע אכזבה. אך כאשר תהליך ההפשרה יצליח, הרווח הפוטנציאלי יהיה גבוה מאוד, לעתים אפילו במאות אחוזים.
למשקיעים המחפשים עסקת נדל"ן סולידית, יחסית, השקעה בקרקעות מסחריות נחשבת לעסקה רווחית מאחר ומחירי הקרקעות לא מפסיקים לעלות, ובהשוואה להשקעה בנכסים בנויים, ברכישת קרקעות לא נדרשת תחזוקה של הנכסים והוצאות שוטפות, גורמים ההופכים את ניהול ההשקעה לקל ופשוט הרבה יותר, אך למשקיעים המחפשים אקזיט מהיר, לא תמיד ההשקעה בקרקעות היא ההשקעה המתאימה עבורם.
קרקע למשרדים ולמסחר – מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע?
לפני שרוכשים קרקע למטרת מסחר ומשרדים חשוב לבדוק מהו ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 36. תכנית המתאר הארצית כוללת את כל התכנונים העתידיים לסוגי הקרקעות השונים בישראל, ולכן לפני שאנו רוכשים את הקרקע חשוב לוודא מהו סוג הקרקע ומהו הייעוד שלה והאם היא אכן קרקע המיועדת למשרדים או למסחר.
בשלב השני יש לבדוק את תכנית המתאר המקומית. בתכנית המתאר המקומית אפשר למצוא את הייעוד העדכני ביותר של הקרקע המוצעת למכירה. חשוב לבדוק האם הקרקע המוצעת למכירה כלולה במתאר ומהו הייעוד שלה, למגורים, למסחר, לבתי מלון, למשרדים או לשטחים ציבוריים. אם זו קרקע חקלאית העומדת לפני שינוי ייעוד, חשוב לבדוק באיזה סטטוס של תהליך השינוי הקרקע נמצאת.
מומלץ לבדוק מי הם הבעלים של הקרקע, האם זו קרקע של מנהל מקרקעי ישראל או קרקע בבעלות פרטית. כאשר אתם קונים קרקע למשרדים ולמסחר, העדיפות הראשונה היא לקנות קרקע הנמצאת בבעלות פרטית. לא אחת כאשר קונים קרקע הנמצאת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, לאחר תהליך ההפשרה הקרקע חוזרת למנהל או לחילופין, מנהל המקרקעין מבצע שומה חדשה כדי להעריך את שווי הקרקע לאחר ההפשרה ודמי החכירה של הקרקע יעלו באופן משמעותי בהתאם לשווי העכשווי של הקרקע המופשרת.
חשוב לדעת איפה לקנות קרקע להשקעה. המיקום של הקרקע הוא אחד הגורמים החשובים בשיקולי הכדאיות. כמו בשכונות מגורים, כך גם באזורי תעשייה ומסחר יש חשיבות לקרבה אל כבישי גישה מהירים לעורקי תחבורה ראשיים, לתחבורה ציבורית נוחה ועוד.
חשוב לבדוק האם הפשרת הקרקע למטרות נדל"ן מסחרי מקבלת רוח גבית מהרשות המקומית. כאשר לרשות המקומית או לכל רשות ציבורית אחרת יש עניין לקדם את התכנית, תהליך הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד יתקצר באופן משמעותי.
חשוב לבדוק האם הקרקע העומדת למכירה נקייה משעבודים ומעיקולים ולא מוטלים עליה חובות שונים. כמו כן רצוי לבדוק האם בעבר נעשתה באזור הפקעת קרקעות ואם כן, איזה אחוז משטח הקרקעות הופקע.
חשוב לבדוק האם יש התנגדויות לשינוי ייעוד הקרקע. כאשר גופים כמו החברה להגנת הטבע או גם הרשות המקומית מתנגדים לבנייה של נדל"ן מסחרי על הקרקע, הם עלולים להגיש עתירות לבג"ץ ולתקוע את תהליך ההפשרה והבנייה לשנים ארוכות.
לסיכום, השקעה בקרקע למסחר ולמשרדים – השקעה נמוכה עם סיכויים לתשואה גבוהה!
הביקוש הגבוה של שוק הנדל"ן הוביל להפשרה של קרקעיות חקלאיות ולשינויי הייעוד שלהן. מקרקעות חקלאיות לקרקעות למסחר ולמגורים. ככל שהמשקיע מבצע את הרכישה בשלב מוקדם יותר של תהליך ההפשרה, כך גוברים הסיכויים לגרוף תשואה נאה ורווחים גבוהים.
ההשקעה בקרקע למשרדים ולמסחר נחשבת להשקעה זולה יותר מאשר השקעה בקרקע למגורים, אך היא דורשת אורך רוח וסבלנות והיא אינה מבטיחה רווחים מידיים למשקיעים.
כדי להצליח ברכישת קרקעות למסחר ולמשרדים חשוב לבצע מספר בדיקות כדי למרב את הסיכויים להצלחת העסקה.
קרקע למשרדים ולמסחר – שאלות ותשובות
שאלה: מהי קרקע למשרדים ולמסחר?
תשובה: קרקע למשרדים ולמסחר היא קרקע המיועדת לבניית משרדים ולנדל"ן מסחרי כמו חנויות, מרכזים מסחריים, בתי מלון, מבני תעשייה, מחסנים לוגיסטיים ועוד.
שאלה: האם כדאי להשקיע בקרקע למשרדים ולמסחר?
תשובה: כן, ההשקעה בקרקע למשרדים ולמסחר נחשבת להשקעה זולה יותר מאשר השקעה בקרקע למגורים ובעתיד, כאשר הנכסים ייבנו, הנדל"ן המסחרי יניב תשואה גבוהה יותר מאשר הדירות למגורים.
שאלה: מה חשוב לבדוק לפני שרוכשים קרקע למשרדים ולמסחר?
תשובה: לפני שרוכשים קרקע למשרדים ולמסחר חשוב לבדוק האם הקרקע מוגדרת בתוכניות בתב"ע כקרקע המיועדת למשרדים ולמסחר. אם אתם רוכשים קרקע חקלאית ומקווים שהקרקע תעבור תהליך של שינוי הייעוד חשוב לדעת איפה לקנות קרקע ומהם הסיכויים שתהליך השינוי יוכתר בהצלחה.
שאלה: למי מתאים לקנות קרקע למשרדים ולמסחר?
תשובה: קניית קרקע למשרדים ולמסחר דורשת אורך רוח והרבה סבלנות והיא מיועדת למשקיעי נדל"ן סולידיים. למי שמחפש אקזיט מהיר והתעשרות מיידית, ההשקעה אינה מתאימה.
