סוגי הקרקעות בישראל מסווגים בהתאם לייעוד שלהן, חלק מהקרקעות מיועדים לצרכים חקלאיים, חלק למגורים, חלק נוסף מיועד לתחבורה, למסחר ותעשייה ויש גם שטחים המוגדרים כשטחים פתוחים.
השקעות נדל"ן בקרקע הפכו בשנים האחרונות להשקעות לוהטות ולא בכדי. מחירי הדירות הגבוהים וההון העצמי הנדרש להשקעה בנדל"ן למגורים דחפו את משקיעי הנדל"ן לחפש ערוצי השקעה נוספים. השקעה בקרקעות נושאת עמה פוטנציאל גבוה לרווחים ואפילו להתעשרות. אז רגע לפני שאתם מתחילים לחשוב איך להתעשר מנדל"ן בואו להכיר את כל סוגי הקרקעות בישראל.
במאמר זה נסקור את סוגי הקרקעות בישראל ואת הייעוד שלהן בהתאמה לכל סוג של קרקע, נבדוק מהם הפרמטרים המשפיעים על מחיר הקרקע ונבדוק את כדאיות ההשקעה בסוגי הקרקעות השונים.
מהם סוגי הקרקעות בישראל ומהו הייעוד שלהן
קרקע חקלאית
היא קרקע אשר מיועדת לצרכי חקלאות, לגידולים חקלאיים, לגידולי שדה, למרעה ועוד. יש שני סוגים של קרקעות לחקלאות, יש קרקעות שמשמשות כקרקע לחקלאות ויש קרקעות לחקלאות שעברו תהליך של הפשרה.
קרקע חקלאית שלא עברה תהליך הפשרה היא קרקע המיועדת רק לעבודה חקלאית. על הקרקע הזו אסור לבנות, אסור אפילו להניח עליה קראוון או מבנה זמני אחר ולהשתמש בו לצרכי מגורים.
קרקע חקלאית מופשרת
היא קרקע שעברה תהליך של שינויי ייעוד. היא הייתה קרקע שמיועדת לחקלאות וכעת היא מיועדת כקרקע למגורים, או למסחר, לתעשייה, לתחבורה או כשטח פתוח.
מבין שני סוגי הקרקעות הנ"ל, קרקעות חקלאיות הן קרקעות זולות והמחיר שלהן נמוך באופן משמעותי ממחיר הקרקעות החקלאיות שהופשרו לבנייה.
קרקעות למגורים
הן קרקעות שהוגדרו למטרת מגורים. אלו קרקעות זמינות שעליהן אפשר לבנות שכונות מגורים, בתים צמודי קרקע ובנייני מגורים גבוהים.
קרקע למשרדים ולמסחר
אלו קרקעות המיועדות לבניית חנויות, משרדים, מרכזים מסחריים ועוד.
קרקעות לתעשייה ולפיתוח
אלו קרקעות שעליהן אפשר לבנות מבני תעשייה, מפעלים ובתי מלאכה.
קרקע לתיירות
מיועדת לבניית בתי מלון, בתי הארחה, צימרים, אכסניות ומרכזי נופש ואירוח.
קרקעות לתחבורה
משמשות לסלילת כבישים, מסילות רכבת, הקמת מגרשי חנייה, תחנות אוטובוס, תחנות רכבת, נמלי תעופה ונמלי ים.
שטחים פתוחים הן כל שטח שאינו בנוי ולא מוגדר לצרכים ייחודיים כמו שמורות טבע גנים לאומיים, יערות ועוד.
סוגי קרקעות – מהם הפרמטרים הקובעים את מחיר הקרקע?
מחיר הקרקע מושפע מאוד מסוג הקרקע, מהמיקום ומהייעוד של הקרקע.
מבין כל סוגי הקרקעות, קרקעות למגורים הן הקרקעות היקרות ביותר ובעיקר כאשר הקרקע נמצאת באזורים שבהם הביקוש למגורים גבוה. חשוב להבחין בין סוגי קרקעות בישראל הנמצאות במרכזי הערים לבין הקרקעות למגורים הנמצאות בשולי הערים. קרקעות הנמצאות במרכזי הערים יקרות יותר מקרקעות הנמצאות בשולי העיר וקרקע למגורים במרכז הארץ יקרה יותר מקרקע בפריפריה.
קרקעות לחקלאות שלא עברו תהליך הפשרה נחשבות לקרקעות הזולות מבין כל סוגי הקרקעות והמחיר שלהם נמוך משמעותית מקרקעות חקלאיות שעברו תהליך הפשרה.
ככל שהקרקע החקלאית נמצאת בשלבים מוקדמים יותר של תהליך שינוי הייעוד, כך המחיר שלה יהיה זול יותר מהמחיר של קרקעות הנמצאות בשלבים המתקדמים של תהליך ההפשרה.
קרקעות המיועדות למסחר ולתעשייה דורשות השקעה נמוכה יותר מאשר קרקעות המיועדות למגורים, אך התשואה מהשכרת נכס משרדי עשויה להיות גבוהה יותר מהתשואה מהשכרת נכס למגורים.
סוגי קרקעות בישראל – סקירה מהירה על כדאיות ההשקעה בקרקע
מדינת ישראל יושבת על שטח מצומצם ויש בה כמות מוגדרת של קרקע. אומנם אפשר להרוס בתים ישנים ונמוכים ולבנות במקומם בתים גבוהים, ועל אף זאת הקרקע תישאר תמיד משאב בעל ערך.
קרקעות למגורים הן תמיד קרקעות אטרקטיביות להשקעה במידה ויש לכם את ההון הנדרש להשקעה. אם ניקח בחשבון את קצב גידול האוכלוסייה נוכל להסיק כי הביקוש לנכסים למגורים ילך ויגדל עם השנים.
השקעה בקרקע חקלאית מתוך הנחה כי היא תופשר לבנייה בעתיד היא השקעה שדורשת אורך רוח וסבלנות, אך כשהקרקע תופשר היא תביא לרווחים ניכרים. הגידול המתמיד באוכלוסייה והמחסור בקרקעות זמינות לבנייה מעלים את הסיכויים להפשרת הקרקעות החקלאיות, לעליית הערך שלהן ולרווחים גבוהים.
כאשר אתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית הנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד חשוב לבדוק מה הסטטוס של הקרקע בהליך השינוי, איך מוגדרת הקרקע בתוכנית המתאר, האם היא נמצאת באזורי ביקוש, והאם מאחורי הפשרת הקרקע עומד גוף חזק, כמו למשל הרשות המקומית, שיש לו אינטרס לקדם ולהאיץ את תהליך ההפשרה.
השקעה בנכס מסחרי להשקעה היא השקעה מורכבת וארוכה יותר מאשר השקעה בקרקעות למגורים, אך כאשר ההשקעה תצא אל הפועל, התשואה שיקבל המשקיע בנכסים המסחריים תהיה גבוהה יותר מהתשואה שמניב נכס למגורים. בעוד שנכס למגורים מניב תשואה של בין שלושה לארבעה אחוזים, השקעה בנכס מסחרי מניבה תשואה של בין שמונה לעשרה אחוזים.
השקעה בקרקע המיועדת לבניית משרדים היא השקעה אטרקטיבית. מסקירת שוק המשרדים בישראל 2022 עולה כי שוק השכירות של המשרדים הוא שוק לוהט על אף משבר הקורונה. הנתונים מלמדים כי הזינוק בביקוש לקניית משרדים עלה ברבעון הראשון של שנת 2021 בשלושים אחוזים ויותר.
סוגי קרקעות בישראל – מה ממליצים המומחים?
מומחי הנדל"ן העוסקים בפרויקט משרדים להשכרה ממליצים על קניית משרדים בשל מספר יתרונות כמו הצורך בהון התחלתי נמוך, יחסית, והאפשרות לפיזור סיכונים. מאחר וההון התחלתי הנדרש לקניית מגרשים נמוך מההון הנדרש לקניית נדל"ן למגורים, המשקיע יכול לחלק את תקציב הרכישה ולרכוש מספר השקעות קטנות בנדל"ן מתוך תקווה שאחד מהמגרשים יניב תשואה נאה בקרוב, תשואה שתכסה על ההפסדים במגרשים אחרים, אם יהיו.
קניית מגרש להשקעה הייתה ותהיה תמיד השקעה אטרקטיבית. קניית מגרש היא השקעה המתאימה לכל תקציב ויחסית לאפיקי השקעה אחרים בשוק הנדל"ן קניית מגרש דורשת השקעה כספית נמוכה.
אמנם קניית מגרש להשקעה היא השקעה בסכום נמוך יותר, אך הצלחת העסקה תלויה בסוג הקרקע שרוכשים מבין סוגי הקרקעות השונים בישראל.
קניית קרקע חקלאית המיועדת להפשרה למטרת בנייה למגורים או לשטחים מסחריים היא צעד חכם מאוד, לעומת זאת השקעה בקרקע המיועדת לתחבורה היא השקעה פחות כדאית שכן אף פעם אין לדעת מה ייבנה בקרקע. אם בקרקע שרכשת יסללו כבישים והקרקע תופקע מבעלותכם, ההשקעה תהיה מאכזבת, אך אם בקרקע תיבנה תחנה מרכזית, לדוגמא, ערך הקרקע עתיד לעלות.
יש סוגי קרקעות נוספים שההשקעה בהם אינה כדאית כמו השקעה בשטחים פתוחים. שטחים פתוחים הם ברוב הפעמים שטחים מוגנים שנשארים כנקודות ירוקות וכפיסות קרקע חיוניות שאף אחד לא ממהר להפשיר אותם.
סוגי קרקעות בישראל – באילו קרקעות לא מומלץ להשקיע
לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות אשר מיועדים לבניית מבנים ומוסדות ציבור.
לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות אשר מוגדרים כשטחים פתוחים או בקרקעות המיועדות לבניית גני שעשועים, פארקים או גינות ציבוריות.
לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות המוגדרים כשמורת טבע ויערות.
לא מומלץ להשקיע בקרקעות המיועדות לצרכי תחבורה.
לא מומלץ להשקיע בקרקעות שעליהן ממוקמים בתי קברות או שלפי תכנית המתאר עתידים לקום עליהן בתי קברות.
לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות המוגדרים כקרקעות המיועדות לנופש וספורט.
לסיכום, סוגי הקרקעות משפיעים על האטרקטיביות של ההשקעה
סוגי הקרקעות משפיעים על מחיר הקרקע ועל הכדאיות של הקנייה. מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקעות המאושרות למגורים הן הקרקעות בעלות המחיר הגבוה ביותר ואילו קרקעות חקלאיות שעדיין לא עברו תהליך הפשרה הם הקרקעות הזולות מבין כולם.
לצד הקרקעות החקלאיות והקרקעות למגורים יש סוגי קרקעות נוספים כמו קרקע למשרדים, קרקע למסחר, קרקע לתחבורה ועוד. לפני הרכישה מומלץ ללמוד את התשואות של סוג הקרקעות השונים ובהתאם לכך להחליט באיזה סוג קרקע להשקיע, אם בכלל.
