העלייה במחירי הדירות בישראל הסיטו את הביקוש להשקעות נדל"ן להשקעה בקרקעות. אבל רגע לפני שמתחילים בתהליך רכישת קרקע חשוב להכיר את סוגי הקרקעות, את המאפיינים השונים של כל סוג, את הסיכונים ואת הסיכויים.
תהליך רכישת הקרקע עשוי לעתים להיות ארוך, אם אך נבצע אותו נכון, נוכל למקסם את התשואה ולצמצם את הסיכונים. עם הרבה סבלנות, עם בדיקות יסודיות ומקיפות וקבלה מושכלת של ההחלטות, רכישת קרקע עשויה להיות עסקה כדאי ומשתלמת.
במאמר זה נלמד על אודות תהליך רכישת קרקע, נכיר את סוגי הקרקעות השונים ואת השלבים של קנייה חכמה ומושכלת שתביא לעסקה מוצלחת.
הליך רכישת קרקע – בואו להכיר את סוגי הקרקעות
סוגי הקרקעות בישראל נחלקים לשני סוגים עיקריים, קרקעות חקלאיות וקרקעות לבניה.
קרקעות חקלאיות הן קרקעות שאינן זמינות לבניה. אלו קרקעות המיועדות רק לשימוש חקלאי, אך בלב המשקיע קיימת הציפיה שהן יעברו תהליך של שינוי ייעוד של קרקע, מקרקע חקלאית לקרקע המופשרת לבניה.
תהליך רכישת קרקע של קרקעות חקלאיות מחייב את המשקיע להיאזר בסבלנות רבה. שכן התהליך של שינוי ייעוד הקרקע מורכב ממספר שלבים העלולים להימשך זמן ארוך. בתחילת התהליך יש לגבש תכנית לשינויי הייעוד של הקרקע ולהגיש אותה לוועדה המקומית, בשלב הבא הן יעברו לאישור של הוועדה המחוזית, בהמשך התוכנית חוזרת אל הוועדה המקומית לצורך התכנון והחלוקה של הקרקע, לצורך הגדרת הזכויות של הבעלים ועוד.
מאחר וההליכים של שינויי ייעוד הקרקע עשויים להימשך זמן רב, השקעה בקרקעות חקלאיות מתאימה למשקיעים בעלי סבלנות ובעלי כסף נזיל שלא מצפים לעשות אקזיט מידי על ההשקעה. אך למשקיעים בעלי סבלנות, תהליך רכישת קרקע של קרקעות חקלאיות עשוי להיות אפיק השקעה אידיאלי שיניב תשואה גבוהה ככל שהליכי ההפשרה יתקדמו.
הסוג השני של הקרקעות הוא קרקעות המאושרות לבניה. רכישת קרקע לבניה מבוקשת על ידי אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש קרקע לבניית בית צמוד קרקע לשימוש עצמי או ליזמים המעוניינים לבנות נכסי נדל"ן וליהנות מהשקעה מניבה.
העלות של קניית קרקעות זמינות לבניה גבוהה באופן משמעותי מהעלות של קרקעות שאינן זמינות לבניה, הן אמנם צפויות להניב תשואה נמוכה יותר, אך רמת הסיכון בעסקאות אלו נמוכה בהרבה.
תהליך רכישת קרקע – רכישה בשלושה שלבים
השלב הראשון של תהליך רכישת קרקע הוא השלב של איתור הקרקע.
החיפוש אחר הקרקע המתאימה עשוי להיות ממושך ומאתגר יותר מאשר חיפוש אחרי נכסי נדל"ן אחרים כמו למשל דירה, חנות ועוד, מאחר וכמות הקרקעות העומדות למכירה נמוכה בהרבה ממספר הדירות או החנויות המוצעות למכירה. את החיפוש אחרי הקרקע המתאימה אפשר לעשות דרך מתווכים המתמחים בתחום של קרקעות למכירה, לוחות נדל"ן או חברות ייעודיות הפועלות בשוק זה.
השלב השני של תהליך רכישת קרקע הוא שלב הבדיקות.
יש לבדוק האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל. כאשר אתם רוכשים קרקע ממנהל מקרקע ישראל, אתם לא רוכשים, אלא חוכרים והבעלות נשארת תמיד בידי המנהל. אם קניתם קרקע חקלאית והיא תופשר לבניה, מנהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם ויתחלק אתכם ברווחים.
וחשוב לבדוק כי השטח שרכשתם חף מחובות, משעבודים או מעיקולים.
יש לבדוק את המצב התכנוני ואת זכויות הבניה על הקרקע.
צריך לבדוק את תכנית המתאר, את הזכויות והמגבלות החלות על הבניה. מהם אחוזי הבניה המותרים לבניה, כמה יחידות דיור וכמה קומות מאושרות לבניה, כיוון שלאלו יש השפעה מהותית על ערך הקרקע.
חשוב לבדוק שאין התנגדות מצד התושבים, ארגונים ירוקים או גורמים אחרים.
בדיקת הקרקע והסביבה
מומלץ לבקר בשטח ולבדוק מהם התכניות הקיימות בשטחים הקרובים לקרקע שלכם כדי להסיק מהן על השווי העתידי של הקרקע. כעיקרון קרקע אשר נמצאת סמוך לשכונות מגורים עדיפה על קרקע הנמצאת סמוך למפעלים, לשמורות טבע או לשטחי ציבור.
חשוב לבדוק את הקרבה אל צירי תנועה ועורקי תחבורה ראשיים, את הקרבה למוסדות חינוך, למוסדות ציבוריים, למוסדות תרבות ופנאי מאחר וכל הגורמים האלו עשויים להשפיע על סיכויי ההפשרה של הקרקע ועל הערך שלה.
כדאי גם לבדוק את סוג הקרקע, האם יש בה סלעים, שיפועים חדים, גבעות ועוד, שכן גורמים אלו עלולים לגרור עלויות כספיות נוספות בעת ההכנה של הקרקע לבניה.
בדיקה של עלויות העסקה
רכישת קרקע כרוכה בהוצאות נלוות כמו מיסים, היטלי פיתוח שתגבה הרשות המקומית, שכר טרחת עורך דין ואנשי מקצוע נוספים המלווים את הפרויקט, ובמקרים מסוימים גם היטל השבחה.
חשוב לבדוק את ההון העצמי הדרוש לביצוע העסקה, את גובה ההלוואה הנדרשת, את עלויות ההלוואה ועוד. הוצאות אלו ועוד עשויות להכריע בין עסקת נדל"ן משתלמת לבין עסקה שאינה כדאית.
השלב השלישי של תהליך רכישת הקרקע – שלב חתימת החוזה
מומלץ להגיע אל השלב השלישי אחרי שבדקנו את כל היבטי העסקה, שקלנו את הסיכויים לעומת הסיכונים, ניסינו לאמוד את גובה התשואה והגענו למסקנה מחושבת ושקולה.
לסיכום, כל מה שצריך לדעת על תהליך רכישת קרקע
לפני שאנחנו רוכשים קרקע עלינו להכיר את סוגי הקרקעות ולהחליט איזו מבניהן מתאימה לנו. לאחר שהחלטנו, עלינו לבצע מספר בדיקות, לשקול את הסיכונים מול הסיכויים, את התשואה הצפויה ולקבל את ההחלטה הנכונה.
שאלות ותשובות על תהליך רכישת קרקע
שאלה: מהם השלבים של תהליך רכישת קרקע?
תשובה: יש שלושה שלבים, שלב של איתור הקרקע, שלב הבדיקות והשלב האחרון, השלב של חתימת החוזה.
שאלה: מהם הבדיקות שצריך לבצע בתהליך רכישת קרקע?
תשובה: מומלץ לבצע מספר בדיקות, בדיקה פיזית של הקרקע שאותה אנחנו רוצים לקנות, בדיקה של המצב התכנוני וזכויות הבניה על הקרקע, בדיקה של עלויות העסקה, בדיקה של היכולות הכלכליות לביצוע העסקה, בדיקה של הבעלות על הקרקע ומצבה המשפטי.
שאלה: איך אפשר להצליח בתהליך רכישת קרקע?
תשובה: כאשר קונים קרקע מאושרת לבניה, רמת הסיכון נמוכה, יחסית, והסיכויים להצלחה גבוהים יותר. כאשר קונים קרקע העומדת לפני הפשרה יש להיעזר באנשי מקצוע ולבצע מספר בדיקות כדי למקסם את סיכויי ההצלחה.
שאלה: מהן העלויות הצפויות בעת תהליך רכישת קרקע?
תשובה: נוסף על העלות של רכישת הקרקע יש עלויות נוספות כמו שכר טרחה לעורך הדין ולאנשי מקצוע נוספים המלווים את הפרויקט, מיסים, היטל פיתוח ובמקרים מסוימים גם היטל השבחה.
