השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח נחשבת להשקעה סולידית ומתונה עם סיכויים לרווחים נאים בעתיד. משקיעי הנדל"ן אשר בוחרים להשקיע בקרקעות לתעשייה ולפיתוח אינם נדרשים להשקיע סכומי כסף גבוהים, כמו למשל בהשקעה בקרקעות למגורים, אך הם עשויים ליהנות מרווחים גבוהים יחסית לסכומי ההשקעה.
במאמר זה נסקור את הסוגים השונים של הקרקעות המיועדים להשקעה, את הדרכים לביצוע השקעה חכמה שתניב רווחים למשקיע ואת האפשרות להגיש בקשה לשינויי ייעוד הקרקע, מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח.
סקירה קצרה על סוגי הקרקעות להשקעה
לכל קרקע יש ייעוד אשר מגדיר אותה, ייעוד הקובע את השימוש המותר בקרקע ומשפיע על השווי של הקרקע.
קרקע למגורים היא קרקע המיועדת לבניית מבני מגורים. הקרקעות למגורים הן הקרקעות בעלות הביקוש הגבוה ביותר ובהתאם לכך גם המחיר שלהן.
קרקע חקלאית היא קרקע המותרת רק לצרכים חקלאיים. יחסית לסוגי הקרקעות האחרים, המחיר של הקרקעות למגורים נמוך יותר, אך בשנים האחרונות בעקבות הצורך בהפשרת קרקעות לבנייה, קרקעות חקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד, הביקוש להשקעה בקרקע חקלאית גובר והמחיר שלהן נקבע בהתאם לשלב שבו נמצא תהליך ההפשרה.
קרקע לתעשייה ולפיתוח הן קרקעות המיועדות בדרך כלל לבניית מבני תעשייה. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל בשולי הערים והמחיר שלהן נמוך מהמחיר של הקרקעות למגורים. אך אחרי שיקומו על הקרקע מבני התעשייה, הנדל"ן התעשייתי עשוי להניב רווחים יפים למשקיעים.
קרקעות למסחר ולמשרדים אלו קרקעות הנמצאות במרכזי הערים והן מיועדות לבנייה של אזורים מסחריים, חנויות, קניונים, בנייני משרדים, בתי קפה, מסעדות ועוד.
השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח – חמישה טיפים איך להשקיע בדרך חכמה ומושכלת!
קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ ראשון להשקעה נכונה:
לפני שרוכשים את הקרקע חשוב לבדוק את תכניות המתאר הארציות. תכניות המתאר המחוזיות והארציות מגדירות כל סוג של קרקע. כאשר אתם רוצים לרכוש קרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח חשוב לבדוק האם הקרקע שאותה אתם מעוניינים לרכוש אכן מוגדרת כקרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח.
קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ שני לקנייה חכמה: בדיקת הבעלות על הקרקע.
חשוב לבדוק האם הקרקע נמצאת בבעלות פרטית או בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. כאשר הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל המשמעות היא שאתם אינכם רוכשים את הקרקע אלא חוכרים אותה. אם בעתיד, הקרקע תאושר לפיתוח ולבנייה של מפעלי תעשייה, מינהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם בעסקה ורבים הסיכויים שדמי החכירה יעלו.
קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ שלישי: בדיקת שווי הקרקע ובדיקת פוטנציאל ההשקעה.
את שווי הקרקע אפשר להעריך באמצעות עסקאות דומות שנעשו באותו האזור.
קנייה חכמה של קרקעות לתעשייה – טיפ רביעי: תקן 22
תקן 22 הוא תקן חשוב לכל מי שעומד לקנות קרקע חקלאית בתקווה שהיא תעבור שינויי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לתעשייה ולפיתוח.
תקן 22 הוא תקן שנחקק על ידי איגוד השמאים במטרה להעניק מידע אובייקטיבי ואמין למשקיעים המעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית. התקן מחייב את השמאי לתת הערכה ריאלית על שווי הקרקע לפני תהליך ההפשרה, על שווי הקרקע בסיום תהליך ההפשרה ולאמוד את הסיכויים הריאליים לתהליך הפשרת הקרקע.
טיפ חמישי – בדיקת המיקום של הקרקע
כמו בכל עסקת נדל"ן גם כאשר רוצים להשקיע בקרקעות המיועדות למבני תעשייה למיקום יש תפקיד מנצח. הקרקעות המיועדות לתעשייה נמצאות בדרך כלל בשולי הערים, ולכן חשוב לבדוק מהם דרכי הגישה אל האזור, מהם תשתיות התחבורה ולשים דגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ועל תחבורה ציבורית נגישה.
שינויי יעוד של הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע לתעשייה ולפיתוח
בשל הגידול באוכלוסיית ישראל ובשל הצורך באזורי תעסוקה ובמבני תעשייה, רשויות התכנון מאפשרות תהליך של שינוי הייעוד של הקרקע.
כדי לשנות את ייעוד הקרקעות החקלאיות ולאפשר בנייה של אזורי תעשיה ופיתוח יש צורך להגיש בקשות מיוחדות לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית.
תהליך שינויי הייעוד הוא תהליך ארוך בן מספר שלבים, תהליך העשוי להימשך בין חמש לחמש עשרה שנים בממוצע, אך הבשורה הטובה היא שאם שינוי הייעוד אכן יאושר, אתם צפויים לגרוף רווחים נאים מהעסקה.
בשלב הראשון יש לפנות אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ועדה המורכבת מחברי המועצה וממהנדס הרשות. חברי הוועדה יבחנו את התאמת הבקשה אל תכניות התכנון והבנייה ברשות המקומית ובהתאם לכך יתנו את המלצתם.
בשלב השני חברי הוועדה המקומית יעבירו את הבקשה אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. חברי הוועדה המחוזית יבחנו את הבקשה ויבדקו האם היא עומדת בתנאי הסף כפי שנקבע בתוכנית התב"ע המחוזית – התוכנית לתכנון ולבנייה. בנוסף, יבחנו חברי הוועדה האם התוכנית מתאימה לאופי הסביבתי של הקרקע, למדיניות של תכנון הבנייה ולתוכניות המתאר המחייבות.
בוועדה המחוזית חברים אנשי מקצוע מתחומים שונים הקשורים אל נושא התכנון והבנייה. חברי הוועדה יחליטו האם לדחות את הבקשה או לקבל אותה ולטפל בבקשה. בשפה המקצועית קבלת הבקשה והמשך הטיפול נקרא: "הפקדה".
לעתים יחליטו חברי הוועדה על הפקדת התוכנית, אך בכפוף לביצוע שינויים. אם יידרשו מגישי הבקשה לבצע שינויים בתוכנית, הם יידרשו לבצע אותם בתוך חצי שנה ממועד ההחלטה.
לאחר קבלת התכנית המתוקנת תפורסם הבקשה בעיתונות היומית או בכל דרך פומבית אחרת. מטרת הפרסום היא להודיע על הפקדת התכנית ולבקש מכל מי שמתנגד לתוכנית להגיש את התנגדותו. על המתנגדים להגיש התנגדויות בתוך שלושים יום מעת פרסום התכנית. במקביל, תועבר תכנית ההפקדה אל שר הפנים כדי שיכריע בעד או נגד התוכנית.
לאחר הדיון בטענות המתנגדים ודחיית הטענות ולאחר קבלת האישור של שר הפנים תקבל הועדה את ההחלטה הסופית. החלטת הוועדה יכולה להיות אחת משלושת האפשרויות באות: דחייה של התוכנית עקב ההתנגדויות, אישור של התוכנית או דרישה לביצוע תיקונים הנובעים מטענות המתנגדים.
אם הוועדה דחתה את התוכנית, רשאים מגישי הבקשה להגיש ערעור ליו"ר הוועדה, ערעור שאותו הוא יעביר לוועדה הארצית. על החלטת הוועדה הארצית אפשר לערער רק באמצעות בית המשפט.
לסיכום, אזורי התעשייה והפיתוח עומדים להתרחב, עכשיו הזמן לעלות על הגל!
כמו בכל סוג של קרקע להשקעה, גם השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח עשויות להניב למשקיעים רווחים גבוהים. כדי להצליח בהשקעה ולהימנע מסיכונים מיותרים חשוב לבצע מספר בדיקות שימרבו את סיכויי ההצלחה.
קרקעות לתעשייה ולפיתוח – שאלות ותשובות
שאלה: מה ההבדל בין קרקעות לתעשייה ולפיתוח לבין קרקעות למגורים?
תשובה: ישנם שני הבדלים עיקריים בין סוגי הקרקעות, המיקום והמחיר. בעוד שקרקעות למגורים נמצאות במרכזי הערים, קרקעות לתעשייה ולפיתוח נמצאות בשולי הערים והמחיר שלהן זול יותר מאשר מחירי הקרקעות למגורים.
שאלה: מהי מדיניות התכנון באשר לקרקעות לתעשייה ולפיתוח?
תשובה: עקב הגידול במספר התושבים במדינה והצורך בתעסוקה, מאפשרות רשויות התכנון והבנייה הפשרה של קרקעות חקלאיות לקרקעות המיועדות לתעשייה ולפיתוח.
שאלה: איך לבצע קנייה חכמה של קרקעות לתעשייה ולפיתוח?
תשובה: בעת רכישת קרקעות לתעשייה ולפיתוח חשוב לבצע מספר בדיקות שימרבו את סיכויי ההצלחה. בין שאר הבדיקות, מומלץ לבדוק את תכניות התב"ע, את המיקום של הקרקע, את הבעלות על הקרקע ובמקרה הצורך להיעזר בתקן 22.
שאלה: מה החשיבות של המיקום בהשקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח?
תשובה: כמו בכל עסקת נדל"ן גם ברכישת קרקעות לתעשייה ולפיתוח למיקום יש חשיבות. חשוב לוודא שהקרקעות נמצאות בשולי ערים שבהן הביקוש לתעשייה גבוה, בקרבה את עורקי תחבורה ראשיים והנגישות מרבית לתחבורה ציבורית.
