קרקעות להשקעה הפכו לאפיק השקעה פופולארי בשל היתרונות שהן טומנות בחובן, וזו הסיבה שיותר ויותר אנשים מצטרפים אל משקיעי הנדל"ן המאמינים בקניית קרקע להשקעה. חלק מהם רוכשים את הקרקע למגורים, אך הרוב הגדול רוכש קרקעות במטרה ליצור השקעה לטווח רחוק.
האם קניית קרקע להשקעה היא אכן השקעה אשר יכולה להוביל לתשואה ולרווחים גבוהים? תלוי איזה קרקע. כדי להצליח בעסקה חשוב לבחור בחוכמה את הקרקע שאנו עומדים לרכוש ולבדוק היטב שהקרקע שרכשנו אכן תהפוך לקרקע מניבה בעתיד.
קניית קרקע להשקעה – מבט קצר על המושגים
קרקע חקלאית היא קרקע שהמדינה הקצתה למטרות חקלאיות. כאשר רוכשים קרקע חקלאית חשוב לבדוק האם הקרקע היא בבעלות המדינה או בבעלות פרטית, והאם לאחר הרכישה הקרקע תהיה רשומה על שמכם בטאבו. הרישום בטאבו מבטיח שאם בעתיד הקרקע החקלאית תופשר לבנייה, אתם תיהנו באופן בלעדי מעליית ערך הקרקע. תקן 22 זהו תקן שנועד לאפשר למשקיע לקבל שקיפות מלאה מהמוכר באשר לשווי הקרקע בזמן המכירה, לשווי הקרקע אם וכאשר פוטנציאל הקרקע ימומש, לזמן ההפשרה הצפוי ולהגבלות נוספות החלות על הקרקע. הבדיקה נערכת על ידי שמאי מוסמך אשר כפוף להנחיות של משרד המשפטים. תמ"א היא תכנית מתאר ארצית שנועדה להגדיר את המדיניות הממשלתית באשר לפיתוח המקרקעין. התוכנית קובעת את הסוג ואת הייעוד של הקרקעות. קרקע צהובה היא שטח המוגדר לצורכי מגורים במסגרת התב"ע. הפשרה זהו שינוי הייעוד של הקרקע לצורך בנייה לצורכי מגורים, מסחר, תעשייה ועוד. פרצלציה זהו חלוקה של קרקעות לחלקות הניתנות לרישום בלשכת המקרקעין, טאבו. תב"ע – זוהי תכנית בניין עיר אשר מגדירה את הייעוד וזכויות הבנייה בכל מגרש בעיר, בהתאם לחוק. כל תכנית בנייה חייבת להיעשות בהתאמה לתוכנית התב"ע המקומית.קניית קרקע להשקעה – מהם סוגי הקרקעות להשקעה
לכל קרקע יש ייעוד המגדיר את אופן השימוש בקרקע ומשפיע על שווי הקרקע.
יש קרקעות ששוות יותר כמו למשל קרקע המאושרת לבנייה, יש קרקעות שהביקוש אליהן פחות נדרש כמו קרקע לתיירות ויש קרקעות לחקלאות, קרקעות שהרכישה שלהן עשויה להניב רווחים גבוהים בעתיד, אך הן מלוות בסיכונים.קרקע לחקלאות היא קרקע שהייעוד שלה הוא לצורכי חקלאות והמחיר שלה זול, יחסית.
בשנים האחרונות משקיעים רבים רוכשים קרקע לחקלאות מתוך תקווה שהקרקע תעבור תהליך הפשרה ותוסב לקרקע למגורים. אם הקרקע אכן תופשר לבנייה היא עשויה להכפיל או להשליש את ערכה, אך ברוב הפעמים קניית קרקע חקלאית היא לקיחת סיכון לא קטן. תהליך ההפשרה הוא ארוך ולעתים יחלפו עשרות שנים עד שהקרקע תופשר, אם בכלל.קרקע למגורים היא קרקע המיועדת לבניית שכונות מגורים
בניינים משותפים או בתים פרטיים בהתאם לייעוד הקרקע בתוכנית בניין ערים. המחיר של קרקע המיועדת לבנייה גבוה בהרבה מאשר רכישה של קרקע חקלאית ועל גובה המחיר משפיעים מספר פרמטרים כמו המיקום, הקרבה לכבישי גישה ראשיים, למרכזים מסחריים למוסדות חינוך ופרמטרים נוספים העשויים להשפיע על הביקוש העתידי ועל המחירים של הנכסים שייבנו בעתיד על הקרקע.קרקע למסחר
היא קרקע המיועדת לבנייה של מרכז מסחרי, חנויות, משרדים, מסעדות, בתי קפה ועוד. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל בלב הערים או במרכזי תעשייה.קרקע לתעשייה
זו קרקע שמיועדת להקמת מבני תעשייה ומפעלים. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל במקומות לא מיושבים או בפאתי הערים.
איך לרכוש קרקע כמעט ללא סיכונים?
כדי למזער עד למינימום את הסיכונים אשר מלווים את תהליך קניית קרקע להשקעה ולרכוש קרקע כמעט בלי אי ודאות, חשוב לבדוק את התב"ע – תכנית בניין ערים. כאשר אתם בודקים את התב"ע אתם בודקים מה אתם קונים. התב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי אשר מסדיר את השימוש בקרקע בשטח מסוים, זהו למעשה "הרישיון" של הקרקע. ברישיון רשומים כל ההיתרים וההגבלות, האם מותר לבנות בניין רב קומות או שהקרקע מיועדת לבנייה של בתים צמודי קרקע בלבד, האם הקרקע מיועדת לבניית מבני ציבור, בחלק מהקרקע או בכולה, מהם אחוזי הבנייה המותרים ועוד הגבלות והתניות שונות. מבין האפשרויות הרבות של רכישת קרקע, קניית קרקע להשקעה שמאושרת בתב"ע לבנייה היא ההשקעה עם סיכויי הרווח הגבוהים ביותר ועם הסיכונים הנמוכים ביותר. את המידע על זכויות הבנייה בקרקע תוכלו לדלות באתר של מנהל מקרקעי ישראל או בוועדות לתכנון ובנייה הפועלות בכל יישוב.מה עוד חשוב לבדוק כדי לדעת האם ההשקעה כדאית?
חשוב לבדוק את מרקם הקרקע בתכנית המתאר הארצית – תמ"א 35- ולוודא שהקרקע מסומנת כקרקע צהובה, כקרקע המוגדרת למגורים. חשוב לבדוק מהו הייעוד של הקרקע, האם זו קרקע לבנייה או קרקע חקלאית. יש לבדוק האם הקרקע המיועדת לרכישה היא קרקע פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. חשוב לדעת כי הקרקעות הנמצאות בידי המנהל ברוב המקרים אינן ניתנות למכירה, אלא רק להחכרה לפרקי זמן מושכים והבעלות עליהן תמיד תישאר בידי מנהל מקרקעי ישראל. חשוב לבדוק את הקרקע בטאבו ולברר מי הם הבעלים שלה. יש לברר האם קיימים שעבודים או הגבלות שונות על הקרקע, האם היו הפקעות קודמות, האם יש מספר שותפים בקרקע, ואם כן, מומלץ לברר עליהם. אם זו קרקע חקלאית חשוב לבדוק האם על הקרקע חל הליך שינוי ייעוד, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. יש לבדוק מהו הסטטוס של התכנית בהליך שינוי הייעוד. האם הקרקע כבר הופשרה לבנייה או שהיא נמצאת בתהליך הפשרה. אם הקרקע שאותה אתם רוצים לרכוש נמצאת בתחילת תהליך ההפשרה, רמת הסיכון של העסקה גבוהה מאחר וקבלת היתרי הבנייה עלולים להימשך בין עשר עד חמש עשרה שנה וגם אז הם עלולים להיתקל בקשיים שונים. אך אם תהליך ההפשרה נמצא בשלב מתקדם, סביר להניח שהתהליך יימשך בממוצע שלוש עד חמש שנים, אך המחיר של הקרקע יהיה גבוה בהתאם. אם הקרקע אינה מאושרת לבנייה – יש לבקש שומה מעודכנת משמאי בהתאם לתקן 22. השומה תכלול את ערך הקרקע בעת הקנייה, את הסבירות לקבלת אישורי הבנייה מתוך פירוט כל השלבים והתהליכים שעל הקרקע לעבור עד לאישורה, הערכה של לוח הזמנים ושל המיסים והתשלומים שיהיה על הרוכש לשלם בתהליך האישור. שימו לב: ככל שהקרקע העתידה להיות מופשרת בקרוב נמצאת בקרבת אזורי מגורים, קרובה לעורקי תחבורה ראשיים והרשות המקומית מעוניינת בהפשרתה ומתכננת לבנות בקרבתה מוסדות לימוד, כמו למשל במתחם האקליפטוסים בקריית אתא ובקרקעות נוספות ברחבי הארץ, כך מחיר הקרקע יהיה גבוה יותר ומחיר הנכסים העתידים להיבנות בה יהיו יקרים יותר.לסיכום, קניית קרקע להשקעה – המקפצה שלכם לרווחה כלכלית!
הקרקעות למכירה בישראל מתחלקות לשני סוגים, קרקע לבנייה וקרקע חקלאית. כדי למקסם את התשואה ולצמצם עד למינימום את הסיכונים חשוב לערוך מספר בדיקות ולקחת בחשבון נתונים שונים המלמדים על ערך הקרקע ומצביעים על סיכויי השבחת הנכס בעתיד. טיפ שלנו: אם אתם רוצים להימנע מסיכונים, כדאי לרכוש קרקע להשקעה המאושרת לבנייה בתכנית בניין ערים.קניית קרקע להשקעה שאלות ותשובות
תשובה: בכל קניית קרקע להשקעה קיימים מספר סיכונים, אך הסיכון העיקרי הוא חוסר האפשרות לבנות על הקרקע. בכל סוג של קרקע קיים סיכון כי בסוף התהליך לא תצליחו להגשים את חלום הבנייה וליהנות מהרווחים הצפויים, אך הסיכון המשמעותי מכולם קיים ברכישה של קרקע חקלאית.
תשובה: קניית קרקע להשקעה אפשרית בסוגים שונים של קרקעות כמו קנייה של קרקע אשר זמינה לבנייה, רכישה של קרקע המיועדת למסחר או לתעשייה, רכישה של קרקע חקלאית או קרקע חקלאית שעברה תהליך של שינוי הייעוד.
תשובה: בשנים האחרונות קניית קרקע להשקעה הפכה להיות אחת מאפיקי ההשקעה המוצלחים ביותר. משבר הדיור, הגידול המואץ באוכלוסיית המדינה והיעדר קרקעות זמינות לבנייה, הפכו את ההשקעה בקרקע לאחת ההשקעות האטרקטיביות המניבות רווחים גבוהים למשקיע.
תשובה: בעת קניית קרקע להשקעה חשוב לבדוק מספר גורמים, כשהגורם החשוב הוא בדיקה בתוכנית בניין הערים. לכל קרקע בישראל יש ייעוד מוגדר ועיון בתוכנית התב"ע יבהיר לכם מהו הייעוד של הקרקע שאותה אתם מעוניינים לרכוש ובהתאם לכך להחליט האם ההשקעה בקרקע כדאית.
