קרקע להשקעה

רכישת קרקע להשקעה הפכה להיות אחת האופציות לדרך מהירה ובטוחה לרווחים כלכליים גדולים. ובאמת, אין כמעט מי שלא שמע על ברי מזל שרכשו קרקעות במחיר נמוך וגזרו קופונים כעבור מספר שנים. אולי גם לכם תאיר אלת המזל פנים, אבל רגע לפני שאתם פותחים את הארנק ורצים אל משרדי המכירות, חשוב לדעת כי לא אחת ההשקעה בקרקע עלולה גם להביא להפסדים כלכליים כבדים, במיוחד למשקיעים חדשים וחסרי ניסיון.

אנחנו לא באים לפסול רכישה של קרקע להשקעה, אך חשוב לדעת כי רכישה מוצלחת מלווה באתגרים רבים. יש לאסוף מידע, חשוב להכיר את סוגי הקרקעות המוצעות לרכישה, יש לבצע בדיקות של המידע המצוי בידכם, לדעת לזהות הזדמנות ולאתר השקעה מוצלחת ועוד.

למה כדאי להשקיע בקרקעות?

רכישת קרקע אינה דורשת השקעה שוטפת באחזקתה, לעומת נכסי נדל"ן אחרים הדורשים תשלומים שוטפים הן לרשויות והן כדי לשמור על תחזוקת הנכס.

לאורך השנים נכסי הנדל"ן בישראל, לרבות הקרקעות, נמצאים במגמה של עלייה מתמדת.  מלאי הקרקעות המאושר לבניה קטן, אך הצורך בקרקעות זמינות לבנייה הולך וגדל, ולכן  בקנייה של קרקע להשקעה גלום פוטנציאל  משמעותי לגריפת רווחים. אם תרכשו, לדוגמה,  קרקע חקלאית להשקעה, והקרקע תשנה את ייעודה, ערך הקרקע יעלה באופן מידי בעשרות או מאות אחוזים.

יתרונות וחסרונות קרקעות להשקעה

מחפשים קרקע להשקעה,  בואו להכיר את סוגי הקרקעות!

לפני שאתם מתחילים במסע החיפוש אחרי קרקע להשקעה, אתם צריכים להכיר את סוגי הקרקעות השונים ואת הייעוד שלהן. תכנית המתאר הארצית מגדירה את סוגי הקרקעות  לצרכים ספציפיים, קרקעות למגורים, קרקעות לחקלאות, לתעשייה, למסחר ועוד.

קרקע זמינה לבנייה זו קרקע שאפשר לבנות עליה בטווח הזמן הקרוב והיא נחשבת להשקעה משתלמת, השקעה עם מינימום סיכונים. כאשר הקרקע מיועדת למגורים, מימוש ההשקעה קרוב ומחירה נקבע בהתאם. אך שימו לב, גם בעת השקעה בקרקע זמינה לבנייה חשוב לבדוק האם כבר בוצעו במקום תשתיות ופיתוח של הסביבה כמו בניית כביש גישה ותשתיות נוספות. אם עדיין לא בוצעו במקום עבודות תשתית, התהליך עשוי להימשך ויעבור זמן רב עד שתקבלו את אישורי הבנייה.

קרקע חקלאית להשקעה היא קרקע שהייעוד שלה הוא לצרכים חקלאיים, זאת אינה קרקע מאושרת לבנייה. כאשר רוכשים קרקע חקלאית להשקעה יש לקחת בחשבון כי תמיד יש סיכוי שהקרקע שרכשתם לא תשנה את ייעודה בזמן הקרוב ואולי בכלל. עם זאת ההשקעה בקרקע חקלאית יכולה להיות עסקה משתלמת אם וכאשר הקרקע תופשר לבנייה.

קרקע חקלאית מופשרת היא קרקע שהייתה מיועדת לחקלאות, אך עברה תהליך של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע אשר מיועדת לבנייה.

 קרקע להשקעה – סיכוי או סיכון?

שווי הקרקע והיקף הרווחים הם תוצאה ישירה מהשימוש המותר בקרקע בהתאם לחוק. כאשר רוכשים קרקע זמינה לבנייה, הסיכונים אומנם נמוכים, אך גם המחיר של הקרקע יקר בהשוואה למחירים של הקרקע החקלאית. כך גם בקניית קרקע חקלאית שעברה תהליך הפשרה, הסיכונים נמוכים, אך מחיר הקרקע יקר ונקבע בהתאם להתקדמות ההליכים הנדרשים עד לקבלת אישורי הבנייה. על אף שהמחיר של קרקע זמינה לבנייה או קרקע חקלאית שעברה שינוי ייעוד גבוה, יחסית,  פוטנציאל הרווחים גבוה הרבה יותר מאשר גובה הרווחים המקובלים בסוגי השקעות אחרות. קנייה של קרקע חקלאית עלולה להיות השקעה ספקולטיבית ומסוכנת. הסיכון העיקרי ברכישה של קרקע חקלאית הוא אי הפשרה של הקרקע. חשוב לקחת בחשבון שתמיד ישנם סיכויים שהקרקע לא תופשר ולא תהיה אפשרות לבנות עליה ולממש רווחים.

השקעה בקרקע חקלאית זוהי ריצה למרחקים ארוכים. גם אם הקרקע תופשר לבנייה בסיום התהליך, יעברו שנים ארוכות עד שתקצרו את פירות ההשקעה, שנים שבמהלכן לא תזכו לרווחים מהכספים שהשקעתם.

אם וכאשר הקרקע תופשר לבנייה אתם תידרש ולשאת בהוצאות כבדות של שינוי הייעוד כמו היטל השבחה ומיסים נוספים הנדרשים בעת הוצאת היתרי בנייה או בעת מכירת הקרקע.  כמו כן יש לקחת בחשבון שתמיד לאחר ההפשרה חלק מהקרקע יופקע על ידי הרשות המקומית לצרכים ציבוריים.

טיפ שלנו: אל תיקחו סיכונים מיותרים, כאשר אתם רוכשים קרקע עם תב"ע מאושרת לבנייה, אתם מבצעים עסקה עם רמת ביטחון גבוהה ועם אפשרות ליהנות מאחוזי רווח גבוהים ואטרקטיביים.

השקעה בקרקע חקלאית – איך אפשר למזער את סיכוני ההשקעה?

כדי למזער את סיכוני ההשקעה רצוי לבצע מספר בדיקות לפני הרכישה:

חשוב לבדוק את הסטטוס של הקרקע ומה צפוי להיות הייעוד שלה. שימו לב שהקרקע אינה מיועדת לשמורת טבע או לגן לאומי וכדומה. את בדיקת הסטטוס אפשר לבצע בתכנית בניין ערים, תב"ע, תכנית אשר מסדירה את תכנון הבנייה ואת הייעוד של הקרקעות השונות.

יש לבדוק את המיקום הגיאוגרפי של הקרקע. למיקום הקרקע יש השפעה רבה על הסיכוי לשינוי הייעוד ולהפשרת הקרקע לבנייה. ככל ששטח הקרקע יהיה קרוב יותר לערים גדולות ומבוקשות למגורים, ככל שהקרקע תהיה צמודה לשכונה הנמצאת בתהליך בנייה וככל שהקרקע תהיה קרובה יותר לכבישים מרכזיים ולעורקי תחבורה ראשיים, כך גדלים הסיכויים לשינוי ייעוד הקרקע.

לא לוותר על שומה מעודכנת בהתאם לתקן 22. תקן 22 יאפשר לכם לקבל מידע אמין ומוסמך על הקרקע שאותה אתם מעוניינים לרכוש. זהו תקן הקובע הנחיות קפדניות באשר לביצוע שמאות של הערכה והתייחסות לכל קרקע להשקעה. התקן מחייב את השמאי להעריך את שווי הקרקע בשני מצבים, במועד הרכישה ובמועד שבו הפוטנציאל הגלום בהשקעה יתממש, כלומר לאחר ההפשרה. בנוסף להערכות אלו, אם לדעת השמאי קיימים סיכויים נמוכים ששינוי ייעוד הקרקע לא יתממש, הוא יפרט את הסיבות לכך.

חשוב לבדוק האם יש גורם חזק ומשמעותי המעוניין לקדם את התוכנית. חשוב לבדוק האם יש גורם המעוניין לקדם ולדחוף את שינוי הייעוד של הקרקע ולא רק היזמים. הניסיון מלמד כי בפרויקטים שבהם לרשות המקומית היה עניין לדחוף את התוכנית, תהליך הפשרת הקרקע לבנייה היה קצר באופן משמעותי.

מי הם הבעלים של הקרקע, האם הקרקע נמצאת בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. כעיקרון, תמיד עדיף לקנות קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית. כאשר אתם רוכשים קרקע מהמנהל אתם לא הבעלים של הקרקע, אלא חוכרים, ובעת הפשרת הקרקע מנהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם במימוש הרווחים. ובנוסף, תידרשו לשלם כספים נוספים למנהל עבור שינויי הייעוד.

 מחפשים קרקעות להשקעה – בואו להכיר סיפורי הצלחה!

גם אם סבא וסבתא שלכם לא רכשו את הקרקע לפני עשרות שנים ואתם לא קיבלתם אותם בירושה, גם בשנת 2022 ישנם פרויקטים שבהם אפשר לקטוף רווחים נאים. נביא מספר פרויקטים כדוגמא:

פרויקט רובע הים בחדרה נחשב לסיפור הצלחה בשל מספר גורמים, הראשון – הביקוש הגבוה לקרקעות ולשכונות מגורי הממוקמות על שפת הים ומיעוט הקרקעות הזמינות לבנייה על שפת הים, השני –  הקרבה אל כביש מספר 2 והשלישי, ההתפתחות הנדל"נית המואצת של העיר חדרה וההתייקרות מחירי הנדל"ן בעיר. בשל הסיבות האלו ועוד, פרויקט רובע הים בחדרה מאפשר לכל משקיע ליצור השקעה אטרקטיבית במיוחד.

מתחם ה- 1000 בראשון לציון הוא אחד הפרויקטים השאפתניים בשוק הנדל"ן של שנת 2022. במתחם האלף בראשון לציון עתידים להיבנות כחמשת אלפים של יחידות דיור לצד כמיליון וחצי מ"ר של שטחים העתידים לשמש למסחר, לתעשייה, לפנאי ובילוי ועוד. מתחם ה- 1000 כולל את כל יתרונות הנדל"ניים העדכניים והמבוקשים בין משקיעי הנדל"ן ולא בכדי הוא נמצא בראש הטבלה של הביקוש לקרקעות להשקעה.

מתחם האקליפטוס בקריית אתא מגשים את שתי הדרישות העיקריות הנדרשות מפרויקט נדל"ני מוצלח, איכות חיים ונגישות. הפרויקט נמצא בסמוך לעורקי תחבורה ראשיים, ומגדלי היוקרה העתידים להיבנות בו ייבנו מסביב לפארק ירק ורחב ידיים. מתחם האקליפטוס מעניק הזדמנות לרוכשי הקרקעות להשקיע במתחם עתידי ומתפתח וליהנות מרווחים נאים.

תכנית ח – 500 בחולון נחשבת לאחת ההשקעות המשתלמות בשוק הנדל"ן. התוכנית מהווה חלק מצמיחת הנדל"ן המואצת בעיר חולון והיא כוללת מתחמי מגורים, אזורי מסחר ותעסוקה, מוסדות חינוך, אזורי ספורט ופארקים גדולים ורחבי ידיים. גורמים מובילים בשוק הנדל"ן מעריכים כי השכונה העתידה להיבנות תהפוך לאחת השכונות הלוהטות והמבוקשות ביותר באזור המרכז.

לסיכום, קרקע להשקעה – אפשר גם להפסיד, אך אפשר גם להרוויח!

קרקע להשקעה עשויה להניב רווחים נאים גם בשנת 2022, אך בתנאי שבאזור שבו אתם מעוניינים להשקיע קיים פוטנציאל למימוש רווחים. על המשקיע להבחין בין סוגי הקרקעות השונות, להבדיל בין הקרקעות שבהם הסיכויים למימוש הפוטנציאל גבוהים לבין הקרקעות שבהן אין וודאות שהקרקע אכן תופשר בשנים הבאות. אם תדעו לעשות את הבדיקות הנכונות תוכלו להוריד את מרכיב הסיכונים וליהנות מהעלייה של ערך הקרקע. קוראים נוספים בחרו לקרוא בנוסף את המאמר הבא: איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה