שינוי ייעוד של קרקע הוא הליך חוקי שנועד לשנות את ייעוד הקרקע מהייעוד שנקבע בתוכנית בניין ערים, תב"ע, לייעוד אחר. תכנית בניין עיר, תב"ע, מגדירה את הייעוד של כל סוג של קרקע במדינת ישראל. יש קרקעות המיועדות למגורים, יש קרקעות חקלאיות, יש קרקעות למסחר, לתעשייה ועוד. אם נחרוג מהתוכנית ונעשה בקרקע שימוש שאינו מאושר בתוכנית זו תהיה פעולה לא חוקית העלולה להביא לענישה פלילית. אך יחד עם זאת המדינה יכולה לשנות את הייעוד של הקרקע כמו, למשל, לשנות את הייעוד של קרקע חקלאית לקרקע למגורים בשל ביקוש וצרכים העולים מהשטח.
איך מתבצע שינוי ייעוד של הקרקע, כמה זמן תהליך השינוי עשוי לקחת ואיך נוכל להעריך מה הסיכויים לשינוי היעוד של קרקע ספציפית, על אלה ועוד בכתבה שלפנינו.
שינוי ייעוד של קרקע – 5 שלבים בדרך לשינוי
על אף שתוכנית בניין ערים מגדירה בירור את הייעוד של הקרקע, פעמים רבות בעל הקרקע מעוניין לשנות את הייעוד של הקרקע מתוך תקווה להפוך את הנכס לאטרקטיבי יותר. רוב הבקשות לשינוי ייעוד של הקרקע מבקשות להפוך קרקע חקלאית לקרקע למגורים, תהליך הנקרא בשפה העממית "הפשרת קרקעות". זהו הליך מורכב המכיל חמישה שלבים ועשוי להימשך זמן לא קצר.שלב א – פנייה אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה
הוועדה המקומית מורכבת ממהנדס הרשות המקומית ומחברי המועצה ובסמכותה לדון רק בשינוי הייעוד של השטחים הנמצאים בתחום השיפוט של הרשות המקומית. הוועדה דנה בבקשה ומעבירה את המלצתה באשר לבקשה אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.שלב ב' – פנייה אל הוועדה המחוזית, אל הוועדה העוסקת בתכנון ובבינוי של המחוז שעליו היא מופקדת.
עם הגשת הבקשה, הוועדה תבחן האם הבקשה שהוגשה עומדת בתנאי הסף כפי שנקבעו מראש. אם יתברר שהתוכנית אכן עומדת בתנאי הסף, היא תעבור לבדיקה תכנונית ראשונה במטרה לבדוק האם הבקשה תואמת לאופי הסביבתי של הקרקע, לתוכניות המתאר השונות, למדיניות הוועדה ועוד. שלושה אנשי מקצוע המתמחים בתחומים שונים הקשורים לתכנון ולבנייה יחליטו האם להמשיך לטפל בבקשה, הפקדה, או לדחות אותה. גם אם תחליט הוועדה להמשיך לטפל בבקשה הם יבקשו ממגישי הבקשה לבצע תיקונים מחייבים בתוך חצי שנה ממועד קבלת ההחלטהשלב ג' – פרסום הפקדת התוכנית והעברת העתק לשר הפנים.
לאחר שהוועדה קיבלה את התוכנית המתוקנת היא מפרסמת את הפקדת התוכנית באופן פומבי ומעבירה העתק לשר הפנים. תהליך הבדיקה של השר נמשך כחודשיים. אם יחליט שר הפנים כי התוכנית זקוקה לאישור שלו, הוא יעדכן את הוועדה וימסור את החלטתו בתוך שלושים יום ממועד תום כל הדיונים, כוללת הדיונים בהתנגדויות.שלב ד – דיונים בהתנגדויות לשינוי הייעוד של הקרקע
הפרסום הפומבי של התוכנית נועד כדי לאפשר לכל בעלי עניין המתנגדים לשינוי הייעוד של הקרקע להגיש את התנגדותם. המתנגדים יכולים להעביר אל הוועדה את ההתנגדויות לשינוי הייעוד של הקרקע בתוך שישים יום ממועד פרסום הכתבה. הוועדה תזמן את המתנגדים ואת מגיש התוכנית לדון בעניין ובסיום הדיון תתקבל החלטה בעניין. לדיון בוועדה יכולים להיות שלושה תרחישים, התוכנית תידחה, ההתנגדויות יידחו או שהתכנית תתקבל בכפוף למספר תנאים מחייבים בשל ההתנגדויות.שלב ה'- פרסום אחרון של התוכנית
אם תחליט הוועדה לאשר את התוכנית ללא תנאים או לאשר אותה בכפוף לתיקונים שבוצעו, התוכנית תועבר לפרסום פומבי אחרון, פרסום המאשר באופן סופי את שינוי הייעוד של הקרקע. אם הוועדה המחוזית דחתה את התוכנית, אפשר להגיש ערעור על ההחלטה ליו"ר הוועדה אשר בסמכותו להחליט האם יש מקום להתנגדות או לא. אם יחליט יו"ר הוועדה כי יש מקום לערעור, יוגש הערעור לוועד הארצי לתכנון ולבנייה. על החלטת הוועד הארצי אפשר לערער רק באמצעות פנייה לבית המשפט העליון.
5 טיפים שיאפשרו לכם לאמוד את הסיכוי לשינוי הייעוד של הקרקע
התהייה הגדולה מכולן היא איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה והאם האדמה המוגדרת כקרקע חקלאית תשנה את הייעוד שלה ותהפוך מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. יש מספר גורמים אשר משפיעים על סיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית ועל משך הזמן שיעבור עד אשר הקרקע תהיה מאושרת למגורים. ולכן כאשר רוכשים קרקע חקלאית חשוב לשים לב לנקודות הבאות:קרקע חקלאית השפעת בעלות פרטית על ייעוד הקרקע
יש לבדוק מי הם הבעלים של הקרקע, מנהל מקרקעי ישראל או בעלים פרטיים. כעיקרון, תמיד עדיף לרכוש קרקע הנמצאת בבעלות של אנשים פרטיים. כאשר אתם קונים קרקע מהמנהל, אתם לא רוכשים אותה, אלא חוכרים את הקרקע. אם תהליך שינוי הייעוד של הקרקע יצליח והקרקע תהיה מאושרת לבנייה היא תחזור באופן אוטומטי לבעלות המנהל וחוכר הקרקע יהיה זכאי רק לפיצוי חלקי, לעומת זאת בקרקעות הנמצאות בבעלות פרטית, לאחר שינוי הייעוד של הקרקע, רוכש הקרקע ייהנה באופן בלעדי מעליית ערך הקרקע.קניית קרקע להשקעה המוגדרת כמרקם עירוני
תכנית מתאר ארצית, תמ"א 35 היא התוכנית המגדירה את מדיניות התכנון של היישובים בישראל. התוכנית מהווה את הבסיס לכל יוזמות הפיתוח והבנייה במדינה כאשר תכניות הפיתוח והבנייה כפופות לה ובדרך כלל לא חורגות מהנתונים המופיעים בתכנית. התוכנית מחלקת את קרקעות המדינה לחמישה סוגים של מרקמים שונים, מרקם עירוני, מרקם כפרי, מרקם שימור ארצי, מרקם שימור משולב, ומרקם חופי. כאשר אנו מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית בתקווה שתאושר לבנייה. יש לעשות זאת רק במסגרת הקרקעות המוגדרות כמרקם עירוני.השפעת קצב הגידול האוכלוסייה בעיר הסמוכה לקרקע על ייעוד הקרקע
ככל שהאזור שבו נמצאת הקרקע נהנה מגידול, מהגירה החיובית והוא מתרחב בקצב מהיר, כך גדלים הסיכויים שקרקעות חקלאיות הנמצאות באזור יעברו תהליך של שינוי הייעוד של הקרקע וייהפכו לקרקעות המאושרות לבנייה. טיפ שלנו: בתוכנית תמ"א 35 קיימת הגבלה של מספר התושבים לכל יישוב. לכן גם אם הקרקע סמוכה לאזור בנוי, אך מספר התושבים בו מתקרב לתקרה המופיעה בתוכנית, הסיכויים לשינוי הייעוד של הקרקע יהיו נמוכים.השפעת מקומות עבודה על ייעוד הקרקע
חשוב לשים לב למצב התעסוקה באזור. אזורי מסחר ותעשייה ושוק תעסוקה פורה ותוסס יעלו את הביקוש למגורים באזור ויחד אתו את סיכויי ההפשרה של הקרקעות החקלאיות.השפעת כבישים חדשים על ייעוד הקרקע
אם באזור נבנות תשתיות תחבורה כמו מסילת רכבת ועורקי תחבורה ראשיים שיקשרו בין האזור לבין מרכז הארץ, קיימים סיכויים רבים שהאזור יופשר לבנייה. תהליך זה התרחש באזורים רבים בארץ לאחר סלילת כביש שש שקיצר את המרחק מהפריפריה לאזור המרכז. אחת הדוגמאות הבולטות היא מתחם האקליפטוס בקריית אתא שנהנה מביקוש גבוה בשל מגוון סיבות, אחת מהן היא הקרבה לכביש שש והנגישות למרכז הארץ.לסיכום, שינוי ייעוד הקרקע יאפשר לכם ליהנות מעליית ערך הקרקע
שינויי הייעוד של קרקע הוא שינוי של השימוש המותר בקרקע והסבתו לייעוד אחר מהייעוד שנקבע בתוכנית בניין ערים. שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לקרקע לצורכי מגורים הוא השינוי המבוקש ביותר, אך רגע לפני שאתם רוכשים קרקע להשקעה בתקווה שתהליך ההפשרה יצליח, חשוב לבדוק האם הקרקע שאותה אתם עתידים לרכוש היא בעלת פוטנציאל לשינוי ייעוד של הקרקע בעתיד ולעליית ערך הקרקע.שינוי ייעוד של קרקע שאלות ותשובות
תשובה: תהליך שינויי הייעוד של הקרקע הוא תהליך שמטרתו לשנות את הייעוד המקורי של הקרקע כפי שהוא מוגדר בתכנית בניין ערים.
תשובה: לא אלו שני מושגים זהים. בשפה המקצועית התהליך נקרא שינוי הייעוד של הקרקע ואילו בשפת העם התהליך נקרא הפשרת קרקע.
תשובה: הבקשה הנפוצה ביותר לשינוי הייעוד של הקרקע היא בשינוי הייעוד של קרקע לחקלאות לקרקע למגורים. כדי להעריך את הסיכוי לשינוי הייעוד כדאי לבדוק האם הקרקע מוגדרת כמרקם עירוני, האם היא קרובה לישוב מבוקש ומבסס, האם יש בקרבת מקום תשתיות תחבורה, מקומות עבודה ועוד.
תשובה: תהליך שינוי הייעוד של הקרקע מתבצע באמצעות חמישה שלבים, פנייה אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פנייה אל הוועדה המחוזית, פרסום התכנית, דיונים בהתנגדויות ואישור ופרסום סופי של התכנית.
