קרקע לתחבורה היא קרקע המיועדת לתשתיות תחבורתיות כמו כבישים, מסילות רכבת, ושבילי אופניים וגם לשדות תעופה, לנמלים ולתחנות אוטובוס ותחנות רכבת.
בכל אזור ובכל עיר רשויות התכנון מקצות קרקעות לתחבורה שעליהן נבנים הכבישים, המחלפים, מגרשי חניה, תחנות רכבת ואוטובוס ועוד. הקצאה של קרקע לתחבורה מאפשרת לערים הקיימות להתפתח ולהתרחב ולתכנון ולבנייה של ערים חדשות.
במאמר זה נביא סקירה קצרה על סוגי השטחים באזורים העירוניים, על ההשפעה של התחבורה על מחירי הנדל"ן ועל פרויקטים נבחרים הנבנים סמוך לעורקי תחבורה ראשיים, גורם המשפיע על האטרקטיביות של השקעה באזורים אלו.
סקירה קצרה על סוגי השטחים העיקריים בעיר
את שטחי העיר מחלקים לחמישה סוגים עיקריים, אזורי מגורים, אזורי תעשייה ומלאכה, אזורי מסחר, אזורי תחבורה ושטחים פתוחים.
אזורי המגורים מהווים את רוב השטחים של העיר. אלו אזורים המכילים את בנייני המגורים של תושבי העיר, את מוסדות החינוך ושירותים נוספים כמו מרפאות וגינות ציבוריות.
אזורי תעשיה ומלאכה אלו אזורים שבהם מחירי הקרקעות זולים יותר בהשוואה לאזורי המגורים, הם משתרעים על פני שטחים נרחבים והם נמצאים בדרך כלל בשולי הערים. בסמוך לאזורי המסחר והתעשייה מוקצות קרקעות לתחבורה כדי להנגיש את האזור לתושבי העיר.
אזורי מסחר ומשרדים הם האזורים שבהם ממוקמים הקניונים והחנויות. בדרך כלל אזורים אלו נמצאים במרכזי הערים כדי למשוך אליהם כמה שיותר לקוחות.
אזורי תחבורה – מאחר והתחבורה מהוה חלק בלתי נפרד מתכנון העיר, הקרקעות לתחבורה תופסות שטחים רבים בעיר.
שטחים פתוחים – אלו שטחים שאינם מיועדים לבנייה והם כוללים שמורות טבע וגנים, שטחים חקלאיים, גנים לאומיים ועוד. בשל הגידול באוכלוסיית ישראל והמחסור בדירות, בערים מבוקשות הקרקעות החקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד של הקרקע, מקרקע חקלאית לקרקעות למגורים.
קרקע לתחבורה – איך משפיעה התחבורה על מחירי הנדל"ן?
מחקרים רבים מלמדים כי פיתוח התחבורה והנגישות אל הערים, הוותיקות והחדשות, משפיעות על מחירי הנדל"ן ועל הביקוש לקניית דירות באזורים שבהם יש תחבורה ציבורית נוחה. הערים שהנגישות אליהן או בתוכן גבוהה, הן ערים אטרקטיביות ומזמינות, ערים שבהם הביקוש להשקעה בקרקעות גבוה וכן גם מחירי הנדל"ן.
כאשר משקיעי הנדל"ן שוקלים איפה כדאי לקנות קרקע להשקעה, אחד מהשיקולים העיקריים הוא הקרבה אל עורקי תחבורה ראשיים.
הקצאת קרקע לתחבורה וסלילה של כביש שש קיצרה את המרחק בין הפריפריה למרכז והביאה משקיעי נדל"ן רבים לבחור במתחם האקליפטוסים בקריית אתא. מתחם האקליפטוסים בקריית אתא הוא מתחם המציע איכות חיים לצד נגישות נוחה למרכז וכל מי שמבין את שוק הנדל"ן מבין עד כמה הנתונים האלו מהווים רשת ביטחון להשקעה נדל"נית אטרקטיבית.
גם פרויקט רובע הים בחדרה הממוקם בסמוך לכביש 2 הוא פרויקט שהביקושים אליו גוברים מיום ליום בשל הנגישות הרבה למרכז הארץ ולאזורים נוספים.
גם הקצאה של קרקע לתחבורה במרכזי הערים ובנייה של נתיבי תחבורה חדשים כמו, לדוגמא, הרכבת הקלה בתל אביב מעלים את ערך הדירות הנמצאים בקרבה לנתיבים החדשים. אומנם בניית הרכבת הקלה בתל אביב עדיין נמצאת בעיצומה, אבל ערך הקרקעות הנמצאות בסביבת קווי הרכבת כבר מאמירים והם צפויים להמשיך ולטפס ככל שפרויקט הבנייה יתקרב לסיומו.
מבדיקה שערך השמאי יצחק לוי עולה כי קווי הרכבת הקלה משביחים את ערך הקרקעות בשכונות הסמוכות לתחנת הרכבת.
הטבלה הבאה ממחישה את עליית מחירי הדירות עקב הקצאה של קרקע לתחבורה לצורך בניית הרכבת הקלה.
| המקום | מספר חדרים בדירה | המחיר בנובמבר 2015 | המחיר בנובמבר 2020 | העלייה באחוזים |
| גבעתיים | שלושה חדרים | 1,700,000 ש"ח | 2,100,000 ש"ח | עשרים וארבעה אחוזים
|
| רמת גן אזור רחוב ז'בוטינסקי | ארבעה חדרים | 2,660,000 ש"ח | 3,100,000 ש"ח | שבעה עשר אחוזים |
| רמת גן שכונת תל השומר | ארבעה חדרים | 2,200,000 ש"ח | 2,500,000 ש"ח | ארבעה עשר אחוזים |
| תל אביב רחוב ארלוזורוב | שלושה חדרים | 2,900,000 ש"ח | 3,500,000 ש"ח | עשרים ואחד אחוזים |
| תל אביב – יפו ג' | שלושה חדרים | 900,000 ש"ח | 1,320,000 ש"ח | ארבעים ושבעה אחוזים. |
קרקע לתחבורה – תביעה על הפקעת קרקעות לצרכי תחבורה
בשנת 2013 הגישו מאה וארבעה בעלי קרקעות בכפר שמריהו תביעה נגד שר התחבורה דאז ישראל כץ בגין הפקעת חלק מהקרקעות שלהם לטובת קרקע לתחבורה כדי לאפשר את סלילת כביש 531.
עד לחודש יולי 2012 הרשות שהפקיעו קרקעות פרטיות היו פטורות מתשלום פיצויים עבור עשרים וחמישה אחוזים הראשונים מהשטח שהופקע וחויבו בתשלום פיצויים רק עבור השטחים שהופקעו מעבר לכך. אלא שפסק דין של בית המשפט העליון הידוע כ"הלכת רוטמן" שינה את כללי המשחק. בפסק הדין קבע השופט כי הרשות המפקיעה צריכה לשלם פיצויים כבר מהמטר המרובע הראשון שהיא הפקיעה.
בעקבות הפסיקה של בית המשפט העליון ביקשו התושבים לחייב את משרד התחבורה בתשלום מלא עבור כל השטח שהופקע.
הקרקעות שהופקעו נמצאות בכפר שמריהו ובהרצליה ממזרח למסילת הברזל והן בין הקרקעות בעלות הערך הגבוה ביותר במדינה. לטענת התושבים הקרקעות שהופקעו סומנו כקרקעות המיועדות לפיתוח עירוני ולשינויי ייעוד, מקרקעות חקלאיות לקרקעות לבנייה, ואילולא ההפקעה, סביר להניח כי תהליך שינויי הייעוד היה מתממש וערכן היה עולה באופן משמעותי.
בית המשפט קיבל את הטענות ופסק לתובעים פיצויים בהתאם להערכת השמאי מתוך התחשבות בפוטנציאל הכלכלי הגבוה של הקרקעות שהופקעו.
לסיכום, טיפ להשקעה נכונה בקרקעות – מומלץ לרכוש קרקע להשקעה הסמוכה לקרקעות המוגדרות כקרקע לתחבורה.
הנתונים מלמדים כי השקעה בפיתוח אמצעי תחבורה כמו סלילת כבישים בין עירוניים חדשים ובנייה של דרכים חדשות של תחבורה בתוך הערים מעלה את ערך הנדל"ן ומהוות שיקול עיקרי בבחירת קרקעות המיועדות להשקעה.
קרקע לתחבורה – שאלות ותשובות
שאלה: למה מיועדת קרקע לתחבורה?
תשובה: קרקע לתחבורה מיועדת לסלילת כבישים, לבניית קווי רכבת, לבנייה של מגרשי חניה, שדות תעופה נמלים ועוד.
שאלה: איך קרקע לתחבורה משפיעה על מחירי הנדל"ן?
תשובה: הנתונים מלמדים כי הקרבה אל נתיבי תחבורה מרכזיים בתוך הערים וגם מחוצה להן מעלה את ערך הנדל"ן ברחובות וביישובים הסמוכים אל נתיבי התחבורה הנבנים.
שאלה: למה כדאי להשקיע בקרקעות חקלאיות הסמוכות לקרקעות לתחבורה?
תשובה: אחד הפרמטרים המהווים שיקול בהפשרת הקרקעות הוא נגישות לעורקי תחבורה מרכזיים. כאשר משקיעים בקרקעות הקרובות אל קרקעות שעליהן עתידים להיסלל עורקי תחבורה, הסיכויים כי הקרקע החקלאית תופשר לבנייה גדלים.
שאלה: איך השפיעה הקרבה אל קרקע לתחבורה על פרויקט מתחם האקליפטוס בקריית אתא.
תשובה: הקצאת קרקע לתחבורה וסלילת כביש שש קיצרה באופן משמעותי את המרחק מהפריפריה למרכז והניעה משקיעי נדל"ן רבים להשקיע בפרויקט.
