תהליך רכישת הקרקע עשוי לעתים להיות ארוך, אם אך נבצע אותו נכון, נוכל למקסם את התשואה ולצמצם את הסיכונים. עם הרבה סבלנות, עם בדיקות יסודיות ומקיפות וקבלה מושכלת של ההחלטות, רכישת קרקע עשויה להיות עסקה כדאי ומשתלמת.

במאמר זה נלמד על אודות תהליך רכישת קרקע, נכיר את סוגי הקרקעות השונים ואת השלבים של קנייה חכמה ומושכלת שתביא לעסקה מוצלחת.

הליך רכישת קרקע – בואו להכיר את סוגי הקרקעות 

סוגי הקרקעות בישראל נחלקים לשני סוגים עיקריים, קרקעות חקלאיות וקרקעות לבניה.

קרקעות חקלאיות הן קרקעות שאינן זמינות לבניה. אלו קרקעות המיועדות רק לשימוש חקלאי, אך בלב המשקיע קיימת הציפיה שהן יעברו תהליך של שינוי ייעוד של קרקע,  מקרקע חקלאית לקרקע המופשרת לבניה.

תהליך רכישת קרקע של קרקעות חקלאיות מחייב את המשקיע להיאזר בסבלנות רבה. שכן התהליך של שינוי ייעוד הקרקע מורכב ממספר שלבים העלולים להימשך זמן ארוך. בתחילת התהליך יש לגבש תכנית לשינויי הייעוד של הקרקע ולהגיש אותה לוועדה המקומית, בשלב הבא הן יעברו לאישור של הוועדה המחוזית, בהמשך התוכנית חוזרת אל הוועדה המקומית לצורך התכנון והחלוקה של הקרקע, לצורך הגדרת הזכויות של הבעלים ועוד.

מאחר וההליכים של שינויי ייעוד הקרקע עשויים להימשך זמן רב, השקעה בקרקעות חקלאיות מתאימה למשקיעים בעלי סבלנות ובעלי כסף נזיל שלא מצפים לעשות אקזיט מידי על ההשקעה. אך למשקיעים בעלי סבלנות, תהליך רכישת קרקע של קרקעות חקלאיות עשוי להיות אפיק השקעה אידיאלי שיניב תשואה גבוהה ככל שהליכי ההפשרה יתקדמו.

הסוג השני של הקרקעות הוא קרקעות המאושרות לבניה. רכישת קרקע לבניה מבוקשת על ידי אנשים פרטיים המעוניינים לרכוש קרקע לבניית בית צמוד קרקע לשימוש עצמי או ליזמים המעוניינים לבנות נכסי נדל"ן וליהנות מהשקעה מניבה.

העלות של קניית קרקעות זמינות לבניה גבוהה באופן משמעותי מהעלות של קרקעות שאינן זמינות לבניה, הן אמנם צפויות להניב תשואה נמוכה יותר, אך רמת הסיכון בעסקאות אלו נמוכה בהרבה.

תהליך רכישת קרקע – רכישה בשלושה שלבים

השלב הראשון של תהליך רכישת קרקע הוא השלב של איתור הקרקע.

החיפוש אחר הקרקע המתאימה עשוי להיות ממושך ומאתגר יותר מאשר חיפוש אחרי נכסי נדל"ן אחרים כמו למשל דירה, חנות ועוד, מאחר וכמות הקרקעות העומדות למכירה נמוכה בהרבה ממספר הדירות או החנויות המוצעות למכירה. את החיפוש אחרי הקרקע המתאימה אפשר לעשות דרך מתווכים המתמחים בתחום של קרקעות למכירה, לוחות נדל"ן או חברות ייעודיות הפועלות בשוק זה.

השלב השני של תהליך רכישת קרקע הוא שלב הבדיקות.

יש לבדוק האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל. כאשר אתם רוכשים קרקע ממנהל מקרקע ישראל, אתם לא רוכשים, אלא חוכרים והבעלות נשארת תמיד בידי המנהל. אם קניתם קרקע חקלאית והיא תופשר לבניה, מנהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם ויתחלק אתכם ברווחים.

וחשוב לבדוק כי השטח שרכשתם חף מחובות, משעבודים או מעיקולים.

יש לבדוק את המצב התכנוני ואת זכויות הבניה על הקרקע.

צריך לבדוק את תכנית המתאר, את הזכויות והמגבלות החלות על הבניה. מהם אחוזי הבניה המותרים לבניה, כמה יחידות דיור וכמה קומות מאושרות לבניה, כיוון שלאלו יש השפעה מהותית על ערך הקרקע.

חשוב לבדוק שאין התנגדות מצד התושבים, ארגונים ירוקים או גורמים אחרים.

בדיקת הקרקע והסביבה

מומלץ לבקר בשטח ולבדוק מהם התכניות הקיימות בשטחים הקרובים לקרקע שלכם כדי להסיק מהן על השווי העתידי של הקרקע. כעיקרון קרקע אשר נמצאת סמוך לשכונות מגורים עדיפה על קרקע הנמצאת סמוך למפעלים, לשמורות טבע או לשטחי ציבור.

חשוב לבדוק את הקרבה אל צירי תנועה ועורקי תחבורה ראשיים, את הקרבה למוסדות חינוך, למוסדות ציבוריים, למוסדות תרבות ופנאי מאחר וכל הגורמים האלו עשויים להשפיע על סיכויי ההפשרה של הקרקע ועל הערך שלה.

כדאי גם לבדוק את סוג הקרקע, האם יש בה סלעים, שיפועים חדים, גבעות ועוד, שכן גורמים אלו עלולים לגרור עלויות כספיות נוספות בעת ההכנה של הקרקע לבניה.

בדיקה של עלויות העסקה

רכישת קרקע כרוכה בהוצאות נלוות כמו מיסים, היטלי פיתוח שתגבה הרשות המקומית, שכר טרחת עורך דין ואנשי מקצוע נוספים המלווים את הפרויקט, ובמקרים מסוימים גם היטל השבחה.

חשוב לבדוק את ההון העצמי הדרוש לביצוע העסקה, את גובה ההלוואה הנדרשת, את עלויות ההלוואה ועוד. הוצאות אלו ועוד עשויות להכריע בין עסקת נדל"ן משתלמת לבין עסקה שאינה כדאית.

השלב השלישי של תהליך רכישת הקרקע – שלב חתימת החוזה

מומלץ להגיע אל השלב השלישי אחרי שבדקנו את כל היבטי העסקה, שקלנו את הסיכויים לעומת הסיכונים, ניסינו לאמוד את גובה התשואה והגענו למסקנה מחושבת ושקולה.

לסיכום, כל מה שצריך לדעת על תהליך רכישת קרקע

לפני שאנחנו רוכשים קרקע עלינו להכיר את סוגי הקרקעות ולהחליט איזו מבניהן מתאימה לנו. לאחר שהחלטנו, עלינו לבצע מספר בדיקות, לשקול את הסיכונים מול הסיכויים, את התשואה הצפויה ולקבל את ההחלטה הנכונה.

 שאלות ותשובות על תהליך רכישת קרקע

שאלה: מהם השלבים של תהליך רכישת קרקע?

תשובה: יש שלושה שלבים, שלב של איתור הקרקע, שלב הבדיקות והשלב האחרון, השלב של חתימת החוזה.

שאלה: מהם הבדיקות שצריך לבצע בתהליך רכישת קרקע?

תשובה: מומלץ לבצע מספר בדיקות, בדיקה פיזית של הקרקע שאותה אנחנו רוצים לקנות,  בדיקה של המצב התכנוני וזכויות הבניה על הקרקע, בדיקה של עלויות העסקה, בדיקה של היכולות הכלכליות לביצוע העסקה, בדיקה של הבעלות על הקרקע ומצבה המשפטי.

שאלה: איך אפשר להצליח בתהליך רכישת קרקע?

תשובה: כאשר קונים קרקע מאושרת לבניה, רמת הסיכון נמוכה, יחסית, והסיכויים להצלחה גבוהים יותר. כאשר קונים קרקע העומדת לפני הפשרה יש להיעזר באנשי מקצוע ולבצע מספר בדיקות כדי למקסם את סיכויי ההצלחה.

שאלה: מהן העלויות הצפויות בעת תהליך רכישת קרקע?

תשובה: נוסף על העלות של רכישת הקרקע יש עלויות נוספות כמו שכר טרחה לעורך הדין ולאנשי מקצוע נוספים המלווים את הפרויקט, מיסים, היטל פיתוח ובמקרים מסוימים גם היטל השבחה.

הפוסט תהליך רכישת קרקע הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

כיום מחזיקה המדינה בתשעים ושלוש אחוז מהקרקעות ברחבי הארץ והשאר נמצא בבעלות אזרחים פרטיים. הביקוש הגובר לדיור והמחסור בקרקעות רבות הזמינות לבניה מביא לזינוק במחירי הקרקעות לבניה. אחד מכללי האצבע הקובעים את מחיר הקרקעות הוא הביקוש וההיצע, כל עוד רמת הביקוש של הקרקעות גבוהה, גם המחיר יהיה גבוה וכאשר הביקוש נמוך, גם מחיר הקרקע יהיה נמוך.

בשנים האחרונות, בשל הביקוש הגובר לקרקעות, נכנס שחקן נוסף למגרש הנדל"ן –  קרקעות חקלאיות. קרקעות אלו אמנם עדיין לא זמינות לבניה, אך רבות מהן עתידות לעבור שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, ולכן כאשר אנו דנים בשאלה כמה עולה קרקע לבניה צריך לשתף בדיון גם את מחירי הקרקעות החקלאיות הצפויות להפוך לקרקעות זמינות לבניה.

במאמר זה ננסה לעלות על השאלה הפופולארית בין משקיעי הנדל"ן השונים, כמה עולה קרקע לבניה. נסקור את הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע ונבדוק מתי צריכות להידלק נורות אדומות כאשר מחיר הקרקע נמוך מהמחיר הממוצע של השוק.

 כמה עולה קרקע לבניה – מהם הגורמים המשפיעים על מחירי הקרקע

הגורם הראשון המשפיע על מחירי הקרקע הוא המיקום של הקרקע. קניית קרקע להשקעה, קרקע לבניה או קרקע חקלאית מופשרת לבניה הנמצאת במרכז הארץ תעלה הרבה יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה או במקומות רחוקים מיישוב, וקרקעות נגישות, הקרובות אל עורקי תנועה ראשיים יעלו יותר מקרקעות הנמצאות במקומות שוממים, רחוקים ממסילת רכבת או מעורקי תחבורה מרכזיים.

השפעת מצב הקרקע מבחינה תכנונית על עלות הקרקע

גורם נוסף המשפיע על השאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא מצב הקרקע מבחינה תכנונית.  קרקע אשר כלולה בתכנית מתאר אזורית ונמצאת בשלבי תכנון או כבר מאושרת לבניה,  מחירה יהיה גבוה יותר מאשר קרקע שעדיין אינה מופשרת לבניה ואין לגביה תכניות לבניה בטווח השנים הקרוב.

השפעת המצב המשפטי על מחיר הקרקע

עוד גורם המשפיע על השאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא המצב המשפטי של הקרקע . קרקעות בנמצאות בבעלות פרטית יקרות יותר מאשר קרקעות הנמצאות בבעלות מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל אינו מוכר את האדמות, אלא מחכיר אותן והן תמיד נשארות בבעלותו. כיוון שהאדמות נשארות בבעלות המנהל, המנהל שותף עם הרוכש והוא צריך לאשר כל ביצוע של פעולה כמו קידום תכניות בניה מכירה ועוד, ואם האדמה תופשר לבניה, המנהל יהיה שותף ברווחים.

בנוסף, אדמות שמוטל עליהן שיעבוד או עיקול יהיה קשה מאוד למכור, אם בכלל, ואם הן יימכרו המחיר שלהן יהיה נמוך משמעותי מאדמות ללא שעבודים ועיקולים.

השפעת סיכויי ההפשרה של הקרקע לבניה מידית על כמה שעולה הקרקע

גורם נוסף העונה לשאלה כמה עולה קרקע לבניה הוא הסטאטוס שבו נמצאת הקרקע המוצעת למכירה. חשוב לנסות ולהבין מהם סיכויי ההפשרה של הקרקע למטרות בניה בטווח הקרוב. כאשר מדברים על רכישה של קרקעות חקלאיות חשוב לדעת האם קיימות תכניות לשינוי הייעוד של הקרקע ואם כן, באיזה שלב הן נמצאות. ככל שהקרקע נמצאת בשלבי הפשרה ראשונים, כך המחיר שלה יהיה נמוך יותר וככל שתהליך ההפשרה נמצא בשלבים מתקדמים יותר, כך מחיר הקרקע יהיה גבוה יותר.

גובה התשואה הצפויה על הקרקע משפיע גם על השאלה כמה עולה קרקע לבניה. התשואה היא הפער שבין המחיר של קניית הקרקע לבין המחיר הצפוי של המכירה. כדי לאמוד את גובה התשואה צריך לבדוק ולהשוות לקרקעות הנמצאות סמוך לקרקע שאותה רוצים לקנות, לבדוק מהו הסטטוס של הקרקע, מהו השלב של תהליך ההפשרה ועוד, להשוות את הנתונים ולהסיק את המסקנה באשר למחיר הקרקע.

כאשר מחשבים את התשואה על הקרקע יש לקחת בחשבון הוצאות נלוות כמו שכר טרחת עורך הדין המלווה את הפרויקט, שכר הטרחה של המתווך ובעלי מקצוע נוספים המעורבים בתהליך ואת המיסים החלים על הקרקע. חשוב לדעת כי כאשר מוכרים קרקע שעברה תהליך הפשרה, יש לשלם מס שבח הנע בין עשרים וחמישה אחוזים לחמישים אחוזים אשר נוגסים ברווחים.

כמה עולה קרקע לבניה – ממה חשוב להיזהר כאשר מחיר הקרקע נמוך משמעותית?

כאשר מחיר הקרקע נמוך באופן משמעותי ממחירי השוק צריכות להידלק לנו מספר נורות אדומות. כדי שלא נגיע למצב שבו במקום להרוויח מההשקעה אנו עלולים להפסיד ולאבד את הכסף אנו צריכים לבצע מספר בדיקות:

יש לבדוק האם הקרקע נכללת בתוכנית מתאר אזורית או עירונית והוא מסומנת כקרקע  כמרקם עירוני המיועד לפיתוח ולבניה. כאשר הקרקע אינה כלולה בתוכנית מתאר שכזאת, עדיין קיימים סיכויים שהיא תאושר לבניה, אבל יש לקחת בחשבון שיידרשו לכך שנים ארוכות ורבות עד שתוכלו ליהנות מהרווחים.

יש לבדוק האם בסביבת הקרקע מצויים אלמנטים העשויים למנוע מהקרקע להיות מאושרת לבניה כמו מפעלים גדולים, שטחים צבאיים, שמורת טבע, שטחי ציבור, קרבה אל גשרים סואנים ועוד.

כדאי לבדוק האם יש תכניות לגבי ההפקעה של הקרקע, כולה או חלקה, או שהקרקע כבר עברה בעבר תהליך הפקעה חלקי או מלא. הרשות העירונית רשאית להפקיע אדמות פרטיות לטובת צרכי ציבור ולפצות את הבעלים בסכומי כסף נמוכים.

לסיכום, כמה עולה קרקע לבניה? שאלה אחת תשובות רבות!

יש הרבה גורמים המשפיעים על המחיר של הקרקעות ולכל גורם יש השפעה על מחיר הקרקע.

שאלות ותשובות על כמה עולה קרקע לבניה

שאלה: האם למיקום של הקרקע יש קשר לשאלה כמה עולה קרקע לבניה?

תשובה: בהחלט. קרקעות הנמצאות במרכז הארץ יהיו יקרות יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה וקרקעות הסמוכות ליישובים מבוקשים ובעלי נגישות לעורקי תנועה יהיו יקרים יותר מאשר קרקעות הנמצאות באזורים שוממים הרחק ממקומות ישוב ומכבישים מרכזיים.

שאלה: אני מעונין לרכוש קרקע חקלאית המיועדת לבניה. כמה עולה קרקע לבניה ומהם הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע החקלאית?

תשובה: בין הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע החקלאית המיועדת לבניה הם באיזה שלב בתהליך ההפשרה הקרקע נמצאת, האם הקרקע היא בבעלות פרטית או בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ועוד.

שאלה: כמה עולה קרקע לבניה במרכז הארץ?

תשובה: באופן עקרוני הקרקעות במרכז הארץ הן קרקעות יקרות, אך תלוי אם הן מאושרות לבניה או נמצאות בסטטוס של אדמות חקלאיות.

שאלה: כמה עולה קרקע לבניה שמוטלים עליה שעבודים ועקולים?

תשובה: את הקרקעות שמוטלים עליהן שעבודים או עיקולים קשה למכור, אם בכלל, ולכן סביר להניח שהמחיר שלהן יהיה מחיר זול.

הפוסט כמה עולה קרקע לבניה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

לא בכדי שוק הנדל"ן למסחר הפך להיות שוק לוהט בשנים האחרונות. נראה כי רק לאן שנביט נראה מגדל משרדים חדש, זה קורה בתל אביב, ברמת גן ובערים נוספות במרכז, אבל גם בפריפריה, בבאר שבע, בקריות, בכרמיאל ועוד.

על פי ההערכות קיימים בישראל שטחי משרד פעילים אשר משתרעים על פני שטח של כעשרים וחמישה מיליון מטר מרובע, חלק גדול מהם נמצא במרכז, אבל גם בערים המרוחקות מהמרכז שוק הנדל"ן למשרדים צומח במהירות בעיקר בשל הביקוש ובשל התשואה על המשרד שמקבלים משקיעי הנדל"ן.

במאמר זה נביא סקירה על התשואה על משרד בערים השונות, נדון בשאלה האם כדאי או לא כדאי להשקיע במשרד ונביא מספר כללים שחשוב לדעת. 

תשואה על משרד ב- 2023 – כדאי או לא כדאי?

מתלבטים אם לקנות משרד להשקעה או קרקע להשקעה? שוק הנדל"ן למשרדים אטרקטיבי בשל מגוון סיבות ולא רק בשל התשואה על המשרד.

המחיר הנמוך של המשרדים דורש ממשקיעי הנדל"ן הון עצמי נמוך מההון הנדרש לקניית דירה להשקעה. אם ההון העצמי שלכם לא יספיק לקניית דירה, הוא כנראה יספיק לקניית משרד ולעתים אפילו ללא משכנתא, תלוי היכן נמצא המשרד. השקעה בקניית משרד מתאימה למשקיעים בעלי הון נמוך שאינם מעוניינים לקחת משכנתא או הלוואה ולהיכנס להתחייבויות כספיות לתקופה ארוכה.

הביקוש למשרדים בכל חלקי הארץ הוא ביקוש גבוה ויציב. מתחמי המשרדים בערים השונות ברחבי הארץ נמצאים בתפוסה מלאה, קרוב למאה אחוז. בפרויקטים רבים אפשר למצוא משרדים בגדלים שונים ובמחירים שונים, כך שכל משקיע ובכל תקציב יוכל לרכוש משרד להשקעה.

המחירים הגבוהים של הנדל"ן למגורים הופכים לא אחת את קניית הדירה לכמעט בלתי אפשרית למשקיעים רבים. בשל המחיר הגבוה ובשל הדרישה לתשלום מס רכישה והיוזמה  העולה מדי פעם להטיל מס על דירות להשקעה, מעדיפים משקיעים רבים להתמקד בשוק הנדל"ן המסחרי בכלל, וברכישת משרד בפרט.

התשואה על משרד נחשבת לתשואה גבוהה. דמי השכירות למטר מרובע של משרד גבוהים מאשר דמי השכירות למטר מרובע של דירה. התשואה הממוצעת על המשרדים היא בסביבות שמונה אחוזים לשנה, אך במגדלי משרדים יוקרתיים הממוקמים בלב האזורים המבוקשים, עם לובי מפואר ורחב ידיים, עם מספר מעליות ועם חברת אחזקה השומרת על הנראות והאסתטיות של הבניין ועוד, התשואה על המשרד עשויה אף להיות גבוהה יותר.

השקעה בנדל"ן למשרדים הופכת להיות אטרקטיבית ומשתלמת במיוחד כאשר המשקיע רוכש את המשרד בשלבים המוקדמים של הפרויקט. מחירי המשרדים על הנייר נמוכים יותר מאשר קניית משרד בבניין מוכן והתשואה על המשרד באה לידי ביטוי בשתי דרכים, גם בעליית ערך הנכס ככל שהפרויקט מתקרב לסיום וגם בדמי השכירות החודשיים. במקומות רבים בארץ אפשר למצוא פרויקטים אטרקטיביים, אחד מהפרויקטים המובילים בתחום הוא מתחם ה- 2000 בראשון לציון. במתחם זה עתידים להיבנות לצד דירות מגורים גם שטחי מסחר שיכללו חנויות, מרכזים מסחריים ומשרדים.

 תשואה על משרד – מהם דמי השכירות הממוצעים להשכרת משרדים ביישובים השונים

5 דברים שחשוב לדעת על תשואת משרד

ככל שמיקום המרכז קרוב יותר לאזור המרכז ונמצא במקום מרכזי יותר, כך גם דמי השכירות יעלו בהתאם.

משרדים עם חניה צמודה יעלו יותר מאשר משרדים ללא חניה. משרד ללא חניה הוא משרד שקשה יותר להשכיר אותו.

בפרויקטים רבים ובעיקר במגדלי משרדים חדשים, האחריות על ניהול הבניין ועל אחזקתו מוטלת על חברות אחזקה. חברות האחזקה רבות דואגות גם למציאת השוכרים, ובכך הן חוסכות זמן יקר לבעלי המשרדים ומורידות מהם "כאבי ראש". אם בבניין המשרדים שלכם פועלת חברת אחזקה, יש לקזז את דמי הניהול מהתשואה החודשית.

משך תקופת השכירות הממוצעת של משרדים ארוכה יותר מתקופת השכירות הממוצעת של דירות למגורים והיא עומדת על ארבע עד חמש שנים בממוצע.

המיסים על משרדים להשכרה גבוהים יותר מהשכרת נכסים למגורים והם תלויים בהכנסות הכלליות של בעל הנכס. ככל שההכנסות שלו גבוהות יותר, כך המס על השכרת המשרד יהיה גבוה בהתאם. אבל הבשורה הטובה היא שאת תשלום המיסים אפשר לקזז מההוצאות.

שאלות ותשובות על תשואת משרדים

שאלה: האם הגובה של התשואה על המשרד מצדיקה את ההיצע הרחב הנבנה בישראל בשנים האחרונות?

תשובה: בהחלט. עד לפני חמש שנים היה מחסור במשרדים להשכרה וביקוש גבוה וקצב הבניה היה נמוך בהרבה מקצב הבניה כיום. גם מגפת הקורונה שבה רבים עברו לעבוד מהבית לא צמצמה את הביקוש למשרדים. מומחים בשוק הנדל"ן טוענים כי קצב בניית המשרדים הוא קצב טוב המתאים לצמיחה המואצת בתחום ההי טק והכלכלה בישראל.

שאלה: האם בשל התשואה על המשרד כדאי לקנות משרדים רק בתל אביב או ברמת גן?

תשובה: לא. חברות רבות מעתיקות את שוק המשרדים מארצות הברית ומעמידות לרשות העובדים משרדים הקרובים לאזורים שבהם הם גרים. במקום לעמוד שעות בפקקים מראשון לציון או מנס ציונה, למשל, החברות מחפשות משרדים להשכרה באזורי המגורים של העובדים כדי להקל עליהם את ההגעה והיציאה מהמשרד.  

שאלה: האם תשואה על המשרד היא הפרמטר היחידי בבחירת משרד לרכישה?

תשובה: אומנם התשואה החודשית היא פרמטר חשוב בבחירת משרד לקנייה, אך לא רק. כדאי גם לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לאחזקת המשרד, את ההיצע והביקוש באזור שבו נמצא המשרד, את מחיר הקנייה, את אפשרויות המימון ועוד.

שאלה : מהו הגובה הממוצע של תשואה על משרד?

תשובה: גובה התשואה תלוי במיקום המשרד. בערים כמו תל אביב ורמת גן, לדוגמה, התשואה החודשית תהיה גבוהה מהתשואה החודשית בעפולה או ברחובות, לדוגמה.

הפוסט תשואה על משרד הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

אחת האופציות הפופולאריות לרכישת קרקעות בזול היא השקעה בקרקע חקלאית. חלק גדול מהקרקעות החקלאיות נושקות לערים וליישובים רבים אשר עברו בשנים האחרונות תהליך מואץ של גידול האוכלוסייה וביקוש גבוה לדירות ומצוקת הדיור מניעה את הרשויות להפשיר את הקרקעות החקלאיות לבנייה. המחירים של הקרקעות החקלאיות נמוכים באופן משמעותי מסוגי הקרקעות האחרים, ולכן הם מתאימים למשקיעי נדל"ן בעלי תקציב כספי נמוך, יחסית. 

במאמר זה נלמד על רכישת קרקעות בזול ונכיר את סוגי הקרקעות בדגש על הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע ומהן האופציות העומדות בפני המשקיעים המחפשים רכישת קרקעות בזול.

רכישת קרקעות בזול – בואו להכיר את סוגי הקרקעות

כדי להשקיע נכון ולהימנע מהפסדים כלכליים חשוב להכיר את סוגי הקרקעות בישראל ואת המאפיינים של כל סוג.

קרקע לבנייה היא קרקע מאושרת לבנייה של שטחי מסחר או שטחי מגורים. למי שמחפש רכישת קרקעות בזול, קרקע לבנייה אינה מתאימה שכן, מבין כל סוגי הקרקעות, המחיר של קרקע לבנייה הוא הגבוה מכולם.

קרקע חקלאית – קרקע חקלאית נחלקת לשני סוגים, קרקע אשר מיועדת לצרכים חקלאיים בלבד וקרקע אשר עברה תהליך של שינויי ייעוד מקרקע חקלאית למגורים.

המחיר של קרקעות חקלאיות נמוך באופן משמעותי מהקרקעות המיועדות לבנייה או מקרקעות שכבר עברו תהליך הפשרה. תהליך ההפשרה של הקרקע גורם לזינוק משמעותי במחיר הקרקע וגובה המחיר תלוי בשלב ההפשרה שבו נמצאת הקרקע.

קרקעות למטרות מסחר אלו קרקעות אשר מיועדות לבנייה של עסקים, מרכזים מסחריים, משרדים ועוד. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל באזורי תעשיה או במרכזי הערים, המחיר שלהן נמוך מהמחיר של קרקעות למגורים, אך התשואה עשויה להיות גבוהה יותר.

קרקעות למטרות תיירות – אלו קרקעות המיועדות לבנייה של חדרי אירוח, בתי מלון, אכסניות, צימרים ואתרים תיירותיים ועוד.

רכישת קרקעות בזול – מהם הגורמים המשפיעים על מחיר הקרקע

המחיר של הקרקע משקף את שטח הקרקע, אך יותר מכל את הערך הכספי הפוטנציאלי הגלום בקרקע. קביעת הפוטנציאל הגלום בקרקע נקבע בהתאם לאפשרויות הבנייה בקרקעות המאושרות על ידי ועדות התכנון, לאחוזי הבנייה המותרים, למספר יחידות הדיור ועוד.

התשואה העתידה להתקבל מההשקעה בקרקע משפיעה על מחיר הקרקע.

התשואה היא הפער שבין המחיר שבו אנו קונים את הקרקע לבין המחיר שבו היא נמכרת. בשנים האחרונות כאשר מחירי הדיור מרקיעים שחקים ויחד אתם גם מחירי המגרשים המאושרים לבנייה, משקיעי נדל"ן רבים המחפשים תשואות גבוהות מעדיפים להשקיע בקרקע חקלאית הנמצאת בתהליכי הפשרה. המחירים הנמוכים של הקרקע החקלאית הפכו לערוץ השקעה אולטימטיבי של כל מי שמחפש רכישת קרקעות בזול. 

המחירים של קרקע חקלאית העומדת בפני שינוי ייעוד מושפעים מהשלב שבו נמצאת הקרקע בתהליך ההפשרה.

ככל שהמשקיע רוכש את הקרקע בשלב מוקדם יותר של תהליך ההפשרה, או אפילו לפני האישור של שינוי הייעוד, כך המחיר שלה יהיה נמוך יותר והתשואה בסיום התהליך תהיה גבוהה.

קרקעות חקלאיות הן אופציה מצוינת לכל מי שמחפש רכישת קרקעות בזול, אך יש לו גב כלכלי מספיק חזק כדי לחכות עד שהקרקע תופשר. בנוסף, חשוב להצטייד בסבלנות מאחר ותהליך ההפשרה עשוי, לעתים, להימשך שנים ארוכות.  

הבעלות על הקרקע

קרקעות הנמצאות בבעלות פרטית יהיו יקרות יותר מקרקעות הנמצאות בבעלות של אדמות המנהל. בישראל, כתשעים ושלושה אחוזים מהקרקע נמצאים בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ורק שבעה אחוז נמצאים בבעלות יזמים פרטים. כאשר אנו רוכשים קרקעות מבעלים פרטיים, אנחנו הופכים להיות הבעלים של הקרקע, כאשר אנו רוכשים קרקעות מהמנהל, אנו לא רוכשים אותן, אלא מחכירים אותן, וכאשר הקרקע תופשר לבנייה המנהל יהיה שותף אתנו ברווחים.

מיקום הקרקע

 למיקום של הקרקעות יש השפעה מכרעת על מחיר הקרקע

קרקעות הנמצאות במרכז הארץ יקרות הרבה יותר מאשר קרקעות הנמצאות בפריפריה, וקרקעות המאושרות לבנייה יקרות הרבה יותר מאשר קרקעות חקלאיות.

משקיעי נדל"ן המחפשים רכישת קרקעות בזול ובוחרים ברכישת קרקע חקלאית, חייבים לשים לב למיקום של הקרקע. ככל שהקרקע החקלאית קרובה יותר ליישובים מבוססים שהביקוש בהם למגורים גבוה, ככל שהיא קרובה יותר לעורקי תחבורה ראשיים, לכביש שש, למסילת הרכבת ועוד, כך הסיכויים להפשרת הקרקע לבנייה גבוהים יותר וגם המחירים.

המצב המשפטי של הקרקע

קרקעות משועבדות או קרקעות מעוקלות נמכרות, אם בכלל, במחירים זולים יותר מאשר קרקעות ללא עיקולים או שעבודים.

קרקעות חקלאיות הנמצאות בקרבה לשטחים ציבוריים, לשטחי צבא, למתקנים ביטחוניים, לאתרי עתיקות, לשמורות טבע ועוד הם קרקעות בעלי סיכויים נמוכים להפשרה לבנייה, לכן על אף שאתם מחפשים רכישת קרקעות בזול, ואלו אכן קרקעות זולות, מומלץ להתרחק מהן. 

לסיכום, מחפשים רכישת קרקעות בזול – לכו על קרקע חקלאית להשקעה

בשל משבר הדיור ובשל המחסור בקרקעות מאושרות לבנייה קרקעות חקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד. מחיר הקרקעות החקלאיות אינו אחיד, יש קרקעות חקלאיות במחירים נמוכים ויש במחירים גבוהים. כדי לדעת כמה שווה הקרקע חשוב להכיר את הגורמים המשפיעים על ערך הקרקע.

שאלות ותשובות על רכישתקרקע בזול

שאלה: אני מעוניין ברכישת קרקעות בזול. באיזה סוג קרקעות כדאי לי להשקיע?

תשובה: מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקעות חקלאיות נחשבות לקרקעות הזולות מבין כולם. אך גם ברכישת קרקע חקלאית חשוב לבדוק מספר גורמים כדי שההשקעה תניב את התשואה המצופה.

שאלה: מה חשוב לדעת בעת רכישת קרקעות בזול?

תשובה: הדבר החשוב ביותר הוא לבדוק האם לקרקע יש פוטנציאל של שינוי ייעוד, ואם כן מהו המיקום של הקרקע והאם יש למועצה המקומית או לוועדת התכנון אינטרס להפשיר את הקרקע.

 שאלה: האם רכישת קרקעות בזול היא השקעה בטוחה?

תשובה: כאשר קונים קרקעות חקלאיות בעלות צפי להפשרה לבנייה, ההשקעה עתידה להניב תשואה. אך כמו בכל השקעה גם ברכישת קרקעות בזול, לצד הסיכויים קיימים גם סיכונים.

שאלה: האם בשנת 2022 יש אופציה לרכישת קרקעות בזול?

תשובה: כן. בשל משבר הדיור ובשל הצורך בהפשרה של אדמות חקלאיות, השקעה בקרקע חקלאית היא אופציה מצוינת לקנייה של קרקעות זולות.

הפוסט רכישת קרקעות בזול הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

אז אם גם אתם שואלים את עצמכם איך להשקיע חכם בנדל"ן ורוצים להבין מהי השקעת נדל"ן חכמה חשוב להבין שאין כללים המתאימים לכל המשקיעים. הבחירה בפרויקט או בנכס להשקעה תלויה בצרכים של המשקיע, ביעדים שלו וביכולות הפיננסיות שלו.

כעיקרון, במילים פשוטות השקעה חכמה בנדל"ן היא השקעה שתניב את התשואה הגבוהה ביותר האפשרית עבור המשקיע. גובה התשואה יחסית להשקעה זה מה שיקבע האם ההשקעה היא כדאית וחכמה או שלא.

במאמר זה נלמד איך להשקיע חכם בנדל"ן, באיזה סוג של השקעת נדל"ן כדאי לבחור ומהם אפיקי ההשקעה החכמים לשנת 2022

בואו ללמוד איך להשקיע חכם בנדל"ן

לעתים נדמה לנו כי השקעות נדל"ן מתאימות רק לאנשים עשירים, אבל לא. גם אנשים בעלי הון התחלתי נמוך יכולים להצליח בהשקעות נדל"ן אם הם ילמדו איך להשקיע חכם בנדל"ן. הבנת שוק הנדל"ן יכולה להבטיח לכל אחד עתיד כלכלי טוב יותר.

כדי להשקיע בנדל"ן צריך הון התחלתי, אבל הוא לא חייב להיות במיליונים ולא תמיד כדאי לשקוע בהלוואות או במשכנתאות גבוהות, יקרות ולא משתלמות. אם תתרחקו ממרכז הארץ ותגיעו לאזורי הפריפריה תוכלו למצוא השקעות נדל"ן במחירים אטרקטיביים ובהון עצמי נמוך, יחסית, כמו לדוגמה במתחם האקליפטוסים בקריית אתא הנחשב לאחת מהשקעות הנדל"ן האטרקטיביות. קריית אתא היא אינה במרכז הארץ, אך היא נמצאת בסמיכות לעורקי תחבורה ראשיים המקצרים את הדרך אל המרכז. מתחם זה ומתחמים נוספים הנבנים באזורי הפריפריה נותנים לנו מענה לשאלה הפופולארית איך להשקיע חכם בנדל"ן.

דרך נוספת היא לחפש דירה באזורים הנמצאים בתהליכי התחדשות עירונית כדי שהערך הכספי של ההשקעה יעלה בעתיד בעשרות אחוזים בעתיד .

רכישה של נכס מסחרי להשקעה היא גם תשובה מצוינת לשאלה איך להשקיע חכם בנדל"ן.  התשואה של נדל"ן מסחרי גבוהה מהתשואה של נדל"ן למגורים. בעוד שהתשואה של נדל"ן למגורים עומדת על שלושה עד ארבעה אחוזים בשנה, התשואה מנדל"ן מסחרי יכולה להגיע גם לשמונה אחוזים בשנה. ויתרון נוסף, חוזי השכירות בנדל"ן המסחרי, בדרך כלל, ארוכים יותר מאשר חוזי השכירות למגורים, גורם המעניק ביטחון ויציבות למשקיע.

חשוב לשקלל את כל ההוצאות הנדרשות לקניית הנכס ולדעת מה יהיה גובה הרכישה הסופי. יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות כמו שכר טרחת עורך הדין, שכר הטרחה של המתווך, אם יש מתווך בעסקה, מיסים כמו מס רכישה, ומס שבח והיטל השבחה, מיסים שתידרשו לשלם כאשר תמכרו את הדירה. אם קניתם דירה חדשה יש לקחת בחשבון את עלות המע"מ ואת מדד תשומות הבנייה העלול לעלות את המחיר של הדירה. רק אחרי שתשקללו את כל ההוצאות תוכלו לדעת האם עסקת הנדל"ן העומדת לפניכם היא אכן עסקה חכמה ואטרקטיבית, או שלא.

אם אין לכם הון עצמי לרכישת הנכס, אך אתם מתעקשים להתחבר אל משקיעי הנדל"ן גם במחיר של נטילת משכנתא אתם חייבים לבדוק את המסלולים השונים של המשכנתאות. השוני בין המסלולים השונים בא לידי ביטוי בסוגים שונים של ריביות, בהצמדה למדד, לדולר או לאירו ועוד. רק אחרי שתלמדו כמה תעלה לכם המשכנתא ומה יהיה גובה החזר החודשי, תוכלו לדעת האם ההשקעה עדיין אטרקטיבית עבורכם.

לקחתם משכנתא, התשובה הנכונה לשאלה איך להשקיע חכם בנדל"ן היא שכל עוד הצפי של התשואה החודשית מדמי השכירות גבוה יותר מההחזר החודשי לתשלום המשכנתא, זו השקעה חכמה מאחר ובעוד מספר שנים יהיה לכם נכס נדל"ני מניב בלי שהצטרכתם לשלם עבורו כל חודש מכיסכם.

איך להשקיע חכם בנדל"ן – מהם אפיקי ההשקעה החכמים בשנת 2022

אם יש לכם הון עצמי, קניית דירה המיועדת להשכרה נחשבת להשקעה חכמה, סולידית ומומלצת בשל הסיכון הנמוך, יחסית, של ההשקעה והתשואה החודשית, דמי השכירות, שתקבלו מהנכס.

כדאי לדעת שקניית דירה מיד שנייה תניב פחות רווח מאשר קניית דירה על הנייר, אך היא מפחיתה את רמת הסיכון מהעסקה מאחר והנכס כבר קיים וכבר מחר תוכלו ליהנות מהכנסה חודשית.

השקעה בקרקעות העומדות לפני שינוי ייעוד של הקרקע. רכישה של אדמה חקלאית הצפויה לעבור תהליכי הפשרה למגורים או למסחר עשויה לטמון בחובה תשואה פוטנציאלית של מאות אחוזים. זוהי השקעה לטווח ארוך, השקעה שבה רמת הסיכון גבוהה יחסית להשקעה בדירה למגורים.

קנייה של משרדים להשקעה נחשבת לעסקה עם תשואה גבוהה יותר מאשר קניית נדל"ן למגורים.

לסיכום, איך להשקיע חכם בנדל"ן? – ללמוד היטב את מאפייני ההשקעה

השקעות בשוק הנדל"ן נחשבות להשקעות חכמות, אטרקטיביות ובעלות סיכון נמוך יותר מהשקעות אחרות, אך כדי להצליח בהן יש ללמוד היטב את מאפייני העסקה, את רמת הסיכון, את הצפי לתשואה החודשית ואת הפוטנציאל להשבחה של  ערך הנכס.

 שאלות ותשובות על איך להשקיע חכם בנדל"ן

יש לי הכנסה ממוצעת ואני רוצה להשקיע בנדל"ן איך אדע איך להשקיע חכם בנדל"ן?

תשובה: השקעות נדל"ן אינן מיועדות רק לאנשים מצליחים ועשירים, גם בעלי הכנסה ממוצעת יכולים ליהנות מהשקעה אטרקטיבית אם הם ישקיעו וילמדו להבין את שוק הנדל"ן.

יש לי הון התחלתי נמוך, אני רוצה להשקיע בנדל"ן אבל לא יודע איך להשקיע חכם בנדל"ן.

תשובה: שוק הנדל"ן מציע אפשרויות השקעה גם לבעלי הון התחלתי נמוך. השקעה חכמה בנדל"ן היא השקעה שתשביח את הנכס ותניב תשואה חודשית. אם אתה נוטל משכנתא לצורכי הרכישה חשוב להקפיד שגובה ההחזר החודשי לא יהיה גבוה יותר מדמי השכירות שיניב הנכס.   

חיפשתי חומר ברשת כדי להבין איך להשקיע חכם בנדל"ן ונתקלתי בהשקעה בקרקע חקלאית. האם זו השקעה כדאית?

תשובה: השקעה בקרקע חקלאית עשויה להיות השקעה אטרקטיבית ביותר, אך במספר תנאים. חשוב לבדוק האם הקרקע עומדת לפני הליך של שינוי ייעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים או למסחר, האם מאחורי הרצון לשינוי הייעוד עומד גוף חזק שדוחף את הפרויקט כמו למשל הרשות המקומית ועוד, והאם הקרקע המיועדת לשינוי הייעוד נמצאת באזור אטרקטיבי ועוד.

איך להשקיע חכם בנדל"ן?

תשובה: השקעה חכמה בנדל"ן היא השקעה שתניב למשקיע את התשואה הגבוהה ביותר.

הפוסט איך להשקיע חכם בנדל"ן? הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

נכסים מניבים להשקעה יכולים להיות סוגים שונים של נכסים שאפשר להשכיר כמו דירות מגורים, משרדים, חנויות, מבנים למטרות תעשייה ומסחר, מחסנים, אולמות אירועים, בתי מלון ועוד.

במאמר זה נדון במהם הסוגים השונים של נכסים מניבים להשקעה ואיך להחליט במה כדאי להשקיע.

נכסים מניבים להשקעה – מהם הסוגים השונים של הנכסים המניבים 

יש  שני סוגים עיקריים של נכסים מניבים, לכל אחד מהם יש יתרונות וחסרונות ולכל אחד יש מאפיינים ייחודיים.

השקעה בנכסים למגורים נחשבת לאפיק השקעה סולידי, יציב ובטוח באופן יחסי ונחשבת  להשקעה כמעט בלי אי ודאות. השקעה בנכסים למגורים כוללת השקעה בבנייני מגורים משותפים או בבתים צמודי קרקע. השקעה בנכסים אלו מספקת תשואה שוטפת מדמי שכירות ויש לה פוטנציאל השבחה לאורך זמן.

השקעה בנכסים למסחר כוללת שטחי תעשייה, אולמות, משרדים, תחנות דלק, חנויות, מחסנים ומרכזים לוגיסטיים. השקעה בנכס מסחרי להשקעה נחשבת להשקעה אטרקטיבית מאחר שלנכסים מניבים להשקעה בתחום המסחר יש פוטנציאל תשואה גבוה יותר מאשר השקעה בנכסים מניבים למגורים. אך מנגד, השקעה בנדל"ן מסחרי טומנת בחובה גם סיכונים, כאשר השוכר אינו מצליח בעסקיו ומתקשה לשלם את שכר הדירה, במיוחד כאשר משכירים לעסק חדש הנמצא עדיין בראשית דרכו.

נכסים מניבים להשקעה – טבלה המסכמת את אפשרויות ההשקעה

נכסים מניבים להשקעה – איך תחליטו במה כדאי להשקיע

השאלה הראשונה שעולה לפני שאתם בוחרים נכסים מניבים להשקעה היא מהו הרווח הפוטנציאלי העתיד להתקבל מהשכרת הנכס.

כלל האצבע בקנייה של נכסים מניבים להשקעה הוא שדמי השכירות שתקבלו מהנכס יהיו גבוהים יותר מעלויות המימון של ביצוע העסקה, כלומר דמי השכירות החודשיים שתקבלו יהיו גבוהים יותר מאשר ההחזרים החודשיים שתידרשו לשלם עבור ההלוואה או המשכנתא שלקחת כדי לממן את העסקה.

כדי להעריך את התשואה הפוטנציאלית יש לקחת בחשבון של המיקום של הנכס, את מצב הנכס, את גודל הנכס ופרמטרים נוספים העשויים להשפיע על מחיר הנכס ועל התשואה החודשית.

כדאי לדעת: התשואה הממוצעת עבור נכס למגורים בישראל היא בין שלושה עד לחמישה אחוז והתשואה הממוצעת עבור נכס מסחרי נעה בין חמישה עד לשמונה אחוז בשנה, בקיזוז של הוצאות התחזוקה, הוצאות התפעול והפחת.

מהי רמת הסיכון

כל השקעה של נכסים מניבים להשקעה טומנת בחובה סיכונים, ולכן לפני השקעה בנכסים מניבים יש לקחת בחשבון את מכלול הסיכונים שבעסקה, האם המשקיע יוכל לעמוד בהוצאות הנדרשות, האם המינוף הפיננסי שהוא יכול לקבל יספיק כדי לרכוש את הנכס, האם רמת הביקוש באזור שבו נמצא הנכס מצדיקה את ההשקעה, מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס לאורך זמן, מהו הפחת והבלאי הטבעי של הנכס ועוד.

היתכנות כלכלית

כל משקיע אשר מחפש נכסים מניבים להשקעה צריך לשאול את עצמו עוד לפני הרכישה האם העסקה ריאלית עבורו והם היא תואמת את יכולותיו הכלכליות. לפני שרוכשים את הנכס כדאי לקחת דף ועט ולעשות בבירור את החישוב הבא: מהו מחיר הנכס, מהו ההון העצמי העומד לרשות המשקיע, מהי גובה ההלוואה או המשכנתא שהוא יכול לקבל ומהן ההוצאות הנלוות כמו שכר טרחת עורך הדין או אנשי מקצוע אחרים, מיסים, דמי תיווך, אגרות שונות, השקעות נדרשות בנכס ועוד.

לצד היכולות הכלכליות יש לקחת בחשבון פעולות הקשורות לניהול הנכס ואת ההוצאות העשויות להידרש בגינן. פעולות כמו מציאת שוכרים, גביית דמי השכירות, החזקה שוטפת של הנכס ועוד. בבניינים רבים מעדיפים הדיירים להחזיק חברת ניהול שתדאג להחזקת הנכס, כמובן תמורת תשלום.

 מיקום הנכס

למיקום הנכס יש השפעה משמעותית על כדאיות העסקה. באופן עקרוני השקעות בערים גדולות ומבוקשות יניבו תשואה גבוהה יותר, אך גם רכישת הנכס תהיה יקרה יותר. השקעות בפריפריה ובערים קטנות יניבו תשואה נמוכה יותר, אך גם ההשקעה שתידרש לקניית הנכס תהיה נמוכה יותר.

ככל שהנכס נמצא באזור המאופיין בהיצע נמוך ובביקוש גבוה, כך גם התשואה הפוטנציאלית תהיה גבוהה יותר.

כדאי לבחור בנכסים הנמצאים קרובים לעורקי תחבורה ראשיים, לתחנות רכבת ולתחבורה ציבורית נוחה ונגישה. הנתונים מלמדים שככל שהנגישות התחבורתית גבוהה יותר, הביקוש לנכסים עולה ויחד אתו גם דמי השכירות.

בערים שבהן נמצאות אוניברסיטאיות או מכללות גדולות ומבוקשות, מומלץ להשקיע בדירות קטנות בנות חדר עד שני חדרים המתאימות להשכרה לסטודנטים ולקהל יעד צעיר. 

שאלות ותשובות נכסים מניבים להשקעה

שאלה: אני מעוניין ברכישה של נכסים מניבים להשקעה. איך אדע במה להשקיע?

תשובה: לכל משקיע המעוניין ברכישת נכסים מניבים עומדות שתי אפשרויות. השקעה בנדל"ן למגורים או השקעה בנדל"ן מסחרי. כדי להחליט באיזה סוג נדל"ן כדאי להשקיע יש לבחון פרמטרים שונים כמו גובה ההשקעה, רמת הסיכון של ההשקעה, היצע וביקוש ועוד.

שאלה: כאשר אנו רוכש נכסים מניבים להשקעה, האם למיקום הנכס יש השפעה על הרכישה?

תשובה: בהחלט. בכל רכישה של נכסים להשקעה יש לקחת בחשבון את מיקום הנכס. בערים גדולות ויקרות מחיר הרכישה יהיה יקר יותר, אך התשואה תהיה גבוהה יותר, בערים קטנות, המחיר יהיה נמוך וגם התשואה תהיה נמוכה. חשוב גם לקחת בחשבון את אופי האוכלוסייה המקומית ולמי מיועדות הדירות, לקהל צעיר המחפש דירות קטנות או למשפחות המעוניינות בדירות גדולות יותר.

שאלה: רוצה לקנות נכסים מניבים להשקעה ומתלבט בין נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי. מה עדיף?

תשובה: אין תשובה ברורה, אך בעת רכישת נכסים מניבים להשקעה יש לקחת בחשבון   שהתשואה בנדל"ן מסחרי גבוהה יותר, אך גם רמת הסיכון גבוהה יותר.

שאלה: אני עומד לרכוש נכסים מניבים להשקעה ומתלבט האם להיעזר בהלוואה מהבנק?

תשובה: רוב המשקיעים המעוניינים ברכישת נכסים נעזרים בהלוואה או במשכנתא מהבנק. כאשר התשואה החודשית גבוהה יותר מההחזר החודשי, לא תהיה בעיה לשלם את ההחזר וכעבור מספר שנים יהיה בבעלותך נכס מניב וגם ההון הכספי שלך יישאר אצלך.

הפוסט נכסים מניבים להשקעה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

הקרקעות המאושרות לבנייה בערים המבוקשות הולכת ומתמעטות, ומי שמבין את עליית הערך של הקרקעות לא מתחבט רק בשאלה איפה לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 , אלא גם היכן אפשר להרוויח את התשואה הגבוהה ביותר מבין כל הקרקעות המוצעות למכירה ומה חשוב לבדוק לפני הרכישה כדי לצמצם את הסיכונים.

במאמר זה נדון, איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023, נדון בפרויקטים האטרקטיביים בשנים הקודמות והאם ההצלחה שלהם יכולה ללמד גם על ההצלחה בשנת 2023 ונסקור את הבדיקות שיש לעשות כדי למקסם את סיכויי ההצלחה.

איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 – מהם הפרויקטים המובילים בשוק?

אנשים זקוקים לבתים והשוק לא עומד בקצב הביקוש. אחד הפתרונות הוא שינויי ייעוד של קרקעות, מקרקע חקלאית לקרקע למגורים. קרקעות רבות המוגדרות כקרקעות לחקלאות נמצאות בהליכי הפשרה מתקדמים. רכישה של קרקע חקלאית הנמצאת בעיצומו של תהליך שינויי הייעוד או קרקע שעתידה לעבור שינוי ייעוד עשויה להניב למשקיעים רווחים גבוהים על ההון שהם השקיעו.

 בשנת 2020, 2021 ו- 2022 ראינו פרויקטים רבים שכבר הניבו למשקיעים תשואה נאה ועתידים להמשיך להניב תשואה גבוהה גם בשנת 2023. לכל הפרויקטים יש מכנה משותף, הם נמצאים באזורי ביקוש, הם סמוכים לעורקי תחבורה ראשיים, למוסדות חינוך, למקומות עבודה, למרכזים מסחריים ומאחורי הפרויקטים המצליחים עומדות חברות אמינות, מקצועיות וותיקות. 

איפה אפשר לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 – הנה כמה השקעות אטרקטיביות

בראשון לציון מוצעים למכירה שני פרויקטים שמושכים משקיעים רבים, מתחם ה- 1000 ומתחם ה- 2000.

מתחם ה- 1000 בראשון לציון הוא אחד הפרויקטים הלוהטים והמיוחדים ששוק הנדל"ן מציע למשקיעים. זהו מתחם שהצלחתו אינה מוטלת בספק, המתחם מכיל יתרונות נדל"ניים רבים ומבין כולם היתרון הבולט הוא המיקום. המתחם נמצא בסמיכות לעורקי תחבורה ראשיים, בסמיכות לקווי הרכבת הקלה העתידית והוא קרוב אל חוף הים. בשנת 2022  הפרויקט משך אוכלוסייה צעירה ואיכותית שחיפשה השקעה אטרקטיבית ואיכות חיים גבוהה ומומחי הנדל"ן מעריכים כי גם בשנת 2023  מתחם האלף יהיה בין הצלחות הנדל"ן הבולטות.

מתחם ה- 2000 הוא האח הקטן של מתחם האלף הנחשב לסיפור הצלחה. הוא נמצא בחלקת הקרקע אחרונה במערב העיר ראשון לציון ומתאים לכל משקיע נדל"ן שמתלבט בשאלה איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023.

סיפור הצלחה נוסף של השקעה אטרקטיבית הוא מתחם ח- 500 בחולון. המתחם פרוס על פני שטח של למעלה מארבעת אלפי דונם בסמיכות לשכונת מגורים מצליחה. במתחם עתידות להיבנות שכונות מגורים, שטחי תעסוקה, שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים ירוקים.

אי אפשר לענות על השאלה איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 בלי להזכיר שני מתחמים נוספים, מתחם האקליפטוס בקריית אתא ופרויקט רובע הים בחדרה.  שני הפרויקטים אומנם לא נמצאים במרכז הארץ, אבל הם נהנים מקרבה לעורקי תחבורה ראשיים כמו כביש שש, כביש ארבע, כביש שתיים, עורקי תחבורה אשר מקצרים משמעותית את המרחק מגוש דן. שני הפרויקטים מציעים איכות חיים, וגב של חברה מקצועית, "חברת שבירולנד" אשר עוסקת בהצלחה בהשבחה ובקדום של פרויקטים באזורי ביקוש.

 רוצים להשקיע בהצלחה – אלו הגורמים שחשוב לבדוק לפני הרכישה

השקעה בקרקעות עשויה להניב תשואות גבוהות, אך יש בה גם סיכונים. כדי להימנע מסיכונים חשוב לערוך מספר בדיקות לפני שרוכשים את הקרקע.

חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע

האם אלו בעלים פרטים או מנהל מקרקעי ישראל. מנהל מקרקעי ישראל אינו מציע קרקעות למכירה, אלא רק להחכרה ובכל מצב שבו תרצו לבצע שינויים כמו הפשרה או מכירה ועוד, תידרשו לאישור של המנהל.

יש לבדוק מהו הסטטוס של הקרקע

האם הקרקע כבר עברה תהליכי הפשרה והיא מאושרת לבנייה או שהיא בעיצומו של תהליך ההפשרה, ואם כן באיזה שלב בתהליך היא נמצאת. כדאי לדעת שככל שהקרקע נמצאת בשלבים מוקדמים של תהליך ההפשרה, הרווחים העתידים בעת מימוש ההשקעה יהיו גבוהים יותר, אך מנגד גם רמת הסיכון של ההשקעה גבוהה יותר.

חשוב לבדוק מהו התכנון הצפוי לקרקע

האם הקרקע מוגדרת כקרקע צהובה, כלומר קרקע המיועדת למרקם עירוני, האם היא נמצאת סמוך למקומות יישוב מבוקשים, האם הקרקע עברה הפקעה ואם כן באיזה חלק, האם יש גורם חזק כמו, למשל, הרשות המקומית המעוניין לדחוף את הקרקע להפשרה, ואם הקרקע זמינה לבנייה יש לבדוק מהם אחוזי הבנייה המאושרים, כמה יחידות דיור ועוד.

כדי לשקלל את התשואה העתידית חשוב לבדוק מהן העלויות הנוספות המוטלות על הקרקע. האם יש צורך לשלם מס השבחה, מס רכישה, האם על הקרקע מוטלים היטלי פיתוח שאותם יש לשלם לרשות המקומית, מהו סוג הקרקע, האם יש צורך בעלויות גבוהות כדי להכשיר אותה לבנייה ועוד.

חשוב לבדוק האם על הקרקע לא מוטלים שעבודים ועיקולים.

לסיכום, מהם הגורמים שיענו על השאלה איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023?

כדי לקבל אינדיקציה על הגורמים שיביאו להצלחה בהשקעת נדל"ן אטרקטיבית יש לבדוק שני גורמים עיקריים, האחד, בדיקות שיש לבצע כדי למרב את ההצלחה והשני, מהם הפרויקטים שהצליחו בשנים קודמות ומהם הסיכויים שהן יניבו תשואה גבוהה גם בשנת 2023.

שאלות נפוצות של משקיעים ותשובות

 שאלה: מהם הבדיקות שיש לבדוק כדי לדעת איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023?

תשובה: חשוב לבדוק את המיקום, את הסטטוס של הקרקע, את המצב התכנוני שלה ואת המצב המשפטי.

שאלה: איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023?

תשובה: מומלץ לעקוב אחרי פרויקטים שרשמו הצלחה נדל"נית בשנים קודמות ולבדוק מהם סיכויי ההצלחה לשנת 2023.

שאלה: איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023?

תשובה: גם בשנת 2023 כמו בשנים הקודמות חשוב לרכוש קרקעות מחברה ותיקה שצברה ניסיון ביכולת לאתר עסקאות מניבות ויכולה להציג פרויקטים שהניבו תשואה גבוהה למשקיעים.

שאלה: איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 ומהם הגורמים שישפיעו על הצלחת העסקה?

תשובה: עסקה מוצלחת תלויה בתזמון ובמיקום. מומלץ לרכוש קרקעות הנמצאות באזורי ביקוש ובסמוך לעורקי תחבורה מרכזיים וככל שקונים את הקרקע בשלבים המוקדמים של תהליך ההפשרה, כך גם הרווחים יהיו גבוהים יותר. 

הפוסט איפה כדאי לרכוש קרקע להשקעה בשנת 2023 הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

התמורות האחרונות בשוק הנדל"ן למגורים, מס הרכישה שקפץ והיוזמה להטלת מס על דירה שלישית להשקעה לא מטיבים עם שוק הנדל"ן למגורים, ורבים מהמשקיעים מחפשים משרדים להשקעה. אם תדעו לבחור את המשרד הנכון, את האזור הנכון ואיך למצוא את השוכר המתאים תוכלו ליהנות מהכנסה נהדרת לאורך שנים רבות.

בהיעדר אלטרנטיבות אחרות למשקיעי הנדל"ן בשל מחירי הדירות הגבוהים, משקיעים רבים  עברו להשקיע בנדל"ן מסחרי מניב, בעיקר במשרדים להשכרה.

במאמר זה נדבר על האטרקטיביות של משרדים קטנים למכירה, למה כדאי להשקיע בהם ואיפה מומלץ לרכוש משרד להשקעה.

למה כדאי להשקיע במשרדים קטנים למכירה?

השקעה במשרדים מניבה תשואה טובה יותר מאשר השקעה במגורים. בעוד שהתשואה מנדל"ן למגורים עומדת על בין שלושה לחמישה אחוז בממוצע לשנה, התשואה מנדל"ן מסחרי עומדת על שמונה אחוזים בממוצע לשנה.

רכישה של משרדים קטנים הם הדובדבן שבעסקאות הנדל"ן. כדי להשקיע ברכישת משרד אתם לא נדרשים להביא מהבית הון התחלתי גבוה ולקחת משכנתא ענקית שאותה תידרשו לשלם במשך שלושים שנה עד שתכסו את ההשקעה. המחיר של משרדים קטנים למכירה באזור המרכז, למשל, נמוך משמעותית מאשר קניית דירה באזור המרכז, אבל דמי השכירות שתקבלו מהשכרת המשרד עשויים להיות גבוהים יותר מאשר דמי השכירות מדירה למגורים. הנתונים מלמדים כי ההכנסה ממשרדים מניבה לעתים הכנסה גבוהה פי שניים מאשר הכנסה מדירת מגורים.

השקעה במשרדים קטנים נמוכה היא השקעה בעלת סיכון נמוך. כאשר תציעו את המשרד להשכרה, אין כמעט מצב שלא תצליחו להשכיר אותו. הביקוש למשרדים להשכרה עולה על ההיצע וגם לאחר מגפת הקורונה, שבה רבים עברו לעבוד בבית, רוב המשרדים הנמצאים "באזורים הנכונים" נהנים מתפוסה מלאה. אמנם, מחירי הקנייה של המשרדים אינם מטפסים במהירות כמו שקרה בשנים האחרונות בשוק הנדל"ן למגורים, אך התשואות  החודשיות יציבות וגבוהות פי שניים מנדל"ן למגורים.

רכישה של משרדים קטנים למכירה אינה דורשת הון התחלתי גבוה. יש לכם חצי מיליון שקל עד מיליון שקל, כנראה שתצליחו לקנות משרדים להשקעה באזורים רבים בארץ בלי להזדקק להלוואה או למשכנתא.

משרדים קטנים למכירה – איפה כדאי לרכוש משרד?

מסקירת שוק המשרדים בישראל 2022 עולה התמונה כי מרכז הארץ הוא המקום המבוקש ביותר למשרדים. הסבירות שלא יהיה צורך במשרדים במרכז הארץ קטנה מאוד וממעטת את הסיכון שברכישת המשרדים במרכז עד למינימום.

כותרות העיתונים מכריזות כי 10,000 מטר של משרדים נמכרו במתחם האלף בראשון לציון וזו רק התחלה, וזה לא מפליא! קניית משרד בפרויקטים הנמצאים בהקמה באזורים אטרקטיביים היא השקעה מצוינת אשר תביא רווח כפול למשקיע, גם מחירי המשרדים במתחמים אלו עשויים לעלות בחדות וגם הביקוש הרב יניב תשואה חודשית גבוהה מדמי השכירות העתידיים.

קניית משרדים להשקעה אטרקטיבית גם בפריפריה, אך חשוב לבדוק שהמשרד ממוקם במקום שוקק והומה אדם, מקום שהגישה אליו נוחה וקלה.

השקעה בקנייה חכמה של משרדים קטנים למכירה אינה נמדדת רק במיקום הגיאוגרפי, אלא גם לפי מאפייני הבניין. חשוב לשים לב לפרמטרים נוספים כמו כמה מעליות יש בבניין, האם לובי הכניסה הוא רחב ידיים ומרשים ומהו "יחסי ברוטו נטו", שזה היחס שבין שטח המשרד לבין החללים הציבוריים שבבניין. "יחסי ברוטו נטו" משפיעים על האטרקטיביות של המשרד ועל גובה דמי השכירות שתקבלו. רצוי מאוד למצוא משרד להשקעה שבו יחסי הברוטו נטו עובדים לטובת המשקיע.

משרדים קטנים למכירה – למה חשוב לשים לב לפני שרוכשים משרד?

מיקום המשרד – כאשר אתם קונים משרד להשקעה חשוב לשים לב כי המשרד נמצא  באזור שבו מתקיימת פעילות עסקית, רצוי במרכז העיר. לא מומלץ לרכוש משרד באזורי תעשייה מאחר והמיקום מגביל את האפשרויות להשכרת המשרד. לא כל אחד, כמו רופאים או עורכי דין לדוגמה, ישכרו משרדים הנמצאים באזורי תעשייה בשולי העיר.

דמי השכירות הצפויים – לפני שאתם רוכשים משרד מומלץ לעשות סקר שווקים ולבדוק מהי גובה התשואה הצפויה. ככל שהמשרד נמצא באזור מרכזי יותר, כך דמי השכירות יהיו גבוהים יותר.

מקומות חניה – משרד ללא מקומות חניה מסודרים הוא משרד שיהיה קשה להשכיר. חשוב לבדוק האם בקרבת המשרד אין קושי במציאת חניה או שיש בקרבת המשרד חניון המכיל מספר גבוה של חניות.

ניהול ואחזקה – במגדלי משרדים רבים מועסקים חברות האחראיות על הניהול והאחזקה של המשרדים. במקומות אלו יש לקחת בחשבון את העלויות הכספיות שדורשות חברות הניהול ולקזז אותם מהתשואה השוטפת. במקומות רבים חברות הניהול גם אחריות למציאת שוכרים, עובדה שתחסוך לכם זמן יקר וכאבי ראש בחיפוש אחרי שוכרים. לכן, לפני שאתם רוכשים משרד במגדלי משרדים חשוב לבדוק באיזה אופן יתנהל הבניין.

 לסיכום, בשנים האחרונות, לאן שלא נסתכל נראה משרדים קטנים למכירה!

הביקוש הגבוה לרכישת משרדים למכירה האיץ את בניית המשרדים בכל הארץ. המשקיעים במשרדים נהנים מתשואות גבוהות יותר מאשר בשוק הנדל"ן למגורים, ומהשקעה בטוחה ויציבה.

שאלות ותשובות משרדים קטנים למכירה

שאלה: האם השקעה במשרדים קטנים למכירה אטרקטיבית גם בשנת 2022?

תשובה: באופן עקרוני כן, אך כמובן שיש לשקול כל מקרה לגופו. התשובה לשאלה הזו תלויה במיקום של המשרד, ברכישה של משרד מוכן או משרד בבנייה, במחיר של המשרד, בצפי לתשואה החודשים ובהון ההתחלתי שיש למשקיע.

שאלה: מהי המגמה הצפויה של משרדים קטנים למכירה והאם המחירים ימשיכו לעלות?

תשובה: גם בטווח הקצר ובמיוחד בטווח הארוך צפויה עלייה במחירי המשרדים ובתשואה שהם מניבים. בשנת 2022 אנחנו עדים להתייצבות שוק המשרדים ולעלייה בביקוש כמו בתקופה שלפני הקורונה. חשוב לזכור כי כאשר קונים משרד למכירה נהנים גם מעליית הערך של המשרד וגם מהתשואה החודשית שהוא מניב.

שאלה: כאשר רוכשים משרדים קטנים למכירה האם חשוב שתהיה חניה על יד המשרד?

תשובה: בהחלט. משרדים ללא חניה הם משרדים שקשה מאוד להשכיר אותם. לא מומלץ לרכוש משרד ללא חניה מסודרת פרטית או בקרבת מקום.

שאלה: בפרויקט של משרדים קטנים למכירה, באיזה שלב מומלץ להיכנס לעסקה?

תשובה: כאשר נכנסים בשלבי התכנון המוקדמים של הפרויקט העסקה תמיד תהיה רווחית יותר והסיכויים להשבחת הנכס לאחר סיום תהליך הבנייה יהיו גבוהים יותר.

הפוסט משרדים קטנים למכירה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

אז מה זה תשואה על הקרקע ולמה המונח הזה הפך להיות כל כך פופולארי?

תשואה על הקרקע הוא מושג הבא לתאר את הפער שבין מחיר הרכישה של הקרקע לבין מחיר המכירה. ההבדל בין שני המחירים זוהי התשואה על הקרקע שאותה מרוויחים משקיעי הנדל"ן השונים.

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מחפשים אפיקי השקעה אטרקטיביים, כאשר שוק ההון סובל מתנודתיות קיצוניות ונכנס ל"שנות דוב", כאשר הריבית בבנק אינה מפתה את בעלי ההון להשקיע בתוכניות חיסכון, קרקע להשקעה הפכה להיות אטרקטיבית במיוחד ומבין כל אפשריות ההשקעה בנדל"ן השקעה בקרקע חקלאית הנמצאת, או עתידה להימצא, בתהליכים של שינוי ייעוד של הקרקע היא ההשקעה האטרקטיבית מכולם.

במאמר זה נלמד את מחשבים את התשואה על הקרקע , ואיך והיכן אפשר להשיג את  תשואה גבוהה ואטרקטיבית.

תשואה על הקרקע – איך מחשבים את התשואה?

התשואה מייצגת את הפער שבין השווי הראשוני של הנכס לבין השווי כאשר של הקרקע כאשר המשקיע רוצה לממש את הרווחים. במילים פשוטות, תשואה על הקרקע מייצגת את   הבדל בין המחיר שבו אנו קונים את הקרקע לבין המחיר שבו אנו מוכרים אותה או אומדים את המחיר הצפוי לאחר שהקרקע תעבור תהליך של השבחה.

התשואה שמניבה הקרקע מיוצגת באחוזים ובמקרים רבים היא מעידה על הרווחים הצפויים מההשקעה בקרקע או, לצערנו, על ההפסדים הצפויים. אם לדוגמא, רכשנו דירה במחיר של מיליון וחצי שקלים ושיפצנו אותה בעוד שלוש מאות אלף שקלים, העלות של הדירה היא מיליון ושמונה מאות אלף וזהו המחיר שעליו נסתמך כאשר אנו באים לחשב את התשואה הצפויה.

בקניית קרקעות חקלאיות המצב הוא שונה. כאן אין שיפוצים וכמעט ואין עלויות נלוות, אך המחיר של הקרקע בעוד מספר שנים הוא נעלם. זה תלוי האם הקרקע תעבור תהליך של שינויי ייעוד, כמה שנים יימשך התהליך ועוד. לכן כשאנו רוצים לחשב תשואה על קרקע חקלאית, החישוב נעשה באופן יחסי על סמך מחירים של קרקעות המיועדות לבניה באותו האזור.

הפער שבין המחיר של קרקע חקלאית לבין קרקע המאושרת לבניה הוא הרווח של משקיעי הנדל"ן, זו התשואה העצומה שעסקאות כאלו מניבות וזה ההסבר לאטרקטיביות של ההשקעה בקרקע חקלאית.

חשוב לדעת: חישוב התשואה על הקרקעות היא לא מדע מדויק, אלא היא מגלמת תחזית בלבד.

חישוב התשואה שמניבה לנו הקרקע חשוב מאחר והוא נותן לנו אינדיקציה על כדאיות הקנייה של הקרקע או לא. היא קריטית לחישוב כדאיות ההשקעה ולהשוואה בין הפרויקטים השונים.

תשואה על הקרקע – היכן נשיג את התשואה הגבוהה ביותר?

גובה התשואה על הקרקע משתנה ממקום למקום. יש הבדל משמעותי בתשואה שתניב  קרקע הנמצאת באזור המרכז לבין התשואה שתניב קרקע הנמצאת בפריפריה הרחוקה. בעבר משקיעי הנדל"ן נמנעו מרכישת קרקעות להשבחה באזורים שמחוץ לגוש דן, אך הכבישים החדשים שנסללו ומסילת הברזל שהתמתחה מהצפון ועד הדרום קיצרו משמעותית את המרחק שבין מרכז הארץ לצפון ולדרום. כל הערים הממוקמות על יד עורקי תחבורה ראשיים, ערים שבהם יש נגישות גדולה למרכז הפכו להיות אטרקטיביות עבור משקיעי הנדל"ן המחפשים את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר.

ניקח לדוגמא את מתחם האקליפטוסים בקריית אתא הנמצא בשלבים האחרונים של קבלת האישורים לבניה וסמוך לכבישים מרכזיים כמו כביש שש וכביש ארבע או פרויקט רובע הים בחדרה שהציב את העיר חדרה על מפת משקיעי הנדל"ן. שני הפרויקטים האלו אינם נמצאים במרכז הארץ, אך בשל הקרבה לעורקי התחבורה הראשיים הם אטרקטיביים ומניבים תשואה גבוהה לרוכשי הקרקעות.

חשוב לדעת כי בהשקעה בקרקע שאינה זמינה לבניה מיידית קיים גם סיכון מסוים. לא תמיד הקרקע תופשר לבניה, לעתים היא תישאר בסטטוס של קרקע חקלאית תקופה ארוכה וגם  אם היא תופשר, יש סיכוי, אומנם קטן, שהיא תאושר לקרקע לתחבורה שכמעט ואינה מניבה תשואה או שהיא תופקע לטובת צרכי ציבור.

כאשר מחשבים את גובה התשואה העתידית יש לקחת בחשבון שכאשר הקרקע תופשר אתם תידרשו לשלם מס שבח העלול להגיע לגובה של חמישים אחוז מהתשואה הצפויה.

כדי להצליח בעסקה ולקבל תשואה על הקרקע חשוב לבדוק היטב מספר גורמים לפני שרוכשים את הקרקע. חשוב לבדוק בתוכנית המתאר הארצית ולוודא שהקרקע מסומנת כמרקם עירוני, חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע, לוודא שאין על הקרקע שעבודים ועיקולים והאם היו לה הפקעות קודמות ואם כן, מה היה ההיקף שלהן.

חשוב לקבל הערכה של שמאי מקצועי אשר ידע להעריך את מחיר הקרקע בסטטוס הנוכחי ואת המחיר שלה לאחר ההפשרה. הוא ידע לאמוד את הסיכויים להפשרת הקרקע לבניה ואת טווח הזמן שהתהליך יכול להימשך.

לסיכום, באמצעות חישוב התשואה על הקרקע נדע לבחור את עסקת הקרקע האטרקטיבית ביותר.

חישוב התשואה שמניבה הקרקע מחשב את הפער בין הסכום שהרווחתם לבין הסכום שהשקעתם. חישוב התשואה היא הדרך המקצועית והנכונה לקנייה מקצועית ומושכלת של הקרקע להשקעה.

שאלות ותשובות – תשואה על הקרקע

שאלה: איך אפשר לממש את התשואה על הקרקע?

תשובה: יש שתי דרכים למימוש התשואה, האחת להמתין עד שתהליך שינוי הייעוד של הקרקע יגיע לסיומו, הקרקע תאושר לבניה ואז למכור אותה ברווח נאה והשנייה להמשיך בתהליך עם לסיום הבניה ועד לקבלת דירה מוכנה, ואולי כמה דירות, בפרויקט שנבנה על הקרקע שלכם.

שאלה: מה ההבדל בין תשואה על נדל"ן למגורים לבין תשואה על קרקע?

תשובה: חישוב התשואה בנדל"ן למגורים מורכב משני גורמים. האחד, עליית ערך הנכס והשני חישוב סכום הכסף שהנכס מניב לנו באופן שוטף וקבוע. ברכישת קרקע אין הכנסה שוטפת וקבועה, ולכן התשואה היא הפער שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה.

שאלה: אומנם קניית קרקע חקלאית עשויה להניב תשואה על הקרקע, אך האם אין סיכון בעסקה?

תשובה: כמו בכל עסקה גם בקניית קרקע חקלאית יש סיכון. אך בשנים האחרונות בשל הצורך הגובר בדירות למגורים מנהל מקרקעי ישראל מפשיר קרקעות רבות לבניה ובכך הוא מנמיך את רמת הסיכון בעסקה.

שאלה: מה פירוש המושג תשואה על הקרקע?

תשובה: המושג תשואה על הקרקע מייצג את הרווחים שבעסקה של רכישת קרקעות להשקעה.

הפוסט תשואה על קרקע הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

רכישה של קרקעות בזול דורשת השקעה כספית נמוכה והיא מתאימה לכולם, למשקיע מתחיל, למשקיע בעל הון עצמי נמוך וגם למשקיע ותיק עם הון עצמי גבוה שאוהב תמיד "לצוד" השקעות חכמות ולהרוויח עליהן את המקסימום.

לא אחת קרקעות חקלאיות עוברות שינוי ייעוד של קרקע חקלאית למגורים. לעתים צריך להמתין בסבלנות מספר שנים, אך כאשר זה קורה, כאשר הקרקע הופכת להיות מאושרת וזמינה לבנייה, ערך הקרקע עשוי לקפוץ פי עשר, ואולי אף יותר, משווי הקרקע הנוכחי. זהו רווח עצום שאינו קיים כמעט באף אפיק השקעה אחר. 

במאמר זה נכיר את סוגי הקרקעות ונלמד מהם הדברים שיש לבדוק לפני קנייה של קרקעות בזול.

רכישת קרקעות בזול – בואו להכיר את סוגי הקרקעות

סוגי הקרקעות בישראל שונים זה מזה בסטאטוס שלהם ובייעוד שלהם.

קרקע לבנייה היא קרקע המיועדת לבנייה של שטחי מסחר ומגורים. למי שמחפש קניית קרקעות בזול, קרקע לבנייה אינה מתאימה לו, שכן מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקע לבנייה נחשבת לקרקע היקרה מכולם.

קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת למטרות חקלאית וכל עוד הקרקע לא עברה תהליך של שינוי ייעוד מותר להשתמש בה רק לצרכים חקלאיים. למי שמחפש קנייה של קרקעות בזול, קרקע חקלאית היא אופציה מצוינת. בקניית הקרקע יש להשקיע סכום כסף נמוך, אבל הפוטנציאל לרווחים גבוה מאוד. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון כי זוהי השקעה בעלת סיכון מאחר ותמיד קיימת האפשרות שהקרקע לא תופשר לבנייה וערכה לא יעלה.

קרקע למסחר ותעשיה מיועדת להקמה של מבני תעשייה, חנויות, משרדים, בתי מלון, מרכזי נופש ואירוח, אכסניות ועוד.

קרקע לתחבורה מיועדת להקמת מגרשי חניה, לסלילת כבישים, לתחנות אוטובוס, למסילת רכבת, לתחנות רכבת לנמלי תעופה, נמלי ים ועוד.

קרקעות בזול – איך להצליח בקנייה?

כאשר אנו קונים נכס מסחרי או דירה למגורים אנו מקבלים את הנכס ביד, אך כאשר אנו קונים קרקע חקלאית ההשקעה הופכת למוצלחת ומשתלמת רק אחרי שהקרקע עברה תהליך של הפשרה. כדי לבדוק את סיכויי ההפשרה של הקרקע חשוב לעשות מספר בדיקות:

יש לבדוק מהו ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר הארצית – תמ"א 35 – ולוודא שהיא מצוינת בתשריט כמרקם עירוני. בשלב הבא יש לבדוק את ייעוד הקרקע בתוכנית המתאר המחוזית ולוודא מהו הסטטוס של הקרקע כעת.  

חשוב לבדוק את המצב המשפטי של הקרקע. יש לבדוק את רישום הקרקע בטאבו ולוודא האם היא משועבדת או שמוטלים עליה עיקולים שונים, חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע, האם זו קרקע בבעלות פרטית או קרקע בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.

תמיד עדיף לרכוש קרקע מבעלים פרטיים שכן כאשר אנו רוכשים קרקע ממנהל מקרקעי ישראל אנו לא רוכשים אותה, אלא חוכרים אותה, וביום שבו הקרקע תופשר לבנייה, מנהל מקרקעי ישראל יהיה שותף אתנו ברווחים.

למיקום של הקרקע יש משמעות רבה על טיב ההשקעה, על מחיר הקרקע ועל איכות התשואה. גורמים מקצועיים בענף הנדל"ן לא ממליצים על רכישת קרקעות בזול בכל מקום ובכל מחיר.  מומלץ לקנות קרקע חקלאית הנמצאת קרוב ליישוב מבוסס עם ביקוש גבוה, קרקע הנמצאת סמוך לעורקי תנועה ראשיים ולמקומות עבודה, סמוך למוסדות חינוך, קרקע שמאחורי תהליך ההפשרה עומד גוף חזק שדוחף את התהליך כמו למשל הרשות המקומית ועוד.

אסור לקנות קרקעות הנמצאות בקרבת מתקנים ביטחוניים, בקרבת אתרים היסטוריים או קרקע הצמודה לגשר או למחלף סואן ועוד.

בעת רכישת קרקעות בזול חשוב לקבל שומה מעודכנת על הקרקע בהתאם לתקן 22 שאושרה על ידי מועצת השמאים הארצית. תקן 22 מחייב את השמאי להעריך את ערך הקרקע במצבה הנוכחי, את ערך הקרקע לאחר ההפשרה, לבדוק את הסיכויים הריאליים להפשרת הקרקע, לפרט את התשלומים שיושתו על הקרקע ולפרט את לוח הזמנים ואת כל השלבים והתהליכים שיש לעבור עד לאישור הקרקע לבנייה.

קניית קרקע חקלאית – 5 דברים שכדאי לדעת

לקניית קרקע חקלאית יש יתרונות וחסרונות.

היתרון הבולט מכולם הוא המחיר הנמוך של הקרקע. בשנים האחרונות בניגוד לשנים קודמות, מנהל מקרקעי ישראל מפשיר יותר קרקעות לבנייה ואם תהליך הרכישה יסתיים בהצלחה, צפויה תשואה גבוהה מאוד על ההשקעה.  

החיסרון המשמעותי של קנייהשל קרקעות בזול הוא חוסר הידיעה ואי הוודאות מה יקרה עם הקרקע בעתיד, האם הקרקע תופשר, האם היא תהיה מיועדת למגורים או אולי בכלל לתחבורה שאז פוטנציאל הרווחים נמוך עד כי כמעט בלתי קיים ועוד.

יש לקחת בחשבון כי גם לאחר תהליך ההפשרה הרשות המקומית רשאית להפקיע את הקרקע, את כולה או את חלקה לטובת צרכי ציבור בתמורה לפיצוי נמוך בלבד.

בקניית קרקע חקלאית אין כמעט עלויות נלוות כמו ביטוח, הוצאות שיפוץ ועוד.

כאשר הקרקע משנה את ייעודה, על הבעלים לשלם מס שבח. מס השבח יכול להגיע גם לגובה של חמישים אחוז והוא עלול לנגוס באופן משמעותי מהתשואה הצפויה.

לסיכום, מחפשים קרקעות בזול – לכו על קרקע חקלאית להשקעה!

קרקעות חקלאיות הן קרקעות זולות אשר מגלמות רווח אדיר. זוהי השקעה שאם מבצעים אותה נכון, מקבלים את התשואה הגבוהה ביותר מבין הסוגים השונים של ההשקעות.

 שאלות ותשובות על קרקעות בזול

שאלה: מה חשוב לדעת לפני שמחפשים קרקעות בזול?

תשובה: הדבר החשוב ביותר הוא בדיקה של פוטנציאל ההשקעה. אם קניתם קרקע חקלאית חשוב לבדוק את הסיכויים לשינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.

שאלה: האם רכישת קרקעות בזול הן השקעה בטוחה?

תשובה: לא, אין השקעה בטוחה, אך אם יודעים איך לאתר את הקרקע הנכונה ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות באשר לערך הקרקע בעתיד, רבים הסיכויים כי תצליחו בהשקעה.

שאלה: מה ההבדל בין קניית קרקע חקלאית לבין רכישת קרקעות בזול?

תשובה: כמעט ואין הבדל. בדרך כלל הדרך לקניית קרקעות זולות עוברת דרך קניית קרקע חקלאית.   

שאלה: מה החיסרון של רכישת קרקעות בזול?

תשובה: החיסרון המשמעותי ביותר הוא אי הוודאות באשר לעתיד של הקרקע והספק האם ערך הקרקע יעלה בעתיד

הפוסט קרקעות בזול הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

פרויקט משרדים למכירה נותן לנו אפשרות להכיר סוג נוסף של השקעה נדל"נית אטרקטיבית, השקעה במשרדים!

בעשור האחרון כולם מחפשים השקעות בנדל"ן, ולא בכדי. השקעה מוצלחת בנדל"ן מאפשרת לנו ליהנות גם מתשואה חודשית נאה – דמי השכירות – וגם מעליית ערך הנכס או מהשבחתו.

אפיק ההשקעה במשרדים מאפשר לנו ליהנות מתשואה גבוהה יותר מאשר באפיקים אחרים כמו למשל בנדל"ן למגורים. בעוד שהתשואה השנתית מנדל"ן למגורים עומדת על שלושה עד שלושה וחצי אחוזים לשנה, השקעה בנדל"ן למשרדים עומדת על שמונה עד עשרה אחוז בשנה.

במאמר זה נביא סקירה על פרויקט משרדים להשכרה, נביא מידע שחשוב לדעת, נבחן באיזו שלב של הפרויקט כדאי להיכנס להשקעה ונדבר על המגמות הצפויות בשוק הנדל"ן למשרדים.

פרויקט משרדים למכירה – כל מה שחשוב לדעת

קניית משרד להשקעה דורשת מהמשקיע הון עצמי נמוך בצורה משמעותית מאשר ההון העצמי הנדרש בהשקעה בנדל"ן למגורים. המחירים הנמוכים יחסית של המשרדים, מאפשרים למשקיע להימנע מלקיחת משכנתא או לקחת משכנתא בסכומים נמוכים, ובכך לחסוך תשלומי ריבית גבוהים לבנק המממן.

פרויקט משרדים למכירה מלמד אותנו על הסיבות להבדלים בין המחירים השונים של השקעה במשרדים. ההבדל במחירים בין סוגי המשרדים השונים נובע ממספר גורמים כמו מיקום המשרד, "שלב החיים" של הנכס או הקרקע בעת הרכישה והביקוש הצפוי עבור הנכס. ברור לכולם כי העלות של משרד בתל אביב הנמצא בלב אזור העסקים תהיה גבוהה  בהרבה מאשר העלות של משרד בפריפריה או קנייה של קרקע חקלאית – מתוך הנחה שהיא עתידה לעבור תהליך של שינוי ייעוד ובעתיד ייבנו עליה בנייני משרדים – שתהיה זולה יותר מאשר קניית קרקע למשרדים שכבר עברה תהליך של שינוי ייעוד והיא מאושרת לבניית משרדים.

אם תעיינו בעיון בפרויקט משרדים למכירה תגלו כי בכל רחבי הארץ מוצעים משרדים למכירה, חלקם אטרקטיביים יותר וחלקם פחות, אך השקעה במשרד אשר נמצא במרכז מסחרי הומה אדם מבטיחה למשקיע ביטחון מתוך ידיעה שיהיה קל למצוא שוכרים ושההשכרה תהיה בדרך כלל לתקופה ארוכה.

כאשר אתם רוכשים משרד להשקעה חשוב לקחת בחשבון שתשלום המיסים יהיה גבוה יותר מאשר בנדל"ן למגורים. אמנם, את רוב תשלומי המיסים משלם השוכר, אך בתקופה שבה הנכס עומד ריק, נטל תשלום המיסים ייפול על בעל המשרד, ולעתים הוא עלול להיות נטל כבד.

המחיר של רכישת משרד לא נקבע רק לפי מצב המשרד, כמה מטר מרובע, מצב התחזוקה ועוד, אלא גם לפי תנאים סביבתיים כמו כמה מעליות יש בבניין שבו ממוקם המשרד, האם יש בבניין לובי רחב ידיים ומרשים, האם יש חנייה לבאי המשרד או לחילופין תחבורה ציבורית טובה ועוד.

חשוב לזכור כי על בעל הנכס לתחזק את הנכס. ולכן, ניתנת עדיפות למשרדים הנמצאים בבניינים שאותם מנהלים חברות תחזוקה וניהול. חברות תחזוקה וניהול מציעות יתרון גדול לבעל הנכס והם מורידים ממנו את האחריות היום יומית לתחזוקה מיטבית של המשרד.

פרויקט משרדים למכירה – באיזה שלב כדאי להיכנס להשקעה

קבלנים, יזמים, מתווכי נדלן וכל מי שעוסק בפרויקט משרדים למכירה מציעים משרדים למכירה בכל רחבי הארץ. אך ההשקעה האטרקטיבית והמשתלמת ביותר היא השקעה בשלבי התכנון המוקדמים. כאשר הפרויקט נמצא עדיין על הנייר או בשלבים הראשונים שלו, המחירים יהיו זולים באופן משמעותי מאשר מחירי המשרד כשהפרויקט יושלם.

קחו לדוגמא את פרויקט ח- 500 בחולון שבונה חברת "שבירולנד". תכנית ח- 500 היא חלק ממגמת הצמיחה והתפתחות של העיר חולון והיא משתרעת על שטח למעלה מארבעת אלפים דונם שחלקם מיועדים למגורים, חלקם לפנאי ולבילוי וחלקם למסחר ולמשרדים. קניית משרד בפרויקט ח- 500 בשלב הנוכחי מבטיחה השקעה אטרקטיבית, את עליית ערך הנכס בעוד מספר שנים ותשואה חודשית נאה.

דוגמא מצוינת נוספת היא מתחם ה- 2000 בראשון לציון. אם יש לכם אורך נשימה, ההשקעה במשרדים במתחם – 2000 היא השקעה מצוינת. מתחם ה – 2000 בחולון הוא אחיו התאום של מתחם ה-1000 שההצלחה שלו כבר לא מוטלת בספק. כמו במתחם ה- 1000 גם במתחם ה- 2000 המציע יחידות מגורים שטחי מסחר ומשרדים, הביקוש גדול והתכנונים מתקדמים במהירות רבה.

פרויקט משרדים למכירה – מהן המגמות הצפויות

מנתונים ראשונים העולים מסקירה ראשונית של פרויקט משרדים למכירה עולה כי החל מהמחצית השנייה של שנת 2021 שוק המשרדים חזר למצב שבו הוא היה לפני מגפת הקורונה.

מומחי הנדל"ן צופים כי בעתיד הקרוב נראה חזרה מלאה של העובדים למשרדים. במשבר הקורונה חלק גדול מהמעסיקים אפשרו לעובדים לעבוד מהבית, אך מסקרים שנערכו עולה כי עובדים רבים התקשו לעבוד מהבית לאורך זמן בשל הסחות ופיתויים מרובים, בשל מחסור במשמעת עצמית ובשל געגועים לעבודה במשרד ולמפגש עם עמיתיהם לעבודה, וגם המעסיקים התלוננו על ירידה בתפוקה של העובדים מהבית.

חברות ומעסיקים רבים יחקו את מודל העבודה הנפוץ ברחבי ארצות הברית והם יקימו שלוחות של המשרדים המרכזיים שיהיו קרובות לאזורי המגורים של העובדים כדי לחסוך  מהם את הזמן היקר המתבזבז בדרך לעבודה ובחזרה ממנה.

הפוסט פרויקט משרדים למכירה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

לא היה מומחה אחד שכתב על סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 וצפה ששוק המשרדים יתאושש במהרה. להיפך, שחקני הנדל"ן הגדולים המליצו על עצירה של הבנייה המסיבית של מגדלי המשרדים ועל הסבה של משרדים קיימים לדירות למגורים.

אך לחיים יש דינמיקה משלהם וכמו אחרי משברים, שוק המשרדים התאושש הרבה יותר מהר מהצפוי.

במאמר זה נביא סקירת שוק המשרדים בישראל 2023, נבדוק איך השפיע משבר הקורונה על שוק המשרדים, מה היו הגורמים להתאוששות ואיפה כדאי לרכוש קרקע למשרדים.  

סקירת שוק המשרדים בישראל 2023– איך השפיעה מגפת הקורונה על שוק המשרדים

אי אפשר לכתוב על סקירת שוק המשרדים בישראל 2022 בלי להסביר את התהליך שעבר על שוק המשרדים בתקופת הקורונה וגם עכשיו כשהשוק כבר מתחיל להתעורר ולהתאושש.

בעיצומה של המגפה, עובדים רבים עברו לעבוד מהבית. בעלי החברות "החכמים" המשיכו להחזיק את המשרדים ששכרו, אלו שהיו "פחות חכמים" ניסו לבטל את החוזים ולפעמים גם הצליחו.

אלא שבחלוף זמן קצר, ותודות לחיסונים, המשק הישראלי נפתח מחדש. והנה הפתעה, לא העובדים ולא המעסיקים העדיפו להמשיך לעבוד מהבית. מעסיקים רבים גילו כי העבודה מהבית יעילה הרבה פחות ומגיעה לתפוקה של שמונים אחוז מהתפוקה במשרד. גם תחום אבטחת המידע היווה בעיה. בעוד שבמשרד המעסיקים יכולים להעניק הגנה מרבית על המידע הרגיש, כאשר העובד מתחבר אל המשרד מהמחשב הביתי, המידע הרגיש עלול לזלוג לידיים זרות, לעתים אף עוינות. במצב זה מעסיקים רבים מעדיפים לוותר על החיסכון בעלויות השכירות וליהנות מהיעילות הגבוהה של העובדים במשרד ובשמירה על אבטחת המידע.

גם רבים מהעובדים העדיפו לחזור לעבודה במשרד. עיתונאים שכתבו על סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 הדגישו לא אחת שעובדים רבים התקשו לארגן לעצמם פינת עבודה בדירת המגורים, הם הרגישו פחות שייכים, הם היו צמאים לחברה ולמפגש עם עמיתיהם לעבודה והעדיפו לחזור אל המשרדים, גם במחיר עמידה בפקקים.

נכון להיום, חברות וארגונים רבים עברו למודל העבודה ההיברידית, מספר ימים בשבוע הם עובדים מהבית ובימים האחרים העובדים מגיעים למשרד. גם מודל העבודה ההיברידית לא השפיע לרעה על שוק המשרדים, להפך, על אף שמשרדים רבים מלאים רק בחלק מימי השבוע, מעבידים רבים ובעלי מקצועות חופשיים עדיין מחזיקים את המשרדים והביקוש למשרדים עולה מיום ליום ויחד אתו עולים גם המחירים!

כל הדיבורים הרבים על עזיבת המשרדים הוכחו עם הזמן כלא מדויקים. סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 מלמדת כי המשרדים צפויים להישאר אתנו גם בעתיד וגם מודל העבודה ההיברידית אינו מאיים על שוק המשרדים.

סקירת שוק המשרדים בישראל 2023– חברות ההיי – טק מובילות את הביקוש

מסקירת שוק המשרדים בישראל 2022 עולה כי בשנת 2021 חברות ההיי טק המשיכו להוביל את הביקוש למשרדים. מה שקורה היום במשרדים בתל אביב, בהרצליה ובמקומות נוספים במרכז, טוענים המומחים, משקף את הצמיחה האדירה של שוק ההיי- טק ומשפיעה על הביקוש הרב למשרדים גם בפריפריה הקרובה למרכז. גם במהלך תקופת הקורונה, חברות ההיי- טק וחברות הטכנולוגיה הגדילו באופן משמעותי את היקף הפעילות שלהן, עובדה שהביאה באופן ישיר גם להגדלת הביקוש לשכירת משרדים.

ענף ההיי טק והטכנולוגיה סחף אחריו את כל השוק. מתווכים ומומחי נדל"ן מובילים בשוק מדווחים על ביקוש רב למשרדים גם מצד רואי חשבון, עורכי דין, רופאים, מנהלי מעבדות רפואיות ומעבדות טכנולוגיות, חברות לייעוץ פיננסי, חברות תיווך, ברוקרים, סוחרים בשוק ההון ועוד.

 סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 – איפה כדאי לרכוש משרד?

סקירת שוק המשרדים בישראל 2022 מראה על זינוק בביקוש לקניית יחידות דיור ומשרדים. שוק השכירות של המשרדים לוהט. מחקר שערכה חברת CBRE מראה שברבעון הראשון של שנת 2021 הביקוש לשכירות של משרדים הגיעו לשיא ולא רק בתל אביב. ברמת גן, לדוגמה, מחירי השכירות זינקו בשלושים אחוז וגם באזורי הפריפריה הם זינקו באחוזים דומים.

משווקי הנדל"ן מזהים ביקוש ער לקנייה של משרדים בבניינים שיהיו מוכנים לאכלוס בתקופה הקרובה. משבר הקורונה הסתיים, טוענים המומחים, הביקוש למשרדים גבוה באופן משמעותי וזה הזמן לתכנן את ההשקעה הנכונה.

חברות רבות מחזיקות משרדים בשכונות הקרובות לאזורי מגורים כדי להקל על העובדים את הדרך אל המשרד ובחזרה, להציע להם משרדים הנמצאים בקרבה למקום מגוריהם ולהתגבר על השיקול הגיאוגרפי.

בעיר חולון הנחשבת ליעד נדל"ני אטרקטיבי המושכת אליה תושבים רבים המחפשים איכות חיים בונה חברת "שבירולנד" בונה מתחם ח – 500 בחולון. לצד בנייני המגורים ואזורי מסחר עתידים להיבנות במתחם גם משרדים להשכרה.

גם במתחם האלף בראשון לציון מציעה חברת "שבירולנד" לצד כחמשת אלפי יחידות דיור שטחים המיועדים לשמש לאזורי מסחר, לתעסוקה ולמשרדים.

הביקוש למשרדים במתחמים אלו גבוה בשל העובדה כי מעסיקים רבים מעוניינים להחזיק  שלוחות עבודה במקומות נוספים הקרובים לאזורי המגורים ובשל הצורך לקרב את אזורי המשרדים אל העובדים הגרים באזור חולון ובאזור ראשון לציון וכדי להקל עליהם את הדרך אל המשרד ובחזרה.

לסיכום, סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 מלמדת על האטרקטיביות של קניית קרקע להשקעה למשרדים.

אומנם, בתקופת הקורונה מחירי השכירות של המשרדים ירדו, אך זה היה רק לתקופה קצרה. השקעה בנדל"ן למשרדים היא השקעה ארוכת טווח וכמעט ללא סיכונים. מתוך סקירה על שוק המשרדים בישראל 2022 אנו לומדים כי נכסים איכותיים הממוקמים במקומות טובים, תמיד ישמרו על ערכם.

הפוסט סקירת שוק המשרדים בישראל 2023 הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

קניית מגרש להשקעה מתאימה לכל אחד, גם לבעלי תקציב נמוך. יחסית לאפיקי השקעה אחרים בשוק הנדל"ן קניית מגרש להשקעה נחשבת לקנייה אטרקטיבית ודורשת השקעה כספית נמוכה, יחסית לאפיקי השקעה אחרים.

במאמר זה נביא סקירה על אודות סוגי הקרקעות בישראל, נבחן את היתרונות של קניית מגרש להשקעה ונסב את תשומת לבכם לפרמטרים שאותם חשוב לפני שרוכשים מגרש להשקעה. 

מהם סוגי הקרקעות להשקעה?

מגרשים בקרקע מופשרת לבנייה

מגרשים בקרקע מופשרת לבנייה אלו מגרשים שעברו תהליך של שינוי ייעוד. הם היו קרקע חקלאית, אך מסיבות מגוונות הם עברו תהליך של הפשרה והם מופשרים כעת לבנייה. בעת קניית מגרש להשקעה בקרקע שעברה תהליך הפשרה, המשקיע אמנם חש ביטחון בהשקעה, אך התשואה שהוא עתיד לקבל נמוכה יותר מאחר ותהליך ההפשרה כבר העלה את מחיר הקרקע. נכון להיום, קניית מגרש להשקעה שעבר תהליך הפשרה כמעט ואינו זמין לבעלי הון נמוך.

מגרשים בקרקע חקלאית

קרקע חקלאית היא קרקע אשר מיועדת לצרכים חקלאיים בלבד, אך משקיעים רבים רוכשים קרקע חקלאית מתוך תקווה שבעתיד הנראה לעין הקרקע החקלאית תעבור תהליך של  שינוי ייעוד של קרקע ותוגדר כקרקע למגורים. קנייה של קרקע חקלאית הפכה בשנים האחרונות ליעד המועדף של משקיעי נדל"ן המחפשים קניית מגרש להשקעה בשל הצורך הרב בקרקעות לבנייה, צורך אשר מעלה את הסיכוי להפשרת הקרקע בעתיד.

מגרשים בקרקע המיועדת לתעשייה אלו מגרשים שעליהן עתידים להיבנות מפעלים, בתי עסקים, מבני תעשייה ועוד. מבין סוגי הקרקעות המבוקשות להשקעה קרקעות המיועדות לתעשייה נחשבות לפחות אטרקטיביות בין המשקיעים.

קניית מגרש להשקעה בקרקע המיועדת למסחר

קרקעות המיועדות למסחר הן קרקעות שעליהן עתידים להיבנות מרכזים מסחריים, חנויות, בנייני משרדים, בתי עסק ועוד. קרקעות המיועדות למסחר נמצאות בדרך כלל במרכזי הערים או במגרשים הסמוכים לעיר שכן הם נבנים במטרה לספק פרנסה ותעסוק לתושבי העיר. השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח נחשבת לאחת ההשקעות המבוקשות בין שחקני הנדל"ן.

שטחים פתוחים

קרקעות אלו מיועדים לפארקים, לשמורות טבע ועוד. הם אינם עתידים לעבור תהליך של שינוי ייעוד, ולכן הם לא נמצאים במפת ההשקעות של מומחי הנדל"ן.

קניית מגרש להשקעה – מגרש אחד, 5 יתרונות

מחיר המגרש

מגרשים שעדיין לא עברו תהליך הפשרה נמכרים במחירים נמוכים, גורם המאפשר גם למשקיעים עם הון עצמי נמוך המחפשים קניית מגרש להשקעה לרכוש מגרש עם סיכוי סביר לתשואה גבוהה בעתיד.

השקעה פסיבית במגרש

כאשר אתם רוכשים מגרש להשקעה אינכם נדרשים לתחזק את הנכס, לשלם ארנונה או לחפש שוכרים. כל מה שנדרש מכם זו סבלנות! לא אחת קניית מגרש להשקעה היא ריצה לטווח רחוק, אך בסיום רבים הסיכויים שהקרקע שרכשתם תניב תשואה יפה.

פיזור סיכונים

בשל ההון הנמוך, יחסית, הנדרש בעת קניית מגרש להשקעה, אתם יכולים לקנות מספר מגרשים ולפזר את הסיכונים. מבין כל המגרשים שרכשתם סביר להניח שלפחות מגרש אחד יופשר לבנייה ותיהנו מתשואה נאה.

עמידות נכס המגרש

מגרש הוא נכס עמיד. בניגוד להשקעה במבנים, את המגרש אי אפשר להרוס, ובניגוד להשקעה בשוק ההון, ההשקעה לא תצנח בחדות ואולי אפילו תיעלם.

הגדלת זכויות בנייה במגרש

בשל המחסור הרב בקרקעות במרכז הארץ וגם בפריפריה, גדל הצורך בקרקעות למגורים, למסחר ולתעשייה. הצורך הגדול מדרבן את הרשויות המקומיות להגדיל את זכויות הבנייה במתחמים, גורם המשפיע באופן ישיר על ערך הקרקע. קניית מגרש להשקעה במתחמים שבהם מתוכננת הגדלת אחוזי הבנייה תביא לרווחים גבוהים של המשקיע.

קניית מגרש להשקעה – מה חשוב לבדוק לפני הקנייה?

יש לבדוק מי הבעלים של הקרקע, האם הקרקע נמצאת בבעלות פרטית או שייכת למינהל מקרקעי ישראל. כעיקרון, תמיד מומלץ להעדיף קניית מגרש להשקעה הנמצא בבעלות פרטית. קניית קרקע מהמינהל אינה קנייה, אלא החכרה ואם בעתיד המגרש יופשר לבנייה או שיוגדלו בו אחוזי הבנייה, מינהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם ברווחים.

חשוב לבדוק מי עומד מאחורי שיווק המגרשים. האם החברה המשווקת היא חברה מוכרת, בעלת ניסיון ומוניטין בתחום? חשוב גם לבדוק את הצלחות החברה בעבר ואת טיב השירות שהיא מעניקה ללקוחות.

חשוב מאוד לבדוק היכן ממוקם המגרש! כאשר אתם רוכשים קרקע חקלאית מתוך תקווה שהיא תופשר, המיקום של הקרקע הוא קריטי להצלחה. כאשר המגרש נמצא סמוך ליישובים מבוקשים, רבים הסיכויים שהוא יעבור תהליך הפשרה בעתיד.

חשוב לבדוק את נסח הטאבו כדי לוודא שעל המגרש שאותו אתם מעוניינים לרכוש אין עיקולים ושעבודים והאדם או הגוף המציעים את המגרש למכירה הם אכן הבעלים הרשומים של הנכס.

אל תתעלמו מנושא המיסוי. יש לבדוק אילו מסים עליכם לשלם ולקחת אותם בחשבון בתקציב הרכישה. האם תידרשו לשלם מס שבח, או היטל השבחה?

מס שבח הוא מס שאותו תידרשו לשלם בעתיד כאשר תרצו למכור את הקרקע ומס השבחה הוא מס המוטל כאשר הקרקע משביחה את ערכה כמו למשל בעת קבלת אישורי בנייה ועוד. כאשר אתם מחשבים את התשואה העתידית שיניב לכם המגרש, יש לקחת בחשבון גם את המיסים שתידרשו לשלם.

לסיכום, השקעות בתחום הנדל"ן הפכו ללהיט בשנים האחרונות. לעומת השקעות בנכסי  נדל"ן קיימים, קניית מגרש להשקעה היא השקעה אטרקטיבית ומתאימה גם לבעלי הון נמוך. אם תכירו את סוגי הקרקעות ותדעו לאתר את סוג הקרקע המתאימה ביותר עבורכם, רבים הסיכויים שתוכלו לבצע עסקת נדל"ן אטרקטיבית עם תשואה נאה.

הפוסט קניית מגרש להשקעה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

 התעשרות מנדל"ן עשויה להיות משימה קלה יחסית שתיקח זמן קצר, או משימה פחות קלה שתיקח זמן ארוך. הכול תלוי בתזמון ובמימוש ההזדמנויות הנקרות לפניכם, כך או כך בסופו של התהליך תיהנו מהכנסות נאות שגם אם לא יציבו אתכם בסטטוס של עשירים, ודאי תהיו אמידים.

 במאמר זה נציג שני עקרונות להתעשרות בנדל"ן ודרכים לאיתור השקעות נדל"ן מניבות שיעניקו לכם הכנסות נאות בדרך להתעשרות.

איך להתעשר מנדל"ן – אבא עני אבא עשיר – התנ"ך של המתעשרים החדשים

 הספר אבא עני ואבא עשיר שנכתב בידי איש העסקים והסופר רוברט קיוסאקי מלמד אותנו, בין השאר, איך להתעשר מנדל"ן.

 הספר מציג שני עקרונות. הראשון – חשוב להשתמש במינוף פיננסי, כלומר בכסף של אחרים, גם אם יש לכם כסף משלכם,

 השני – לצבור נכסים ולא לעצור. צבירת הנכסים לדעת רוברט קיוסאקי דומה לרכיבה על אופניים, ברגע שאתה מפסיק אתה נופל.

איך להתעשר מנדל"ן – בואו ונצא לדרך

הכלל הראשון של כל מי שרוצה לדעת איך להתעשר מנדל"ן הוא לחפש הזדמנויות של נכסים שניתן להשביח אותם. משקיע נדל"ן לעולם לא יסתפק ברכישה של נכס שערכו קבוע בשוק והוא עשוי להביא הכנסה של חמישה עשר אחוז בשנה.

תשואה של חמישה עשר אחוז בשנה, אינה נחשבת לתשואה טובה. בכל תקופה תידרשו להשקיע בנכס, אם זה בשיפוץ הגג, אם זה בתיקוני אינסטלציה יקרים ועדיין לא אמרנו מילה על התקופות שבהם הנכס עומד ריק משוכרים. אם תיקחו עט ונייר ותחשבו כמה כסף תקבלו אם תרוויחו חמישה עשר אחוז בשנה וכמה כסף תידרשו להוציא על אחזקת הנכס מיד תגלו  שהכנסה של חמישה עשר אחוז בשנה היא לא התשובה לשאלה איך להתעשר מנדל"ן.

השבחה של נכסי נדל"ן יכולה להניב לכם מיד מאות אלפי שקלים. אם תשכילו לקנות נכס נדל"ן בפאתי העיר, בשכונה שעל ידה עתידה להיבנות שכונה חדשה ויוקרתית, כאשר תיבנה השכונה תוכלו למכור את הנכס ברווחים של עשרות אחוזים ואולי אפילו יותר. דוגמה נהדרת לכך היא השקעה בפרויקט מתחם ה- 2000 בראשון לציון הנבנה על יד מתחם האלף בראשון לציון. ההצלחה של מתחם האלף כבר אינה מוטלת בספק ורבים הסיכויים כי מי שירכוש דירה במתחם ה- 2000 יצליח להכפיל ואולי אפילו לשלש את ההשקעה.

 אם תקנו נכס בשכונה ישנה ומוזנחת העומדת לעבור פרויקט של פינוי בינוי, ברגע שהקבלן יציע לכם עסקה של פינוי בינוי, באותו רגע ערך הנכס יעלה בעשרות עד מאות אחוזים. 

אז איך להתעשר מנדל"ן – לחפש ולאתר נכסי נדל"ן שאפשר להשביח אותם!

איך להתעשר מנדל"ן – לרכוש קרקע חקלאית העומדת לפני הפשרה

רכישת קרקע חקלאית עלולה להיות אכזבה וכישלון או הצלחה גדולה. כדי לרכוש קרקע חקלאית העומדת לפני שינויי יעוד מקרקע חקלאית למגורים חשוב להקפיד על מספר כללים:

תמיד עדיף להשקיע בקרקע חקלאית הנמצאת באזורים שבהם יש ביקוש גבוה למגורים.  הביקוש הגבוה למגורים באזור יאיץ את הפשרת הקרקע ויעלה את ערך הקרקע במאות אחוזים.

חשוב לבדוק מהו הסטטוס של הקרקע ועד כמה היא קרובה להפשרה ולקבלת היתר בנייה. ככל שמועד ההפשרה של הקרקע  מתקרב, כך גם ערך הקרקע יעלה בהתאם.

דרך נוספת שתלמד אתכם איך להתעשר מנדל"ן היא לחבור אל הגורמים הגדולים והחזקים בשוק. אם, לדוגמה, איתרתם קרקע חקלאית שמאחוריה עומד יזם גדול בעל השפעה ובעל קשרים או אם הרשות המקומית מעוניינת לקדם את תהליך ההפשרה של האזור, רוצו לקנות מהר קרקע או יחידת דיור באזור.

חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע העומדת לפני ההפשרה, האם הקרקע נמצאת בבעלות פרטית או בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. תמיד עדיף לקנות קרקע הנמצאת בבעלות פרטית כי כאשר אתם רוכשים קרקע ממינהל מקרקעי ישראל אתם לא רוכשים, אלא חוכרים. ביום שבו הקרקע תופשר לבנייה, מינהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם וסביר להניח שהוא יקבל נתח גדול מהרווחים. אז אם אתם שואלים את עצמכם איך להתעשר מנדל"ן – קניית קרקע חקלאית בבעלות מינהל מקרקעי ישראל היא לא הדרך.

כדי לא ליפול בפח חשוב לבדוק היטב את נסח הטאבו לפני שרוכשים קרקע חקלאית ולוודא שהקרקע אינה משועבדת, שאין עליה הגבלות ועוד. ואם בעבר חלו על הקרקע הפקעות, יש לבדוק את היקף ההפקעות ואת ההשפעה שלהם על ערך הקרקע.

הקפידו לקנות קרקע המוגדרת בתוכנית המתאר הארצית כקרקע צהובה. תכנית המתאר הארצית, תמ"א ,35 מגדירה כל סוג של קרקע, יש קרקעות למגורים, יש קרקעות למסחר, יש שטחים ירוקים ופתוחים. קרקע צהובה היא קרקע המיועדת למרקם עירוני ומוגדרת כקרקע למגורים.

 איך לקנות קרקע חקלאית ואיך להתעשר מנדל"ן – להקפיד על תקן 22

תקן 22 הוא תקן שגובש על ידי איגוד השמאים במטרה לתת מידע אובייקטיבי למי שמעוניין לרכוש קרקע חקלאית מתוך תקווה שבעתיד הקרוב היא תשנה את הייעוד שלה ותופשר לבנייה. תקן 22 יעזור לכם להבין מהם הסיכונים ברכישת הקרקע החקלאית ומהם הסיכויים.  זוהי חוות דעת של שמאי מוסמך אשר מנתח את המיקום של הקרקע, את התכנית העתידיות באשר לקרקע, מה שווי הקרקע לפני ההפשרה ומה יהיה השווי שלה לאחר תהליך ההפשרה ומעריך את הסיכויים להפשרת הקרקע.

איך להתעשר מנדל"ן – לחפש הזדמנויות, אך לא לרכוש במחירים זולים מדי

אתם לא החכמים היחידים בשוק, גם בעלי הקרקעות מבינים את ערך הקרקע שלהם. כאשר הם מציעים לכם קרקעות במחירים זולים מדי הם כנראה יודעים שאין סיכויים גבוהים להפשרת הקרקע רוב הסיכויים שבשנים הבאות, אולי אפילו כעבור מספר עשורים, הקרקע לא תופשר לבנייה. 

לסיכום, איך להתעשר מנדל"ן – באמצעות רכישת נכסים במיקום הנכון ובתזמון נכון!

אם תשאלו את כרישי הנדל"ן הגדולים איך להתעשר מנדל"ן הם יענו לכם שיש שני דרכים להתעשר מנדל"ן, באמצעות השבחה של נכסים ובאיתור של קרקעות חקלאיות העומדות לפני שינוי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע למגורים.

הפוסט איך להתעשר מנדל"ן הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

המטרה של השקעות קטנות בנדלן היא לרכוש נכס נדלני במחיר נמוך, במינימום של סיכון אך ליצור תשואה קבועה וגבוהה יחסית לסכום ההשקעה.

כדי להכיר את השוק של ההשקעות הקטנות בנדלן פנינו אל מומחי שיווק מובילים בתחום, שאלנו אותם שאלות והם ענו לנו תשובות.

השקעות קטנות בנדלן – אתם שואלים, המומחים עונים

מהם היתרונות של השקעות קטנות בנדלן?

תשובה: השקעות קטנות בנדלן מגלמות מספר יתרונות משמעותיים. ראשית, ההשקעה לא חייבת להיות השקעה בסכומי כסף גבוהים. גם במחירים של בין מאתיים אלף שקלים ועד לחצי מיליון שקלים תוכלו לאתר הזדמנויות נפלאות של השקעות קטנות בנדלן. לעתים תצטרכו להוסיף על סכום הכסף הראשוני גם משכנתא, אך קחו בחשבון שהשכרת הדירה תכסה את גובה המשכנתא, וכשתסיימו לשלם את המשכנתא, תיהנו מהכנסה שוטפת וקבועה.

שנית: השקעות קטנות בנדלן מתאימות הן לטווח הארוך והן לטווח הקצר. אם תחפשו השקעה לטווח קצר מומלץ לרכוש דירה במחיר זול, להשכיר אותה וליהנות מדמי השכירות, אם תחפשו השקעה לטווח ארוך, השקעה בקרקעות חקלאיות העומדות לפני שינוי ייעוד מתאימה לכם.

כשאומרים השקעות קטנות בנדלן, על אילו סכומי כסף מדברים?

תשובה: השקעות קטנות בנדלן מתייחסות בדרך כלל להשקעה כספית שבין מאה אלף שקלים ועד לחצי מיליון שקלים. על הכסף "שהבאתם מהבית" תוכלו לקחת משכנתא וליהנות מנכס נדלן שיניב לכם תשואה יפה.

מה עדיף לרכוש נכס בפריפריה או במרכז הארץ?

תשובה: במרכז הארץ קשה למצוא השקעות קטנות בנדלן ומחירי הנדלן במרכז גבוהים באופן משמעותי, בדרך כלל, מאשר מחירי הנדלן בפריפריה. במקומות רבים בפריפריה אפשר עדיין למצוא נכסים אטרקטיביים במחירים של עד חצי מיליון שקלים ואם תחפשו היטב תוכלו למצוא בפריפריה נכסים אפילו במחירים נמוכים יותר.

הפריפריה לא חייבת להיות תמיד רחוקה, קחו למשל את מתחם האקליפטוסים בקריית אתא. קריית אתא אומנם נחשבת לרחוקה מהמרכז, אך משפחות רבות ומשקיעי נדל"ן מחפשים השקעות נדלן בקריה בשל העובדה שהקריה מציעה מוסדות לימוד מצוינים, איכות חיים ונמצאת סמוך לעורקי תנועה מרכזיים המקצרים את המרחק למרכז הארץ.

אנחנו מחפשים השקעות קטנות בנדלן. מהם האופציות להשקעות מסוג זה?

תשובה: מומלץ לחפש השקעות בפרויקטים מתפתחים, אפילו במרכז הארץ. בפרויקטים מתפתחים תוכלו לרכוש נדלן להשקעה במחיר של כמה מאות אלפי שקלים. דוגמה מצוינת לפרויקט מתפתח היא השקעה במתחם ה- 2000 בראשון לציון. אם יש לכם אורך נשימה תוכלו לרכוש נדל"ן במחיר נמוך עם סיכויים מצוינים לתשואה גבוהה בעתיד. במתחם האלפיים תוכלו לבחור בין השקעה בנדלן למגורים או בין השקעה של נדלן למסחר, בכל סוג של השקעה תיהנו מתשואה גבוהה, בעוד מספר שנים, בהשקעה קטנה.

אם אתם מחפשים אופציות נוספות של השקעות נדלן קטנות, תוכלו לבחור באופציה של השקעה בקרקע חקלאית המיועדת להפשרה. אמנם, השקעה בקרקע חקלאית הוא תחום הדורש הבנה, ידע ויכולת של מחקר וניתוח של האפשרויות השונות, אך אם אינכם מבינים בתחום תוכלו לפנות אל חברת בעלת מוניטין בתחום שתסייע לכם לאתר את הקרקע החקלאית המתאימה לכם ביותר.

אופציה נוספת של השקעות קטנות בנדלן היא האופציה של רכישת נכסים מסחריים. סכומי הכסף הנדרשים להשקעה בנכסים מסחריים נמוכים יחסית לסכומי הכסף הנדרשים להשקעה בנדלן למגורים. גם במחיר של כמה מאות אלפי שקלים תוכלו לרכוש נכס מסחרי שיניב לכם תשואה גבוהה. אך שימו לב, חשוב לרכוש נכסים מסחריים באזורי מסחר פעילים ורבי תנועה במרכז הארץ או גם בפריפריה.

מה פירוש המושג "עסקת פיליפ"?

תשובה: עסקת פיליפ היא עסקה המכונה גם עסקת אקזיט. עסקת פיליפ היא אחת העסקאות האהובה על המשקיעים המחפשים השקעות נדלן קטנות. בעסקה זו אתם קונים נכס נדלני במחירים נמוכים יחסית, משקיעים ומשביחים את הנכס ומוכרים אותו בתוך זמן קצר ברווחים גבוהים. כאשר אתם מחפשים עסקת פיליפ כדאי לאתר הזדמנויות של דירות ישנות העומדות בפני פרויקטים של פינוי בינוי או דירות ישנות ומוזנחות הנמצאות באזורי ביקוש.

 יש לי סכום כסף של כמה מאות אלפי שקלים, מה עדיף לחפש השקעות נדלן קטנות או להשקיע בשוק ההון?  

תשובה: להשקעה בשוק ההון יש מספר יתרונות והמרכזי שבהם הוא הנזילות של הכסף. אך לצד היתרונות יש חסרונות, שוק המניות הוא שוק תנודתי, היום הוא עולה ומחר הוא עלול לרדת והשקעה בשוק ההון אינה מעניקה שקט וביטחון מתוך ידיעה שהכסף שלכם נמצא בערוץ השקעה סולידי ובטוח, יחסית.

בניגוד לשוק ההון, שוק הנדלן אינו שוק המאופיין בתנודתיות רבה ובעשורים האחרונים הוא  נהנה רק מעליות ללא ירידות. בנוסף, בשוק הנדל"ן אתם יכולים ליהנות ממינוף בנקאי באמצעות משכנתאות, מינוף שלא קיים כמעט בשוק ההון. בכל קנייה של נכס נדל"ן אפשר לקבל מינוף של עד שישים אחוז מגובה הנכס וגם אם אין לכם כסף נזיל בחשבון הבנק, הודות למינוף תוכלו לאתר הזדמנויות רבות של השקעות קטנות בנדל"ן.  

  לסיכום: השקעות קטנות בנדלן – זו מציאות או חלום?

 זו מציאות, בהחלט, מציאות! תתפלאו, אבל בשוק הנדל"ן אפשר למצוא הזדמנויות שיאפשרו לכם לרכוש נכסי נדל"ן גם במחירים נמוכים. משקיעי הנדל"ן המקצועיים אוהבים  לחפש, ולמצוא, השקעות קטנות בנדל"ן. עומדים בפניהם מספר תחומים כמו השקעה בנכסים מסחריים, השקעה בנכסים בפריפריה או השקעה בקרקעות חקלאיות לפני הפשרה. כל תחום של השקעה מציע מגוון גדול של אפשרויות להשקעות קטנות בנדל"ן.  

פשרה. כל תחום של השקעה מציע מגוון גדול של אפשרויות להשקעות קטנות בנדל"ן.

הפוסט השקעות קטנות בנדלן הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

משקיע המעוניין להשקיע בנכס מסחרי להשקעה חייב להיות עם יד על הדופק, הוא צריך חושים של איש עסקים וברגע שבו הוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית הוא חייב לפעול, ומיד. עליו לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין עסקה. אם הוא החליט שהעסקה כדאית הוא חייב לממש אותה ומיד, אך אם הוא "הריח" בעיות, הוא צריך לקבל החלטה מהירה מהצד השני, לנטוש את העסקה ולהמשיך לחפש אחרי עוד נכס מסחרי להשקעה.

במאמר זה נביא חמישה דברים שחשוב לדעת רגע לפני שאתם רוכשים נכס מסחרי להשקעה וטיפים חשובים שיסייעו לכם לבחור בהצלחה נכס מסחרי.

נכס מסחרי להשקעה – 5 דברים שחשוב לדעת

העסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי הן עסקאות ארוכות ומורכבות יותר יחסית לעסקאות בתחום הנדל"ן למגורים. אך כאשר העסקה יוצאת אל הפועל ומצליחה, התמורה שיקבל המשקיע תהיה גבוהה יותר מהתמורה המקובלת בתחום הנדל"ן למגורים. בהשכרת דירה, לדוגמה, התשואה נעה בין שלושה עד ארבעה אחוז בשנה ואילו השקעה בנכס מסחרי עשויה להניב תשואה של עד שמונה אחוז בשנה.

רכשתם נכס מסחרי להשקעה, קחו בחשבון שהוצאות התחזוקה של הנכס גבוהות יותר מאשר הוצאות התחזוקה של דירה, למשל. בנוסף, הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר מאחר ובעל הנכס מתבסס על ההצלחה הכלכלית של השוכר וכאשר הנכס עומד ריק, אתם עדיין תידרשו להמשיך ולשלם עליו ארנונה, שגם היא גבוהה הרבה יותר מאשר הארנונה על הנכסים למגורים.

מחירי הנדל"ן המסחרי לא עולים בקצב שבו עולה הנדל"ן למגורים.

על השכרת נכס מסחרי צריך לתת לשוכרים חשבונית ולשם כך אתם צריכים לפתוח במשרדי המע"מ תיק עוסק מורשה.

בהשכרת נדל"ן מסחרי נהוג לתת תקופת גרייס, תקופה שבה דוחים את התשלום הראשון של דמי השכירות כדי לאפשר לשוכר להתארגן, להתאים את הנכס לצרכיו ועוד. בדרך כלל נהוג לתת תקופה של חודשיים עד שלושה, תלוי כמה אתם רוצים את השוכר וכמה אתם מוכנים ללכת לקראתו.

הארנונה הנגבית מנכסים מסחריים מחושבת לפי מטר מרובע והיא שונה בין סוגי הנכסים המסחריים, בין מבני תעשייה, בין שטח למשרדים, לחנות ועוד.

נכס מסחרי להשקעה – 6 טיפים שיעזרו לכם לבחור נכון איך ובאיזה נכס כדאי להשקיע

איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? קראו כמה שיותר מידע מקצועי.

רשת האינטרנט מלאה במאמרים ובניתוחים העוסקים בנכסים מסחריים להשקעה. העיתונים הכלכליים כמו גלובס, כלכליסט, דה מרקר ועוד מדווחים על סוגי העסקאות שנעשו. עקבו אחרי העסקאות, למדו מה הם המקומות האטרקטיביים שבהם כדאי לרכוש נכס מסחרי להשקעה, מהו המחיר הממוצע, מהי התשואה הממוצעת ונסו להבין את המגמה הצפויה. אם החלטתם שכדאי להשקיע בנכס מסחרי, אזרו אומץ, וצאו לדרך.

 איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי המיקום.

מיקום הנכס הוא אחד הגורמים להצלחת העסק. מאחר וההשקעה בנכס מסחרי היא השקעה לטווח רחוק כדאי לבדוק את הפוטנציאל של הנכס גם בעוד עשר ועשרים שנים. חפשו  מקומות אטרקטיביים שבהם קיים סיכוי סביר שערך הנכס יעלה.

קחו לדוגמא את  מתחם ח- בחולון. תכנית ח- בחולון היא חלק ממגמת הצמיחה וההתפתחות של העיר חולון. במתחם עתידה להיבנות שכונת מגורים לצד אזורי מסחר ותעסוקה.

דוגמא נוספת להשקעה אטרקטיבית בתחום הנדל"ן המסחרי זה מתחם ה- 1000 בראשון לציון. גם במתחם זה עתידות להיבנות כחמשת אלפים יחידות דיור לצד אזורי מסחר, תעסוקה, פנאי ובילוי.

במקומות אלו קיים סיכוי סביר שהנכסים המסחריים יעלו את ערכם כעבור מספר שנים.

 איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי מצב הנכס.

ההשקעה הראשונה בנכס מסחרי היא גדולה בהרבה מההשקעה הנדרשת בנכס למגורים. אם איתרתם מציאה, נכס מסחרי במחיר טוב ובמיקום מצוין, אך הנכס מוזנח ודורש השקעה, תתכוננו להשקעה כספית גבוהה. כדי להביא את הנכס המסחרי למצב שמיש יש צורך בחיזוק התשתיות ובשדרוג הנראות שלו, אם לא תעשו כך, יהיה לכם קשה מאוד למצוא שוכרים.

איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי התקציב.

כאשר אתם רוכשים נכס מסחרי אתם לא צריכים לקחת בחשבון רק את מחיר הקנייה של הנכס, אלא גם את כל ההוצאות הנדרשות להשקעה הראשונית. עליכם לדאוג למראה איכותי ומרשים, להשקעה בתשתיות החשמל, גז, מים, מיזוג אוויר ועוד. אם ניקח לדוגמא מבנה בשטח של כאלף מטר מרובע, ההשקעה הראשונית הנדרשת בו יכולה להגיע למאה וחמישים אלף שקלים ולפעמים אפילו יותר.

יש לשקלל את המחיר ואת ההשקעה הראשונית, לבדוק מה גובה דמי השכירות שתוכלו לקבל ולחשב את התשואה מהנכס.

איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי המיסוי.

כאשר אתם מנסים לחשב את כדאיות ההשקעה, חשוב לקחת בחשבון גם את המיסים שתצטרכו לשלם. על ההשכרה מנכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא שלושים אחוז ומיסים נוספים. לכן, לפני שאתם סוגרים עסקה כדאי להתייעץ עם מומחים למיסוי ולבדוק יחד האם העסקה, והתשואה שבצדה, כדאית או לא.

איך לבחור נכס מסחרי? כדאי להתייעץ עם עורך דין.

עורך דין מומחה בתחום המקרקעין ידע לבדוק עבורכם את מאחורי הקלעים של הנכס, הוא ידע לבדוק את הייעוד של הנכס, את תנאי השימוש לפי מה שרשום ברשויות, הוא יוודא שהנכס רשום על שם המוכר ושהוא נקי משעבודים ועוד.

לסיכום, רכישת נכס מסחרי להשקעה היא השקעה אטרקטיבית, אך בתנאי שתדעו לבחור נכון!

אחרי שתכירו את הפרמטריים הייחודיים של נכס מסחרי להשקעה, את ההבדלים בין הנדל"ן המסחרי לבין הנדל"ן למגורים ותלמדו איך לבחור ולאתר נכסים מסחריים אטרקטיביים, תוכלו לבצע עסקת נדל"ן אטרקטיבית וליהנות מתשואה נאה במשך שנים ארוכות.

הפוסט נכס מסחרי להשקעה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

השקעות נדל"ן בקרקע הפכו בשנים האחרונות להשקעות לוהטות ולא בכדי. מחירי הדירות הגבוהים וההון העצמי הנדרש להשקעה בנדל"ן למגורים דחפו את משקיעי הנדל"ן לחפש ערוצי השקעה נוספים. השקעה בקרקעות נושאת עמה פוטנציאל גבוה לרווחים ואפילו להתעשרות. אז רגע לפני שאתם מתחילים לחשוב איך להתעשר מנדל"ן בואו להכיר את כל סוגי הקרקעות בישראל.

במאמר זה נסקור את סוגי הקרקעות בישראל ואת הייעוד שלהן בהתאמה לכל סוג של קרקע, נבדוק מהם הפרמטרים המשפיעים על מחיר הקרקע ונבדוק את כדאיות ההשקעה בסוגי הקרקעות השונים.

 מהם סוגי הקרקעות בישראל ומהו הייעוד שלהן

קרקע חקלאית

היא קרקע אשר מיועדת לצרכי חקלאות, לגידולים חקלאיים, לגידולי שדה, למרעה ועוד. יש שני סוגים של קרקעות לחקלאות, יש קרקעות שמשמשות כקרקע לחקלאות ויש קרקעות לחקלאות שעברו תהליך של הפשרה.

קרקע חקלאית שלא עברה תהליך הפשרה היא קרקע המיועדת רק לעבודה חקלאית. על הקרקע הזו אסור לבנות, אסור אפילו להניח עליה קראוון או מבנה זמני אחר ולהשתמש בו לצרכי מגורים.

קרקע חקלאית מופשרת

היא קרקע שעברה תהליך של שינויי ייעוד. היא הייתה קרקע שמיועדת לחקלאות וכעת היא מיועדת כקרקע למגורים, או למסחר, לתעשייה, לתחבורה או כשטח פתוח.

מבין שני סוגי הקרקעות הנ"ל, קרקעות חקלאיות הן קרקעות זולות והמחיר שלהן נמוך באופן משמעותי ממחיר הקרקעות החקלאיות שהופשרו לבנייה.

קרקעות למגורים

הן קרקעות שהוגדרו למטרת מגורים. אלו קרקעות זמינות שעליהן אפשר לבנות שכונות מגורים, בתים צמודי קרקע ובנייני מגורים גבוהים.

קרקע למשרדים ולמסחר

אלו קרקעות המיועדות לבניית חנויות, משרדים, מרכזים מסחריים ועוד.

קרקעות לתעשייה ולפיתוח

אלו קרקעות שעליהן אפשר לבנות מבני תעשייה, מפעלים ובתי מלאכה.

קרקע לתיירות

מיועדת לבניית בתי מלון, בתי הארחה, צימרים, אכסניות ומרכזי נופש ואירוח.

קרקעות לתחבורה

משמשות לסלילת כבישים, מסילות רכבת, הקמת מגרשי חנייה, תחנות אוטובוס, תחנות רכבת, נמלי תעופה ונמלי ים.

שטחים פתוחים הן כל שטח שאינו בנוי ולא מוגדר לצרכים ייחודיים כמו שמורות טבע גנים לאומיים, יערות ועוד.

סוגי קרקעות – מהם הפרמטרים הקובעים את מחיר הקרקע?

מחיר הקרקע מושפע מאוד מסוג הקרקע, מהמיקום ומהייעוד של הקרקע.

מבין כל סוגי הקרקעות, קרקעות למגורים הן הקרקעות היקרות ביותר ובעיקר כאשר הקרקע נמצאת באזורים שבהם הביקוש למגורים גבוה. חשוב להבחין בין סוגי קרקעות בישראל הנמצאות במרכזי הערים לבין הקרקעות למגורים הנמצאות בשולי הערים. קרקעות הנמצאות במרכזי הערים יקרות יותר מקרקעות הנמצאות בשולי העיר וקרקע למגורים במרכז הארץ יקרה יותר מקרקע בפריפריה.

קרקעות לחקלאות שלא עברו תהליך הפשרה נחשבות לקרקעות הזולות מבין כל סוגי הקרקעות והמחיר שלהם נמוך משמעותית מקרקעות חקלאיות שעברו תהליך הפשרה.

ככל שהקרקע החקלאית נמצאת בשלבים מוקדמים יותר של תהליך שינוי הייעוד, כך המחיר שלה יהיה זול יותר מהמחיר של קרקעות הנמצאות בשלבים המתקדמים של תהליך ההפשרה.

קרקעות המיועדות למסחר ולתעשייה דורשות השקעה נמוכה יותר מאשר קרקעות המיועדות למגורים, אך התשואה מהשכרת נכס משרדי עשויה להיות גבוהה יותר מהתשואה מהשכרת נכס למגורים.

סוגי קרקעות בישראל – סקירה מהירה על כדאיות ההשקעה בקרקע

מדינת ישראל יושבת על שטח מצומצם ויש בה כמות מוגדרת של קרקע. אומנם אפשר להרוס בתים ישנים ונמוכים ולבנות במקומם בתים גבוהים, ועל אף זאת הקרקע תישאר תמיד משאב בעל ערך.

קרקעות למגורים הן תמיד קרקעות אטרקטיביות להשקעה במידה ויש לכם את ההון הנדרש להשקעה. אם ניקח בחשבון את קצב גידול האוכלוסייה נוכל להסיק כי הביקוש לנכסים למגורים ילך ויגדל עם השנים.

השקעה בקרקע חקלאית מתוך הנחה כי היא תופשר לבנייה בעתיד היא השקעה שדורשת אורך רוח וסבלנות, אך כשהקרקע תופשר היא תביא לרווחים ניכרים. הגידול המתמיד באוכלוסייה והמחסור בקרקעות זמינות לבנייה מעלים את הסיכויים להפשרת הקרקעות החקלאיות, לעליית הערך שלהן ולרווחים גבוהים.

כאשר אתם מעוניינים לרכוש קרקע חקלאית הנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד חשוב לבדוק מה הסטטוס של הקרקע בהליך השינוי, איך מוגדרת הקרקע בתוכנית המתאר, האם היא נמצאת באזורי ביקוש, והאם מאחורי הפשרת הקרקע עומד גוף חזק, כמו למשל הרשות המקומית, שיש לו אינטרס לקדם ולהאיץ את תהליך ההפשרה.

השקעה בנכס מסחרי להשקעה היא השקעה מורכבת וארוכה יותר מאשר השקעה בקרקעות למגורים, אך כאשר ההשקעה תצא אל הפועל, התשואה שיקבל המשקיע בנכסים המסחריים תהיה גבוהה יותר מהתשואה שמניב נכס למגורים. בעוד שנכס למגורים מניב תשואה של בין שלושה לארבעה אחוזים, השקעה בנכס מסחרי מניבה תשואה של בין שמונה לעשרה אחוזים.

השקעה בקרקע המיועדת לבניית משרדים היא השקעה אטרקטיבית. מסקירת שוק המשרדים בישראל 2022 עולה כי שוק השכירות של המשרדים הוא שוק לוהט על אף משבר הקורונה. הנתונים מלמדים כי הזינוק בביקוש לקניית משרדים עלה ברבעון הראשון של שנת 2021 בשלושים אחוזים ויותר.

סוגי קרקעות בישראל – מה ממליצים המומחים?

מומחי הנדל"ן העוסקים בפרויקט משרדים להשכרה ממליצים על קניית משרדים בשל מספר יתרונות כמו הצורך בהון התחלתי נמוך, יחסית, והאפשרות לפיזור סיכונים. מאחר וההון התחלתי הנדרש לקניית מגרשים נמוך מההון הנדרש לקניית נדל"ן למגורים, המשקיע יכול לחלק את תקציב הרכישה ולרכוש מספר השקעות קטנות בנדל"ן מתוך תקווה שאחד מהמגרשים יניב תשואה נאה בקרוב, תשואה שתכסה על ההפסדים במגרשים אחרים, אם יהיו.

קניית מגרש להשקעה הייתה ותהיה תמיד השקעה אטרקטיבית. קניית מגרש היא השקעה המתאימה לכל תקציב ויחסית לאפיקי השקעה אחרים בשוק הנדל"ן קניית מגרש דורשת השקעה כספית נמוכה.

אמנם קניית מגרש להשקעה היא השקעה בסכום נמוך יותר, אך הצלחת העסקה תלויה בסוג הקרקע שרוכשים מבין סוגי הקרקעות השונים בישראל.

קניית קרקע חקלאית המיועדת להפשרה למטרת בנייה למגורים או לשטחים מסחריים היא צעד חכם מאוד, לעומת זאת השקעה בקרקע המיועדת לתחבורה היא השקעה פחות כדאית שכן אף פעם אין לדעת מה ייבנה בקרקע. אם בקרקע שרכשת יסללו כבישים והקרקע תופקע מבעלותכם, ההשקעה תהיה מאכזבת, אך אם בקרקע תיבנה תחנה מרכזית, לדוגמא, ערך הקרקע עתיד לעלות.

יש סוגי קרקעות נוספים שההשקעה בהם אינה כדאית כמו השקעה בשטחים פתוחים. שטחים פתוחים הם ברוב הפעמים שטחים מוגנים שנשארים כנקודות ירוקות וכפיסות קרקע חיוניות שאף אחד לא ממהר להפשיר אותם.

סוגי קרקעות בישראל – באילו קרקעות לא מומלץ להשקיע

לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות אשר מיועדים לבניית מבנים ומוסדות ציבור.

לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות אשר מוגדרים כשטחים פתוחים או בקרקעות המיועדות לבניית גני שעשועים, פארקים או גינות ציבוריות.

לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות המוגדרים כשמורת טבע ויערות.

לא מומלץ להשקיע בקרקעות המיועדות לצרכי תחבורה.

לא מומלץ להשקיע בקרקעות שעליהן ממוקמים בתי קברות או שלפי תכנית המתאר עתידים לקום עליהן בתי קברות.

לא מומלץ להשקיע בסוגי קרקעות המוגדרים כקרקעות המיועדות לנופש וספורט.

לסיכום, סוגי הקרקעות משפיעים על האטרקטיביות של ההשקעה

סוגי הקרקעות משפיעים על מחיר הקרקע ועל הכדאיות של הקנייה. מבין סוגי הקרקעות השונים, קרקעות המאושרות למגורים הן הקרקעות בעלות המחיר הגבוה ביותר ואילו קרקעות חקלאיות שעדיין לא עברו תהליך הפשרה הם הקרקעות הזולות מבין כולם.

לצד הקרקעות החקלאיות והקרקעות למגורים יש סוגי קרקעות נוספים כמו קרקע למשרדים, קרקע למסחר, קרקע לתחבורה ועוד. לפני הרכישה מומלץ ללמוד את התשואות של סוג הקרקעות השונים ובהתאם לכך להחליט באיזה סוג קרקע להשקיע, אם בכלל.

הפוסט סוגי קרקעות בישראל הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

בכל אזור ובכל עיר רשויות התכנון מקצות קרקעות לתחבורה שעליהן נבנים הכבישים, המחלפים, מגרשי חניה, תחנות רכבת ואוטובוס ועוד. הקצאה של קרקע לתחבורה מאפשרת לערים הקיימות להתפתח ולהתרחב ולתכנון ולבנייה של ערים חדשות.

במאמר זה נביא סקירה קצרה על סוגי השטחים באזורים העירוניים, על ההשפעה של התחבורה על מחירי הנדל"ן ועל פרויקטים נבחרים הנבנים סמוך לעורקי תחבורה ראשיים, גורם המשפיע על האטרקטיביות של השקעה באזורים אלו.

סקירה קצרה על סוגי השטחים העיקריים בעיר

את שטחי העיר מחלקים לחמישה סוגים עיקריים, אזורי מגורים, אזורי תעשייה ומלאכה, אזורי מסחר, אזורי תחבורה ושטחים פתוחים.

אזורי המגורים מהווים את רוב השטחים של העיר. אלו אזורים המכילים את בנייני המגורים של תושבי העיר, את מוסדות החינוך ושירותים נוספים כמו מרפאות וגינות ציבוריות.

אזורי תעשיה ומלאכה אלו אזורים שבהם מחירי הקרקעות זולים יותר בהשוואה לאזורי המגורים, הם משתרעים על פני שטחים נרחבים והם נמצאים בדרך כלל בשולי הערים. בסמוך לאזורי המסחר והתעשייה מוקצות קרקעות לתחבורה כדי להנגיש את האזור לתושבי העיר.

אזורי מסחר ומשרדים הם האזורים שבהם ממוקמים הקניונים והחנויות. בדרך כלל אזורים אלו נמצאים במרכזי הערים כדי למשוך אליהם כמה שיותר לקוחות.

אזורי תחבורה – מאחר והתחבורה מהוה חלק בלתי נפרד מתכנון העיר, הקרקעות לתחבורה תופסות שטחים רבים בעיר.

שטחים פתוחים – אלו שטחים שאינם מיועדים לבנייה והם כוללים שמורות טבע וגנים, שטחים חקלאיים, גנים לאומיים ועוד. בשל הגידול באוכלוסיית ישראל והמחסור בדירות, בערים מבוקשות הקרקעות החקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד של הקרקע, מקרקע חקלאית לקרקעות למגורים.

קרקע לתחבורה – איך משפיעה התחבורה על מחירי הנדל"ן?

מחקרים רבים מלמדים כי פיתוח התחבורה והנגישות אל הערים, הוותיקות והחדשות, משפיעות על מחירי הנדל"ן ועל הביקוש לקניית דירות באזורים שבהם יש תחבורה ציבורית נוחה. הערים שהנגישות אליהן או בתוכן גבוהה, הן ערים אטרקטיביות ומזמינות, ערים שבהם הביקוש להשקעה בקרקעות גבוה וכן גם מחירי הנדל"ן.

כאשר משקיעי הנדל"ן שוקלים איפה כדאי לקנות קרקע להשקעה, אחד מהשיקולים העיקריים הוא הקרבה אל עורקי תחבורה ראשיים.

הקצאת קרקע לתחבורה וסלילה של כביש שש קיצרה את המרחק בין הפריפריה למרכז והביאה משקיעי נדל"ן רבים לבחור במתחם האקליפטוסים בקריית אתא.  מתחם האקליפטוסים בקריית אתא הוא מתחם המציע איכות חיים לצד נגישות נוחה למרכז וכל מי שמבין את שוק הנדל"ן מבין עד כמה הנתונים האלו מהווים רשת ביטחון להשקעה נדל"נית אטרקטיבית.

גם פרויקט רובע הים בחדרה הממוקם בסמוך לכביש 2 הוא פרויקט שהביקושים אליו גוברים מיום ליום בשל הנגישות הרבה למרכז הארץ ולאזורים נוספים.

גם הקצאה של קרקע לתחבורה במרכזי הערים ובנייה של נתיבי תחבורה חדשים כמו, לדוגמא, הרכבת הקלה בתל אביב מעלים את ערך הדירות הנמצאים בקרבה לנתיבים החדשים. אומנם בניית הרכבת הקלה בתל אביב עדיין נמצאת בעיצומה, אבל ערך הקרקעות הנמצאות בסביבת קווי הרכבת כבר מאמירים והם צפויים להמשיך ולטפס ככל שפרויקט הבנייה יתקרב לסיומו.

מבדיקה שערך השמאי יצחק לוי עולה כי קווי הרכבת הקלה משביחים את ערך הקרקעות בשכונות הסמוכות לתחנת הרכבת.

הטבלה הבאה ממחישה את עליית מחירי הדירות עקב הקצאה של קרקע לתחבורה לצורך בניית הרכבת הקלה.

קרקע לתחבורה – תביעה על הפקעת קרקעות לצרכי תחבורה

בשנת 2013 הגישו מאה וארבעה בעלי קרקעות בכפר שמריהו תביעה נגד שר התחבורה דאז ישראל כץ בגין הפקעת חלק מהקרקעות שלהם לטובת קרקע לתחבורה כדי לאפשר את סלילת כביש 531.

עד לחודש יולי 2012 הרשות שהפקיעו קרקעות פרטיות היו פטורות מתשלום פיצויים עבור עשרים וחמישה אחוזים הראשונים מהשטח שהופקע וחויבו בתשלום פיצויים רק עבור השטחים שהופקעו מעבר לכך. אלא שפסק דין של בית המשפט העליון הידוע כ"הלכת רוטמן" שינה את כללי המשחק. בפסק הדין קבע השופט כי הרשות המפקיעה צריכה לשלם פיצויים כבר מהמטר המרובע הראשון שהיא הפקיעה.

בעקבות הפסיקה של בית המשפט העליון ביקשו התושבים לחייב את משרד התחבורה בתשלום מלא עבור כל השטח שהופקע.

הקרקעות שהופקעו נמצאות בכפר שמריהו ובהרצליה ממזרח למסילת הברזל והן בין הקרקעות בעלות הערך הגבוה ביותר במדינה. לטענת התושבים הקרקעות שהופקעו סומנו כקרקעות המיועדות לפיתוח עירוני ולשינויי ייעוד, מקרקעות חקלאיות לקרקעות לבנייה, ואילולא ההפקעה, סביר להניח כי תהליך שינויי הייעוד היה מתממש וערכן היה עולה באופן משמעותי.

בית המשפט קיבל את הטענות ופסק לתובעים פיצויים בהתאם להערכת השמאי מתוך התחשבות בפוטנציאל הכלכלי הגבוה של הקרקעות שהופקעו.

לסיכום, טיפ להשקעה נכונה בקרקעות – מומלץ לרכוש קרקע להשקעה הסמוכה לקרקעות המוגדרות כקרקע לתחבורה.

הנתונים מלמדים כי השקעה בפיתוח אמצעי תחבורה כמו סלילת כבישים בין עירוניים חדשים ובנייה של דרכים חדשות של תחבורה בתוך הערים מעלה את ערך הנדל"ן ומהוות שיקול עיקרי בבחירת קרקעות המיועדות להשקעה.

קרקע לתחבורה – שאלות ותשובות

שאלה: למה מיועדת קרקע לתחבורה?

תשובה: קרקע לתחבורה מיועדת לסלילת כבישים, לבניית קווי רכבת, לבנייה של מגרשי חניה, שדות תעופה נמלים ועוד.

שאלה: איך קרקע לתחבורה משפיעה על מחירי הנדל"ן?

תשובה: הנתונים מלמדים כי הקרבה אל נתיבי תחבורה מרכזיים בתוך הערים וגם מחוצה להן מעלה את ערך הנדל"ן ברחובות וביישובים הסמוכים אל נתיבי התחבורה הנבנים.

שאלה: למה כדאי להשקיע בקרקעות חקלאיות הסמוכות לקרקעות לתחבורה?

תשובה: אחד הפרמטרים המהווים שיקול בהפשרת הקרקעות הוא נגישות לעורקי תחבורה מרכזיים. כאשר משקיעים בקרקעות הקרובות אל קרקעות שעליהן עתידים להיסלל עורקי תחבורה, הסיכויים כי הקרקע החקלאית תופשר לבנייה גדלים.

שאלה: איך השפיעה הקרבה אל קרקע לתחבורה על פרויקט מתחם האקליפטוס בקריית אתא.

תשובה: הקצאת קרקע לתחבורה וסלילת כביש שש קיצרה באופן משמעותי את המרחק מהפריפריה למרכז והניעה משקיעי נדל"ן רבים להשקיע בפרויקט.

הפוסט קרקע לתחבורה הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

במאמר זה נסקור את סוגי הקרקעות השונות ואת הגדרת היעדים של כל סוגי קרקע כפי שנקבע בחוק, על האפשרות לשינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות ונלמד מה הדין כאשר נעשה שימוש בקרקע החורג מהגדרות התכנון.

קרקע לתיירות – בואו להכיר את סוגי הקרקעות ואת ההבדלים ביניהם

סוגי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר המחוזיות והארציות וההחלטה על  הקצאת קרקעות לכל מטרה וייעוד של הקרקע ניתנת בהתאם ליעדי העל של המדינה.

קרקעות לחקלאות הן קרקעות שאפשר להשתמש בהם רק לצרכי חקלאות. על הקרקע החקלאית אין אפשרות לבנות בית למגורים, נדל"ן מסחרי ואסור להשתמש בהן כקרקע לתיירות, כלומר לבניית חדרי אירוח או להפעיל בהן פעולות תיירותיות.

תחת ההגדרה של קרקע חקלאית יש שלושה סוגים של קרקעות

קרקע בתהליך הפשרה – קרקע הנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד כמו למשל מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות, לקרקע למגורים או לקרקע למשרדים ולמסחר.

קרקע זמינה היא קרקע שכבר עברה תהליך של שינוי ייעוד – תהליך הפשרה – וכעת אפשר לקבל היתרי בנייה בהתאם לייעוד העדכני של הקרקע. אם הקרקע, לדוגמא, הוגדרה לאחר תהליך ההפשרה כקרקע לתיירות אפשר יהיה לבנות עליה בית מלון, אכסניה ועוד.

קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – היא קרקע המיועדת לצורכי חקלאות בלבד, וגם אם תוגש לגביה בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע, התהליך עלול להיות ארוך ויכול להגיע גם לעשר, עשרים שנים ואולי אפילו יותר.

קרקע למגורים – זוהי קרקע המוגדרת כקרקע המיועדת למגורים. יש להבדיל בין קרקע שהוגדרה מראש כקרקע למגורים והיא זמינה לבנייה לבין קרקע חקלאית העוברת תהליך של שינוי ייעוד במטרה לאפשר על הקרקע בניית בתי מגורים. המחיר של הקרקע הזמינה למגורים יקר בהרבה מקרקע הנמצאת בתהליך הפשרה, וגם כאן המחיר נקבע בהתאם לשלב שבו נמצא תהליך ההפשרה.

קרקע למשרדים ולמסחר אלו קרקעות המיועדים לבניית משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, חנויות ועוד. קרקעות אלו נמצאות במרכזי הערים במקומות אשר נגישים לציבור הקונים.

קרקע לתיירות זו קרקע המיועדת למיזמים תיירותיים כמו בתי מלון, אכסניות, צימרים ועוד.

איך לשנות את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות?

כאמור, בשל הצורך בבניית חדרי אירוח נוספים במדינה, הרשויות מאפשרות תהליך של שינויי הייעוד של הקרקע. מקרקעות המוגדרות כקרקעות למגורים או לנדל"ן מסחרי לקרקע לתיירות.

חשוב להביא בחשבון כי שינוי הייעוד של הקרקע עשוי להימשך פרק זמן, אך מי שיתאזר בסבלנות ובאורך רוח עשוי ליהנות מתשואה נאה. הצפי הוא כי המחיר של הקרקע יזנק באופן משמעותי כבר בעיצומו של תהליך ההפשרה ועוד יותר בסיום התהליך.

לתהליך ההפשרה יש מספר שלבים:

בשלב הראשון יש להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה האחראית על השטחים והקרקעות הנמצאים בתחום השיפוט שלה. הוועדה אשר מורכבת מחברי המועצה המקומית וממהנדס הרשות דנה בבקשה ותעביר את ההמלצה שלה אל הוועדה המחוזית.

הוועדה המחוזית היא האחראית על תכנון הבנייה במחוז שעליו היא מופקדת. הוועדה תבחן האם התוכנית עומדת בתנאי הסף בהתאם לתוכנית המתאר, לאופי של הסביבה ולמדיניות של הוועדה לתכנון ולבנייה.

הוועדה המחוזית שומעת חוות דעת של אנשי מקצוע רלוונטיים בתחום ובהתאם לכך היא תקבל את החלטתה. אם ההחלטה תהיה חיובית, תחליט הוועדה המחוזית האם להמשיך בתהליך – פעולה הנקראת הפקדה – או לדחות אותה. בחלק מהמקרים שבהם הוועדה תקבל את הבקשה היא תבקש לערוך בה שינויים. את השינויים חייב מגיש הבקשה לבצע בתוך חצי שנה ממועד ההחלטה של הוועדה.

לאחר קבלת התוכנית המתוקנת הוועדה מעבירה העתק של ההחלטה אל שר הפנים ובמקביל היא מפרסמת בפומבי את הבקשה להפקדה. מטרת הפרסום היא לתת אפשרות לגורמים המתנגדים לבקשה להגיש את התנגדותם.

שר הפנים יעיין בתוכנית ולאחר פרק זמן של מקסימום חודשים הוא יכריע האם לקבל את התוכנית או לדחות אותה. גם המתנגדים חייבים להגיש את ההתנגדויות שלהם בתוךשלושים יום.

 לאחר שוועדה תשמע את ההתנגדויות קיימות בפניה שלוש אופציות, לדחות את הבקשה, לקבל את הבקשה או להתנות את קבלת הבקשה בתיקונים נוספים הנדרשים בעקבות ההתנגדויות.

אם הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה, אפשר להגיש ערעור ליו"ר הוועדה. אם יחליט יו"ר הוועדה כי יש מקום לערעור הוא יגיש את הערעור לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה.

בסיום התהליך ובהנחה כי הבקשה לשינויי ייעוד הקרקע התקבלה תעודכן ההגדרה של הקרקע והיא תוגדר מעתה כקרקע לתיירות.

 מה הדין כאשר נעשה שימוש חורג בקרקע החקלאית לצורכי תיירות?

רשויות החוק מאפשרות פעילות תיירותית וחינוכית על קרקעות חקלאיות, אך רק כאשר הפעילות מתבססת על הפעילות החקלאית המתקיימת בנחלה כמו השתתפות בחוויות כמו קטיף, איסוף תבואה, חליבה או הצגת הענף החקלאי ומוצריו.

בשנת 2019 עלתה בבית המשפט סוגיה שדנה בשאלה האם מרכז מבקרים שמהווה חלק מחווה לגידול פרפרים מהווה שימוש חקלאי בהתאם לחוק התכנון הבנייה.

בפרשת בן יוסף 896/19 דן בית המשפט בפעילות שערך מר בן יוסף באדמה חקלאית. לבן יוסף הייתה חווה לגידול פרפרים, אך יחד עם החווה הוא הקים גם מרכז מבקרים. אין חולק על כך כי החווה לגידול פרפרים עומדת בהגדרת של ייעוד הקרקע, אך השאלה שהייתה האם מרכז המבקרים עומד בהגדרות של קרקע חקלאית או בהגדרה של קרקע לתיירות. בסיום הדיון החליט בית המשפט כי למרכז המבקרים אין זיקה ישירה לפעילות חקלאית והוא אינו מהווה חלק מהגידול החקלאי, ולפיכך הוא אסר על השימוש בקרקע החקלאית לצורכי בניית מרכז מבקרים.

לסיכום, מחפשים קרקע להשקעה – עכשיו הזמן לקנות קרקע לתיירות!

בשל המחסור בחדרי אירוח במדינה ובשל הצפי בגידול במספר התיירים בשנים הבאות, רשויות התכנון מאפשרות הסבה של קרקעות חקלאיות לקרקע לתיירות. הליך שינוי הייעוד עשוי להימשך פרק זמן ארוך, יחסית, אך למשקיע שיתאזר בסבלנות מצפה בסוף הדרך תשואה נאה.

קרקע לתיירות – שאלות ותשובות

שאלה: מה הייעוד של קרקע לתיירות?

תשובה: קרקע לתיירות היא קרקע שנועדה לבניית בתי מלון, אכסניות נוער, בתי הארחה וצימרים.

 שאלה: איך מתמודדת המדינה במחסור בקרקע לתיירות?

תשובה: בשל מיעוט הקרקעות המיועדות לצרכי תיירות ובשל הצפי לגידול במספר התיירים המגיעים למדינה, רשויות התכנון מאפשרות שינויי של ייעוד הקרקעות, מקרקעות חקלאיות לקרקע לתיירות.

שאלה: כמה זמן עשוי לקחת הליך השינוי של הגדרת הקרקע כקרקע לתיירות?

תשובה: תהליך שינוי הייעוד עלול להימשך מספר שנים והוא כולל מספר שלבים, דיון בוועדה המקומית, דיון בוועדה המחוזית, הגשת התנגדויות והחלטה של שר הפנים.

 שאלה: האם מותר לעשות שימוש בקרקע חקלאית לצרכים המוגדרים כקרקע לתיירות?

תשובה:  באופן עקרוני לא. אך במקרים שבהם יש זיקה בין השימוש החקלאי לפעילות מבקרים כמו למשל השתתפות בחוויית הקטיף, בחליבה או באיסוף תבואה, מותר. 

הפוסט קרקע לתיירות ומלונאות הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .

במאמר זה נסקור את הסוגים השונים של הקרקעות המיועדים להשקעה, את הדרכים לביצוע השקעה חכמה שתניב רווחים למשקיע ואת האפשרות להגיש בקשה לשינויי ייעוד הקרקע, מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח.

 סקירה קצרה על סוגי הקרקעות להשקעה

לכל קרקע יש ייעוד אשר מגדיר אותה, ייעוד הקובע את השימוש המותר בקרקע ומשפיע על השווי של הקרקע.

קרקע למגורים היא קרקע המיועדת לבניית מבני מגורים. הקרקעות למגורים הן הקרקעות בעלות הביקוש הגבוה ביותר ובהתאם לכך גם המחיר שלהן.

קרקע חקלאית היא קרקע המותרת רק לצרכים חקלאיים. יחסית לסוגי הקרקעות האחרים, המחיר של הקרקעות למגורים נמוך יותר, אך בשנים האחרונות בעקבות הצורך בהפשרת קרקעות לבנייה, קרקעות חקלאיות עוברות תהליך של שינוי ייעוד, הביקוש להשקעה בקרקע חקלאית גובר והמחיר שלהן נקבע בהתאם לשלב שבו נמצא תהליך ההפשרה.

קרקע לתעשייה ולפיתוח הן קרקעות המיועדות בדרך כלל לבניית מבני תעשייה. קרקעות אלו נמצאות בדרך כלל בשולי הערים והמחיר שלהן נמוך מהמחיר של הקרקעות למגורים. אך אחרי שיקומו על הקרקע מבני התעשייה, הנדל"ן התעשייתי עשוי להניב רווחים יפים למשקיעים.

קרקעות למסחר ולמשרדים אלו קרקעות הנמצאות במרכזי הערים והן מיועדות לבנייה של אזורים מסחריים, חנויות, קניונים, בנייני משרדים, בתי קפה, מסעדות ועוד.

השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח – חמישה טיפים איך להשקיע בדרך חכמה ומושכלת!

קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ ראשון להשקעה נכונה:

לפני שרוכשים את הקרקע חשוב לבדוק את תכניות המתאר הארציות. תכניות המתאר המחוזיות והארציות מגדירות כל סוג של קרקע. כאשר אתם רוצים לרכוש קרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח חשוב לבדוק האם הקרקע שאותה אתם מעוניינים לרכוש אכן מוגדרת כקרקע המיועדת לתעשייה ולפיתוח.

קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ שני לקנייה חכמה: בדיקת הבעלות על הקרקע.

חשוב לבדוק האם הקרקע נמצאת בבעלות פרטית או בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל. כאשר הקרקע שייכת למינהל מקרקעי ישראל המשמעות היא שאתם אינכם רוכשים את הקרקע אלא חוכרים אותה. אם בעתיד, הקרקע תאושר לפיתוח ולבנייה של מפעלי תעשייה, מינהל מקרקעי ישראל יהיה השותף שלכם בעסקה ורבים הסיכויים שדמי החכירה יעלו.

קרקעות לתעשייה ולפיתוח – טיפ שלישי: בדיקת שווי הקרקע ובדיקת פוטנציאל ההשקעה.

את שווי הקרקע אפשר להעריך באמצעות עסקאות דומות שנעשו באותו האזור.

קנייה חכמה של קרקעות לתעשייה – טיפ רביעי: תקן 22

תקן 22 הוא תקן חשוב לכל מי שעומד לקנות קרקע חקלאית בתקווה שהיא תעבור שינויי יעוד מקרקע חקלאית לקרקע לתעשייה ולפיתוח.

תקן 22 הוא תקן שנחקק על ידי איגוד השמאים במטרה להעניק מידע אובייקטיבי ואמין למשקיעים המעוניינים להשקיע בקרקע חקלאית. התקן מחייב את השמאי לתת הערכה ריאלית על שווי הקרקע לפני תהליך ההפשרה, על שווי הקרקע בסיום תהליך ההפשרה ולאמוד את הסיכויים הריאליים לתהליך הפשרת הקרקע.

 טיפ חמישי – בדיקת המיקום של הקרקע

כמו בכל עסקת נדל"ן גם כאשר רוצים להשקיע בקרקעות המיועדות למבני תעשייה למיקום יש תפקיד מנצח. הקרקעות המיועדות לתעשייה נמצאות בדרך כלל בשולי הערים, ולכן חשוב לבדוק מהם דרכי הגישה אל האזור, מהם תשתיות התחבורה ולשים דגש על קרבה לצירי תחבורה ראשיים ועל תחבורה ציבורית נגישה.

שינויי יעוד של הקרקע – מקרקע חקלאית לקרקע לתעשייה ולפיתוח

בשל הגידול באוכלוסיית ישראל ובשל הצורך באזורי תעסוקה ובמבני תעשייה, רשויות התכנון מאפשרות תהליך של שינוי הייעוד של הקרקע.

כדי לשנות את ייעוד הקרקעות החקלאיות ולאפשר בנייה של אזורי תעשיה ופיתוח יש צורך להגיש בקשות מיוחדות לוועדה המקומית ולוועדה המחוזית.

תהליך שינויי הייעוד הוא תהליך ארוך בן מספר שלבים, תהליך העשוי להימשך בין חמש לחמש עשרה שנים בממוצע, אך הבשורה הטובה היא שאם שינוי הייעוד אכן יאושר, אתם צפויים לגרוף רווחים נאים מהעסקה.

בשלב הראשון יש לפנות אל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ועדה המורכבת מחברי המועצה וממהנדס הרשות. חברי הוועדה יבחנו את התאמת הבקשה אל תכניות התכנון והבנייה ברשות המקומית ובהתאם לכך יתנו את המלצתם.

בשלב השני חברי הוועדה המקומית יעבירו את הבקשה אל הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. חברי הוועדה המחוזית יבחנו את הבקשה ויבדקו האם היא עומדת בתנאי הסף כפי שנקבע בתוכנית התב"ע המחוזית – התוכנית לתכנון ולבנייה. בנוסף, יבחנו חברי הוועדה האם התוכנית מתאימה לאופי הסביבתי של הקרקע, למדיניות של תכנון הבנייה ולתוכניות המתאר המחייבות.

בוועדה המחוזית חברים אנשי מקצוע מתחומים שונים הקשורים אל נושא התכנון והבנייה. חברי הוועדה יחליטו האם לדחות את הבקשה או לקבל אותה ולטפל בבקשה. בשפה המקצועית קבלת הבקשה והמשך הטיפול נקרא: "הפקדה".

לעתים יחליטו חברי הוועדה על הפקדת התוכנית, אך בכפוף לביצוע שינויים. אם יידרשו מגישי הבקשה לבצע שינויים בתוכנית, הם יידרשו לבצע אותם בתוך חצי שנה ממועד ההחלטה.

לאחר קבלת התכנית המתוקנת תפורסם הבקשה בעיתונות היומית או בכל דרך פומבית אחרת. מטרת הפרסום היא להודיע על הפקדת התכנית ולבקש מכל מי שמתנגד לתוכנית להגיש את התנגדותו. על המתנגדים להגיש התנגדויות בתוך שלושים יום מעת פרסום התכנית. במקביל, תועבר תכנית ההפקדה אל שר הפנים כדי שיכריע בעד או נגד התוכנית.

לאחר הדיון בטענות המתנגדים ודחיית הטענות ולאחר קבלת האישור של שר הפנים תקבל הועדה את ההחלטה הסופית. החלטת הוועדה יכולה להיות אחת משלושת האפשרויות באות: דחייה של התוכנית עקב ההתנגדויות, אישור של התוכנית או דרישה לביצוע תיקונים הנובעים מטענות המתנגדים. 

אם הוועדה דחתה את התוכנית, רשאים מגישי הבקשה להגיש ערעור ליו"ר הוועדה, ערעור שאותו הוא יעביר לוועדה הארצית. על החלטת הוועדה הארצית אפשר לערער רק באמצעות בית המשפט.

לסיכום, אזורי התעשייה והפיתוח עומדים להתרחב, עכשיו הזמן לעלות על הגל!

כמו בכל סוג של קרקע להשקעה, גם השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח עשויות להניב למשקיעים רווחים גבוהים. כדי להצליח בהשקעה ולהימנע מסיכונים מיותרים חשוב לבצע מספר בדיקות שימרבו את סיכויי ההצלחה.

קרקעות לתעשייה ולפיתוח – שאלות ותשובות

שאלה: מה ההבדל בין קרקעות לתעשייה ולפיתוח לבין קרקעות למגורים?

תשובה: ישנם שני הבדלים עיקריים בין סוגי הקרקעות, המיקום והמחיר. בעוד שקרקעות למגורים נמצאות במרכזי הערים, קרקעות לתעשייה ולפיתוח נמצאות בשולי הערים והמחיר שלהן זול יותר מאשר מחירי הקרקעות למגורים.

שאלה: מהי מדיניות התכנון באשר לקרקעות לתעשייה ולפיתוח?

תשובה: עקב הגידול במספר התושבים במדינה והצורך בתעסוקה, מאפשרות רשויות התכנון והבנייה הפשרה של קרקעות חקלאיות לקרקעות המיועדות לתעשייה ולפיתוח.

שאלה: איך לבצע קנייה חכמה של קרקעות לתעשייה ולפיתוח?

תשובה: בעת רכישת קרקעות לתעשייה ולפיתוח חשוב לבצע מספר בדיקות שימרבו את סיכויי ההצלחה. בין שאר הבדיקות, מומלץ לבדוק את תכניות התב"ע, את המיקום של הקרקע, את הבעלות על הקרקע ובמקרה הצורך להיעזר בתקן 22.

שאלה: מה החשיבות של המיקום בהשקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח?

תשובה: כמו בכל עסקת נדל"ן גם ברכישת קרקעות לתעשייה ולפיתוח למיקום יש חשיבות. חשוב לוודא שהקרקעות נמצאות בשולי ערים שבהן הביקוש לתעשייה גבוה, בקרבה את עורקי תחבורה ראשיים והנגישות מרבית לתחבורה ציבורית.

הפוסט השקעה בקרקעות לתעשייה ולפיתוח הופיע לראשונה ב-שבירו לנד .