קרקע לתיירות היא קרקע המיועדת לבניית בתי מלון, בתי הארחה, אכסניות וצימרים. בשנים האחרונות משרד התיירות פועל לקידום קרקעות לתיירות מתוך שמירה על הטבע, על הסביבה ועל ערכי פנאי ונופש. אנשי התיירות בישראל טוענים כי מדינת ישראל נמצאת בפיגור משמעותי בבניית מיזמי תיירות כמו בתי מלון, בתי הארחה ועוד ביחס לגידול במספר התיירים המגיעים לישראל. לטענתם, המחסור בחדרי מלון ימנע הגעה של תיירים רבים לישראל בשל מחסור בהיצע ויגרום לנזק כלכלי למדינה.
במאמר זה נסקור את סוגי הקרקעות השונות ואת הגדרת היעדים של כל סוגי קרקע כפי שנקבע בחוק, על האפשרות לשינוי הייעוד של הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות ונלמד מה הדין כאשר נעשה שימוש בקרקע החורג מהגדרות התכנון.
קרקע לתיירות – בואו להכיר את סוגי הקרקעות ואת ההבדלים ביניהם
סוגי הקרקעות בישראל נקבעים על פי תכניות המתאר המחוזיות והארציות וההחלטה על הקצאת קרקעות לכל מטרה וייעוד של הקרקע ניתנת בהתאם ליעדי העל של המדינה.
קרקעות לחקלאות הן קרקעות שאפשר להשתמש בהם רק לצרכי חקלאות. על הקרקע החקלאית אין אפשרות לבנות בית למגורים, נדל"ן מסחרי ואסור להשתמש בהן כקרקע לתיירות, כלומר לבניית חדרי אירוח או להפעיל בהן פעולות תיירותיות.
תחת ההגדרה של קרקע חקלאית יש שלושה סוגים של קרקעות
קרקע בתהליך הפשרה – קרקע הנמצאת בתהליך של שינוי ייעוד כמו למשל מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות, לקרקע למגורים או לקרקע למשרדים ולמסחר.
קרקע זמינה היא קרקע שכבר עברה תהליך של שינוי ייעוד – תהליך הפשרה – וכעת אפשר לקבל היתרי בנייה בהתאם לייעוד העדכני של הקרקע. אם הקרקע, לדוגמא, הוגדרה לאחר תהליך ההפשרה כקרקע לתיירות אפשר יהיה לבנות עליה בית מלון, אכסניה ועוד.
קרקע חקלאית ללא הליך תכנוני – היא קרקע המיועדת לצורכי חקלאות בלבד, וגם אם תוגש לגביה בקשה לשינוי הייעוד של הקרקע, התהליך עלול להיות ארוך ויכול להגיע גם לעשר, עשרים שנים ואולי אפילו יותר.
קרקע למגורים – זוהי קרקע המוגדרת כקרקע המיועדת למגורים. יש להבדיל בין קרקע שהוגדרה מראש כקרקע למגורים והיא זמינה לבנייה לבין קרקע חקלאית העוברת תהליך של שינוי ייעוד במטרה לאפשר על הקרקע בניית בתי מגורים. המחיר של הקרקע הזמינה למגורים יקר בהרבה מקרקע הנמצאת בתהליך הפשרה, וגם כאן המחיר נקבע בהתאם לשלב שבו נמצא תהליך ההפשרה.
קרקע למשרדים ולמסחר אלו קרקעות המיועדים לבניית משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים, חנויות ועוד. קרקעות אלו נמצאות במרכזי הערים במקומות אשר נגישים לציבור הקונים.
קרקע לתיירות זו קרקע המיועדת למיזמים תיירותיים כמו בתי מלון, אכסניות, צימרים ועוד.
איך לשנות את ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית לקרקע לתיירות?
כאמור, בשל הצורך בבניית חדרי אירוח נוספים במדינה, הרשויות מאפשרות תהליך של שינויי הייעוד של הקרקע. מקרקעות המוגדרות כקרקעות למגורים או לנדל"ן מסחרי לקרקע לתיירות.
חשוב להביא בחשבון כי שינוי הייעוד של הקרקע עשוי להימשך פרק זמן, אך מי שיתאזר בסבלנות ובאורך רוח עשוי ליהנות מתשואה נאה. הצפי הוא כי המחיר של הקרקע יזנק באופן משמעותי כבר בעיצומו של תהליך ההפשרה ועוד יותר בסיום התהליך.
לתהליך ההפשרה יש מספר שלבים:
בשלב הראשון יש להגיש בקשה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה האחראית על השטחים והקרקעות הנמצאים בתחום השיפוט שלה. הוועדה אשר מורכבת מחברי המועצה המקומית וממהנדס הרשות דנה בבקשה ותעביר את ההמלצה שלה אל הוועדה המחוזית.
הוועדה המחוזית היא האחראית על תכנון הבנייה במחוז שעליו היא מופקדת. הוועדה תבחן האם התוכנית עומדת בתנאי הסף בהתאם לתוכנית המתאר, לאופי של הסביבה ולמדיניות של הוועדה לתכנון ולבנייה.
הוועדה המחוזית שומעת חוות דעת של אנשי מקצוע רלוונטיים בתחום ובהתאם לכך היא תקבל את החלטתה. אם ההחלטה תהיה חיובית, תחליט הוועדה המחוזית האם להמשיך בתהליך – פעולה הנקראת הפקדה – או לדחות אותה. בחלק מהמקרים שבהם הוועדה תקבל את הבקשה היא תבקש לערוך בה שינויים. את השינויים חייב מגיש הבקשה לבצע בתוך חצי שנה ממועד ההחלטה של הוועדה.
לאחר קבלת התוכנית המתוקנת הוועדה מעבירה העתק של ההחלטה אל שר הפנים ובמקביל היא מפרסמת בפומבי את הבקשה להפקדה. מטרת הפרסום היא לתת אפשרות לגורמים המתנגדים לבקשה להגיש את התנגדותם.
שר הפנים יעיין בתוכנית ולאחר פרק זמן של מקסימום חודשים הוא יכריע האם לקבל את התוכנית או לדחות אותה. גם המתנגדים חייבים להגיש את ההתנגדויות שלהם בתוךשלושים יום.
לאחר שוועדה תשמע את ההתנגדויות קיימות בפניה שלוש אופציות, לדחות את הבקשה, לקבל את הבקשה או להתנות את קבלת הבקשה בתיקונים נוספים הנדרשים בעקבות ההתנגדויות.
אם הוועדה המחוזית דחתה את הבקשה, אפשר להגיש ערעור ליו"ר הוועדה. אם יחליט יו"ר הוועדה כי יש מקום לערעור הוא יגיש את הערעור לוועדה הארצית לתכנון ולבנייה.
בסיום התהליך ובהנחה כי הבקשה לשינויי ייעוד הקרקע התקבלה תעודכן ההגדרה של הקרקע והיא תוגדר מעתה כקרקע לתיירות.
מה הדין כאשר נעשה שימוש חורג בקרקע החקלאית לצורכי תיירות?
רשויות החוק מאפשרות פעילות תיירותית וחינוכית על קרקעות חקלאיות, אך רק כאשר הפעילות מתבססת על הפעילות החקלאית המתקיימת בנחלה כמו השתתפות בחוויות כמו קטיף, איסוף תבואה, חליבה או הצגת הענף החקלאי ומוצריו.
בשנת 2019 עלתה בבית המשפט סוגיה שדנה בשאלה האם מרכז מבקרים שמהווה חלק מחווה לגידול פרפרים מהווה שימוש חקלאי בהתאם לחוק התכנון הבנייה.
בפרשת בן יוסף 896/19 דן בית המשפט בפעילות שערך מר בן יוסף באדמה חקלאית. לבן יוסף הייתה חווה לגידול פרפרים, אך יחד עם החווה הוא הקים גם מרכז מבקרים. אין חולק על כך כי החווה לגידול פרפרים עומדת בהגדרת של ייעוד הקרקע, אך השאלה שהייתה האם מרכז המבקרים עומד בהגדרות של קרקע חקלאית או בהגדרה של קרקע לתיירות. בסיום הדיון החליט בית המשפט כי למרכז המבקרים אין זיקה ישירה לפעילות חקלאית והוא אינו מהווה חלק מהגידול החקלאי, ולפיכך הוא אסר על השימוש בקרקע החקלאית לצורכי בניית מרכז מבקרים.
לסיכום, מחפשים קרקע להשקעה – עכשיו הזמן לקנות קרקע לתיירות!
בשל המחסור בחדרי אירוח במדינה ובשל הצפי בגידול במספר התיירים בשנים הבאות, רשויות התכנון מאפשרות הסבה של קרקעות חקלאיות לקרקע לתיירות. הליך שינוי הייעוד עשוי להימשך פרק זמן ארוך, יחסית, אך למשקיע שיתאזר בסבלנות מצפה בסוף הדרך תשואה נאה.
קרקע לתיירות – שאלות ותשובות
שאלה: מה הייעוד של קרקע לתיירות?
תשובה: קרקע לתיירות היא קרקע שנועדה לבניית בתי מלון, אכסניות נוער, בתי הארחה וצימרים.
שאלה: איך מתמודדת המדינה במחסור בקרקע לתיירות?
תשובה: בשל מיעוט הקרקעות המיועדות לצרכי תיירות ובשל הצפי לגידול במספר התיירים המגיעים למדינה, רשויות התכנון מאפשרות שינויי של ייעוד הקרקעות, מקרקעות חקלאיות לקרקע לתיירות.
שאלה: כמה זמן עשוי לקחת הליך השינוי של הגדרת הקרקע כקרקע לתיירות?
תשובה: תהליך שינוי הייעוד עלול להימשך מספר שנים והוא כולל מספר שלבים, דיון בוועדה המקומית, דיון בוועדה המחוזית, הגשת התנגדויות והחלטה של שר הפנים.
שאלה: האם מותר לעשות שימוש בקרקע חקלאית לצרכים המוגדרים כקרקע לתיירות?
תשובה: באופן עקרוני לא. אך במקרים שבהם יש זיקה בין השימוש החקלאי לפעילות מבקרים כמו למשל השתתפות בחוויית הקטיף, בחליבה או באיסוף תבואה, מותר.
