המונח תשואה על הקרקע הפך להיות מושג נפוץ במיוחד, אנו קוראים על אודותיו בכותרות העיתונים הכלכליים, שומעים אותו בתוכניות הרדיו העוסקות בנושאי הנדל"ן וגם ברשת האינטרנט הוא מככב.
אז מה זה תשואה על הקרקע ולמה המונח הזה הפך להיות כל כך פופולארי?
תשואה על הקרקע הוא מושג הבא לתאר את הפער שבין מחיר הרכישה של הקרקע לבין מחיר המכירה. ההבדל בין שני המחירים זוהי התשואה על הקרקע שאותה מרוויחים משקיעי הנדל"ן השונים.
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מחפשים אפיקי השקעה אטרקטיביים, כאשר שוק ההון סובל מתנודתיות קיצוניות ונכנס ל"שנות דוב", כאשר הריבית בבנק אינה מפתה את בעלי ההון להשקיע בתוכניות חיסכון, קרקע להשקעה הפכה להיות אטרקטיבית במיוחד ומבין כל אפשריות ההשקעה בנדל"ן השקעה בקרקע חקלאית הנמצאת, או עתידה להימצא, בתהליכים של שינוי ייעוד של הקרקע היא ההשקעה האטרקטיבית מכולם.
במאמר זה נלמד את מחשבים את התשואה על הקרקע , ואיך והיכן אפשר להשיג את תשואה גבוהה ואטרקטיבית.
תשואה על הקרקע – איך מחשבים את התשואה?
התשואה מייצגת את הפער שבין השווי הראשוני של הנכס לבין השווי כאשר של הקרקע כאשר המשקיע רוצה לממש את הרווחים. במילים פשוטות, תשואה על הקרקע מייצגת את הבדל בין המחיר שבו אנו קונים את הקרקע לבין המחיר שבו אנו מוכרים אותה או אומדים את המחיר הצפוי לאחר שהקרקע תעבור תהליך של השבחה.
התשואה שמניבה הקרקע מיוצגת באחוזים ובמקרים רבים היא מעידה על הרווחים הצפויים מההשקעה בקרקע או, לצערנו, על ההפסדים הצפויים. אם לדוגמא, רכשנו דירה במחיר של מיליון וחצי שקלים ושיפצנו אותה בעוד שלוש מאות אלף שקלים, העלות של הדירה היא מיליון ושמונה מאות אלף וזהו המחיר שעליו נסתמך כאשר אנו באים לחשב את התשואה הצפויה.
בקניית קרקעות חקלאיות המצב הוא שונה. כאן אין שיפוצים וכמעט ואין עלויות נלוות, אך המחיר של הקרקע בעוד מספר שנים הוא נעלם. זה תלוי האם הקרקע תעבור תהליך של שינויי ייעוד, כמה שנים יימשך התהליך ועוד. לכן כשאנו רוצים לחשב תשואה על קרקע חקלאית, החישוב נעשה באופן יחסי על סמך מחירים של קרקעות המיועדות לבניה באותו האזור.
הפער שבין המחיר של קרקע חקלאית לבין קרקע המאושרת לבניה הוא הרווח של משקיעי הנדל"ן, זו התשואה העצומה שעסקאות כאלו מניבות וזה ההסבר לאטרקטיביות של ההשקעה בקרקע חקלאית.
חשוב לדעת: חישוב התשואה על הקרקעות היא לא מדע מדויק, אלא היא מגלמת תחזית בלבד.
חישוב התשואה שמניבה לנו הקרקע חשוב מאחר והוא נותן לנו אינדיקציה על כדאיות הקנייה של הקרקע או לא. היא קריטית לחישוב כדאיות ההשקעה ולהשוואה בין הפרויקטים השונים.
תשואה על הקרקע – היכן נשיג את התשואה הגבוהה ביותר?
גובה התשואה על הקרקע משתנה ממקום למקום. יש הבדל משמעותי בתשואה שתניב קרקע הנמצאת באזור המרכז לבין התשואה שתניב קרקע הנמצאת בפריפריה הרחוקה. בעבר משקיעי הנדל"ן נמנעו מרכישת קרקעות להשבחה באזורים שמחוץ לגוש דן, אך הכבישים החדשים שנסללו ומסילת הברזל שהתמתחה מהצפון ועד הדרום קיצרו משמעותית את המרחק שבין מרכז הארץ לצפון ולדרום. כל הערים הממוקמות על יד עורקי תחבורה ראשיים, ערים שבהם יש נגישות גדולה למרכז הפכו להיות אטרקטיביות עבור משקיעי הנדל"ן המחפשים את פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר.
ניקח לדוגמא את מתחם האקליפטוסים בקריית אתא הנמצא בשלבים האחרונים של קבלת האישורים לבניה וסמוך לכבישים מרכזיים כמו כביש שש וכביש ארבע או פרויקט רובע הים בחדרה שהציב את העיר חדרה על מפת משקיעי הנדל"ן. שני הפרויקטים האלו אינם נמצאים במרכז הארץ, אך בשל הקרבה לעורקי התחבורה הראשיים הם אטרקטיביים ומניבים תשואה גבוהה לרוכשי הקרקעות.
חשוב לדעת כי בהשקעה בקרקע שאינה זמינה לבניה מיידית קיים גם סיכון מסוים. לא תמיד הקרקע תופשר לבניה, לעתים היא תישאר בסטטוס של קרקע חקלאית תקופה ארוכה וגם אם היא תופשר, יש סיכוי, אומנם קטן, שהיא תאושר לקרקע לתחבורה שכמעט ואינה מניבה תשואה או שהיא תופקע לטובת צרכי ציבור.
כאשר מחשבים את גובה התשואה העתידית יש לקחת בחשבון שכאשר הקרקע תופשר אתם תידרשו לשלם מס שבח העלול להגיע לגובה של חמישים אחוז מהתשואה הצפויה.
כדי להצליח בעסקה ולקבל תשואה על הקרקע חשוב לבדוק היטב מספר גורמים לפני שרוכשים את הקרקע. חשוב לבדוק בתוכנית המתאר הארצית ולוודא שהקרקע מסומנת כמרקם עירוני, חשוב לבדוק מי הבעלים של הקרקע, לוודא שאין על הקרקע שעבודים ועיקולים והאם היו לה הפקעות קודמות ואם כן, מה היה ההיקף שלהן.
חשוב לקבל הערכה של שמאי מקצועי אשר ידע להעריך את מחיר הקרקע בסטטוס הנוכחי ואת המחיר שלה לאחר ההפשרה. הוא ידע לאמוד את הסיכויים להפשרת הקרקע לבניה ואת טווח הזמן שהתהליך יכול להימשך.
לסיכום, באמצעות חישוב התשואה על הקרקע נדע לבחור את עסקת הקרקע האטרקטיבית ביותר.
חישוב התשואה שמניבה הקרקע מחשב את הפער בין הסכום שהרווחתם לבין הסכום שהשקעתם. חישוב התשואה היא הדרך המקצועית והנכונה לקנייה מקצועית ומושכלת של הקרקע להשקעה.
שאלות ותשובות – תשואה על הקרקע
שאלה: איך אפשר לממש את התשואה על הקרקע?
תשובה: יש שתי דרכים למימוש התשואה, האחת להמתין עד שתהליך שינוי הייעוד של הקרקע יגיע לסיומו, הקרקע תאושר לבניה ואז למכור אותה ברווח נאה והשנייה להמשיך בתהליך עם לסיום הבניה ועד לקבלת דירה מוכנה, ואולי כמה דירות, בפרויקט שנבנה על הקרקע שלכם.
שאלה: מה ההבדל בין תשואה על נדל"ן למגורים לבין תשואה על קרקע?
תשובה: חישוב התשואה בנדל"ן למגורים מורכב משני גורמים. האחד, עליית ערך הנכס והשני חישוב סכום הכסף שהנכס מניב לנו באופן שוטף וקבוע. ברכישת קרקע אין הכנסה שוטפת וקבועה, ולכן התשואה היא הפער שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה.
שאלה: אומנם קניית קרקע חקלאית עשויה להניב תשואה על הקרקע, אך האם אין סיכון בעסקה?
תשובה: כמו בכל עסקה גם בקניית קרקע חקלאית יש סיכון. אך בשנים האחרונות בשל הצורך הגובר בדירות למגורים מנהל מקרקעי ישראל מפשיר קרקעות רבות לבניה ובכך הוא מנמיך את רמת הסיכון בעסקה.
שאלה: מה פירוש המושג תשואה על הקרקע?
תשובה: המושג תשואה על הקרקע מייצג את הרווחים שבעסקה של רכישת קרקעות להשקעה.
