נכס מסחרי להשקעה הוא כל נכס נדל"ן שאינו מיועד למגורים כמו משרדים, חנויות, מבני תעשייה, תחנות דלק, מחסנים, בתי מלון ועוד.
משקיע המעוניין להשקיע בנכס מסחרי להשקעה חייב להיות עם יד על הדופק, הוא צריך חושים של איש עסקים וברגע שבו הוא נתקל בהזדמנות אטרקטיבית הוא חייב לפעול, ומיד. עליו לבצע בדיקה מהירה ולהחליט אם יש עסקה או אין עסקה. אם הוא החליט שהעסקה כדאית הוא חייב לממש אותה ומיד, אך אם הוא "הריח" בעיות, הוא צריך לקבל החלטה מהירה מהצד השני, לנטוש את העסקה ולהמשיך לחפש אחרי עוד נכס מסחרי להשקעה.
במאמר זה נביא חמישה דברים שחשוב לדעת רגע לפני שאתם רוכשים נכס מסחרי להשקעה וטיפים חשובים שיסייעו לכם לבחור בהצלחה נכס מסחרי.
נכס מסחרי להשקעה – 5 דברים שחשוב לדעת
העסקאות בעולם הנדל"ן המסחרי הן עסקאות ארוכות ומורכבות יותר יחסית לעסקאות בתחום הנדל"ן למגורים. אך כאשר העסקה יוצאת אל הפועל ומצליחה, התמורה שיקבל המשקיע תהיה גבוהה יותר מהתמורה המקובלת בתחום הנדל"ן למגורים. בהשכרת דירה, לדוגמה, התשואה נעה בין שלושה עד ארבעה אחוז בשנה ואילו השקעה בנכס מסחרי עשויה להניב תשואה של עד שמונה אחוז בשנה.
רכשתם נכס מסחרי להשקעה, קחו בחשבון שהוצאות התחזוקה של הנכס גבוהות יותר מאשר הוצאות התחזוקה של דירה, למשל. בנוסף, הסיכון והתנודתיות גבוהים יותר מאחר ובעל הנכס מתבסס על ההצלחה הכלכלית של השוכר וכאשר הנכס עומד ריק, אתם עדיין תידרשו להמשיך ולשלם עליו ארנונה, שגם היא גבוהה הרבה יותר מאשר הארנונה על הנכסים למגורים.
מחירי הנדל"ן המסחרי לא עולים בקצב שבו עולה הנדל"ן למגורים.
על השכרת נכס מסחרי צריך לתת לשוכרים חשבונית ולשם כך אתם צריכים לפתוח במשרדי המע"מ תיק עוסק מורשה.
בהשכרת נדל"ן מסחרי נהוג לתת תקופת גרייס, תקופה שבה דוחים את התשלום הראשון של דמי השכירות כדי לאפשר לשוכר להתארגן, להתאים את הנכס לצרכיו ועוד. בדרך כלל נהוג לתת תקופה של חודשיים עד שלושה, תלוי כמה אתם רוצים את השוכר וכמה אתם מוכנים ללכת לקראתו.
הארנונה הנגבית מנכסים מסחריים מחושבת לפי מטר מרובע והיא שונה בין סוגי הנכסים המסחריים, בין מבני תעשייה, בין שטח למשרדים, לחנות ועוד.
נכס מסחרי להשקעה – 6 טיפים שיעזרו לכם לבחור נכון איך ובאיזה נכס כדאי להשקיע
איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? קראו כמה שיותר מידע מקצועי.
רשת האינטרנט מלאה במאמרים ובניתוחים העוסקים בנכסים מסחריים להשקעה. העיתונים הכלכליים כמו גלובס, כלכליסט, דה מרקר ועוד מדווחים על סוגי העסקאות שנעשו. עקבו אחרי העסקאות, למדו מה הם המקומות האטרקטיביים שבהם כדאי לרכוש נכס מסחרי להשקעה, מהו המחיר הממוצע, מהי התשואה הממוצעת ונסו להבין את המגמה הצפויה. אם החלטתם שכדאי להשקיע בנכס מסחרי, אזרו אומץ, וצאו לדרך.
איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי המיקום.
מיקום הנכס הוא אחד הגורמים להצלחת העסק. מאחר וההשקעה בנכס מסחרי היא השקעה לטווח רחוק כדאי לבדוק את הפוטנציאל של הנכס גם בעוד עשר ועשרים שנים. חפשו מקומות אטרקטיביים שבהם קיים סיכוי סביר שערך הנכס יעלה.
קחו לדוגמא את מתחם ח- בחולון. תכנית ח- בחולון היא חלק ממגמת הצמיחה וההתפתחות של העיר חולון. במתחם עתידה להיבנות שכונת מגורים לצד אזורי מסחר ותעסוקה.
דוגמא נוספת להשקעה אטרקטיבית בתחום הנדל"ן המסחרי זה מתחם ה- 1000 בראשון לציון. גם במתחם זה עתידות להיבנות כחמשת אלפים יחידות דיור לצד אזורי מסחר, תעסוקה, פנאי ובילוי.
במקומות אלו קיים סיכוי סביר שהנכסים המסחריים יעלו את ערכם כעבור מספר שנים.
איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי מצב הנכס.
ההשקעה הראשונה בנכס מסחרי היא גדולה בהרבה מההשקעה הנדרשת בנכס למגורים. אם איתרתם מציאה, נכס מסחרי במחיר טוב ובמיקום מצוין, אך הנכס מוזנח ודורש השקעה, תתכוננו להשקעה כספית גבוהה. כדי להביא את הנכס המסחרי למצב שמיש יש צורך בחיזוק התשתיות ובשדרוג הנראות שלו, אם לא תעשו כך, יהיה לכם קשה מאוד למצוא שוכרים.
איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי התקציב.
כאשר אתם רוכשים נכס מסחרי אתם לא צריכים לקחת בחשבון רק את מחיר הקנייה של הנכס, אלא גם את כל ההוצאות הנדרשות להשקעה הראשונית. עליכם לדאוג למראה איכותי ומרשים, להשקעה בתשתיות החשמל, גז, מים, מיזוג אוויר ועוד. אם ניקח לדוגמא מבנה בשטח של כאלף מטר מרובע, ההשקעה הראשונית הנדרשת בו יכולה להגיע למאה וחמישים אלף שקלים ולפעמים אפילו יותר.
יש לשקלל את המחיר ואת ההשקעה הראשונית, לבדוק מה גובה דמי השכירות שתוכלו לקבל ולחשב את התשואה מהנכס.
איך לבחור נכס מסחרי להשקעה? לפי המיסוי.
כאשר אתם מנסים לחשב את כדאיות ההשקעה, חשוב לקחת בחשבון גם את המיסים שתצטרכו לשלם. על ההשכרה מנכס מסחרי יש לשלם מס שולי שהמדרגה ההתחלתית שלו היא שלושים אחוז ומיסים נוספים. לכן, לפני שאתם סוגרים עסקה כדאי להתייעץ עם מומחים למיסוי ולבדוק יחד האם העסקה, והתשואה שבצדה, כדאית או לא.
איך לבחור נכס מסחרי? כדאי להתייעץ עם עורך דין.
עורך דין מומחה בתחום המקרקעין ידע לבדוק עבורכם את מאחורי הקלעים של הנכס, הוא ידע לבדוק את הייעוד של הנכס, את תנאי השימוש לפי מה שרשום ברשויות, הוא יוודא שהנכס רשום על שם המוכר ושהוא נקי משעבודים ועוד.
לסיכום, רכישת נכס מסחרי להשקעה היא השקעה אטרקטיבית, אך בתנאי שתדעו לבחור נכון!
אחרי שתכירו את הפרמטריים הייחודיים של נכס מסחרי להשקעה, את ההבדלים בין הנדל"ן המסחרי לבין הנדל"ן למגורים ותלמדו איך לבחור ולאתר נכסים מסחריים אטרקטיביים, תוכלו לבצע עסקת נדל"ן אטרקטיבית וליהנות מתשואה נאה במשך שנים ארוכות.
